延洲同学的当选全过程，我绝对是亲自领导、亲自指挥、亲自部署！
最关键的这个小区还有29名全国人大代表，是全地球上国家级议员密度最高的社区！
2024年12月1日星期日
20090922 秦兵观点： 谁让社区绿树成荫？
谁让社区绿树成荫 (2009-09-22 11:22:18)
一个房屋的价格，由什么构成呢？我想应该至少包括下列三项：
首先是地段，其次是房屋质量，第三就是物业服务。
你的小区绿草成荫，鸟语花香，安全卫生，美丽宁静，人人都想住进来，那自然房价会节节攀高。反过来你的小区天天失窃、垃圾成堆、草地荒芜，那房价可能连买的时候得一般都不到。要想不让房屋贬值，一定要提高物业服务水平。怎么提高物业服务水平？
(1).业主要积极成立业主大会
(2).如果有可能，要选举产生业主委员会
(3).一定要有给业主委员会的专职工作人员付费的想法
(4).一定要有完善的业主公约、业主大会议事规则和物业服务合同
为什么要给业委会成员付费？经过我们多年积累的维权经验，在这个商业社会，没有基本的付费意识就不能持续，比如万人购房款就是很好的例子。
付了费是否一定能保证他们为业主服务呢？不尽然，高薪未必能够养廉，没有完善的业主公约和业主大会议事规则，一切仍然没有保证，高薪仍然会出现高腐败。防治社区的腐败问题主要靠以下几点：
(1). 要有外部监督机制
(2). 一定要聘请律师事务所起草一个很好的业主公约和业主议事规则
(3). 经常和律师、业委会、业主大会代表，进行持续的讨论。
有的业主认为业主公约和议事规则根本不用想，可以随便从网上下一个，其实不是这样。网上发的标准版本大部分都是开发商或者物业协会起草的版本，它的根本目的是为了保障物业公司的利益，所以这些所谓的示范文本根本就不能用。就如同房屋买卖合同一样，我们的工商局和建委写了很多房屋买卖合同的示范文本，可是他们基本上都是保护开发商利益的，所以导致了这么多诉讼。
那么业主和其他小区要一个示范文本行么？并不是不可以。首先看他是否是请律师写的，如果是律师写的，尚可适用，否则和网上发的示范文本，没有任何区别。如果你现在没有业委会，一定要请律师，让律师帮助你撰写业主大会议事规则和业主公约，这两个文件相当于一部文件的宪法，所有发达国家，之所以发达先进和文明，是因为他们有一部保护公民权益的宪法，这部宪法的核心不是在宣扬某种主义和理想，而是在切切实实保护公民的人身权、财产权以及追求幸福的自由。我们的业主公约也应以具体的程序方法和实体结果，保护业主有一个正当的权益，以实现小区的安全、安宁和清洁。有业主委员会的小区也应当聘请律师来总结完善业主公约和业主大会议事规则，以及和物业公司的合同。
律师的核心任务就是起草这三大类文件，并且通过具体的诉讼来完善。
20091215 秦兵说房：集体收房的路线、方针、策略和技术
集体收房的策略与技术 (2009-12-15 16:26:19)
今天有三名消费者拿着格式《商品房买卖合同》找到我，说现在已经要收房了，但是开发商委托了一家物业公司，要求消费者在入住前办理如下手续：交百分之二的专项维修基金、交百分之一点五的契税、一万元装修押金、一年物业管理费、签订物业服务合同、签订业主公约及房屋质量验收备忘录。
大家通过网络组织了六十多名业主，准备集体收房，目前对收房过程中的问题有如下不满之处：
一、专项维修基金应当先由房管局小区办管理，待小区业主委员会成立后交给业委会，如果物业公司收取后拒不移交怎么办？
二、契税应当由税务局收取，目前没有看到税务局要求物来公司代收代缴的书面文件，如果物来公司不转交此部分税金而导致业主无法办理房屋所有权证怎么办？
三、物业公司收取装修押金即无法律依据也无合同依据，既没有退还时间也没有不退还时的责任，显然对业主不公平。
四、物业管理费只有价格没有标准，大家不知道物业公司今后要提供什么样的服务，也不知道不提供服务时业主如何保护权益，在物业服务合同中业主只有付费的义务，没有监督的权利，而且当业主不付费时每天要承担千分之一的违约金，他们东侧的一个小区因为业主室内温度达不到十度而拒交物业三千元服务费一年，竞被法院判赔物业费用、违约金、利息、物业公司律师费共计九千元；如此荷刻的条件没有任何商量的余地，显然对将对产生巨大伤害。
五、业主公约同样只规定业主的付费义务，不保护业主的权利，即使有一些权利保护性的条款，也主要设定的比较模糊，例如反映情况要通过业委会、对质量不满意要先申请鉴定等，不仅不具备操作性，而且那些看似保护业主权利的条款实际上从程序上剥夺了业主的权利。
六、物业公司的态度是上述条款没有任何可以商量的余地，交钱签字后才能拿到钥匙，否则不但不给钥匙，而且也不许看房，同时业主还要承担违约责任。
我们与业主共同分析了业主提供的《商品房买卖合同》，发现在开发商起草的补充协议中设有交房条款，内容为：“买受人应当在约定日期与出卖人办理房屋交接手续，自200*年10月1日后房屋即归买受人所有，无论如何均由买受人承担全部房屋的风险与责任”。
经过与业主代表及其法律顾问共同讨论，同时邀请了部分专家，大家得出如下结论：
一、入住时间：根据补充协议的规定，10月1日以后房屋已经归业主所有，大家可以在此日期后直接入住。
二、费用交付：因为没有见到小区办委托物业公司收费的通知，所以不必支付专项维修基金；因为没有见到税务局的委托收税通知，所以不必交付契税；因为没有见到物业服务标准，且无法就物业服务合同达成协议，所以不必交付物业服务费用。
三、合同签字：因为业主认为物业服务合同与业主公约不但没有经过协商，而且无法保障其自身权利，根据《民法通则》与《合同法》规定，有权拒绝签订合同。
四、直接入住：考虑到房屋买卖合同中没有约定入住手续，而且业主已经支付完毕全部房款，故在双方没有达成协议的情况下，业主可以根据补充合同的约定，在10月1日后行使房屋所有权，而且即不需要支付任何费用也需要签订任何协议。
五、入住安全：考虑到物业公司的态度，如果不答应其条件而直接入住，将会引发暴力冲突，为了保证社会的安定性，大家一致认为在入住的当日应当先书面通知开发商与当地派出所，以保证出师有名。
六、人员分类：在六十多名业主中，有部分消极业主不愿意与物业公司发生冲突，建议此部分业主将根据物业公司的要求先行入住，同时严格履行有关物业的通知与要求，由他们承担物业公司的先期启动费用，违约与侵权事项日后再通过集资的方式以诉讼形式解决。
七、集体行动：部分不愿意交付违法费用的主动业主将每户集资五百元，共同聘请锁匠在10月1日后更换门锁，也有部分业主准备更换房门；为保证更换效果，大家一致认为应当在消极业主入住后再行动，因为此时房屋已经投入使用，水、电、暖等资源无法单独停止供应。
八、行动保障：考虑到此次行动可能发生侵害行为，全体准备参加直接入住的业主，在取得家人理解与支持后，由维权小组的发起人共同到美国友邦公司办理人身伤害保险，同时与周六周日进行为期两天的野外生存训练，以加强陌生业主之间的相互信任，强健体魄训练勇气，学会共同合作。
九、准备工作：为减少与物业公司的对抗，业主维权小组根据统战原则，将派专人负责与经办人员特别是保安队长进行协商，采用耐心说服、许诺、交朋友与物质补偿等综合方法，减少双方正面冲突，最后实现和平交接。
上述项目的操作目前正在准备施实中，可能未必如愿，但是大家认为与其直接投降，不如试一试，如果成功将每户可以减少三万多元的支出；此事如有新进展，我们向继续向各方面进行报道。
注意：此操作流程存有风险，各位看官要根据自己的健康情况与心理素质综合考虑，不要盲目照搬照抄；要认真学习党与政府的有关政策与文件，从思想上认识到各项组织工作的重要性，一切行动要在法律的范围之内，切不可打无准备之仗。
20031018秦兵：为什么业主难以更换物业公司
为什么业主难以更换物业公司
我们全部以有1000户的社区为分析对象，这样计算成本相对来说比较容易。
一、 业委会成立的成本
1、 召集成本：要成立业委会，就要先召开业主大会，要想通知1000户业主，那么就需要 有一个专业化的机构，有一个办公室、一名秘书、一部电话、一台复印机、一台传真机、一台计算机，平均每个月的成本大概在9000元左右；按照每天找到10户来计算，要想通知到1000户业主，这大概需要三个月的时间，预计需要总费用30000元左右。
2、 选举成本：假设1000名业主基本上都已经找到，那么要组织大家选举，你要向每名业主介绍业委会成员的基本情况，回答大家的各种千奇百怪的问题，如果业委会的选举非常顺利，可能也要花费三个月的时间，那么预计需要费用30000元左右
3、 备案成本：假设此项选举在小区办非常容易备案，只需要一个月的时间，那么大概支出不超过1万元。
上述三项支出，大概在70000元左右，前提是没有其他意外的情况，一切都顺利进行。
二、 解除与旧物业公司委托合同的成本；
1、 表决成本：要让1000户业主对物业管理水平进行表决，大概也要三个月时间，又是30000元支出。
2、 执行成本：如果由业委会解除与旧物业公司之间的合同，那么需要对旧物业公司的全部资料进行分析，假设要看六百张设备图并对设备及物业管理进行评估的话，可能又需要花费三个月，成本为30000元。
3、 追究责任成本：如果旧物业公司顺利离开社区，则需要三个月的交接时间，成本为30000元；如果拒不离开社区，那么就需要通过诉讼来解决，请律师1个月，一审6个月，二审3个月，中间移卷3个月，共计13个月，此时每个月的成本大概要提高到3万元，这样总成本可能为390000元。
上述三项支出，无诉讼的支出为90000元，有诉讼的支出为45万元。
三、 新物业公司接受委托的成本
1、 选择成本：进行新物业公司的招标与考核，聘请律师签订物业管理合同，大概需要三个月，每个月需要支出20000元，合计60000元。
2、 表决成本：解聘旧物业公司的表决与选聘新物业公司的表决在实际中是很难同时操作的，如果要进行全社区的表决，又要再花费三个月，需要费用30000元。
3、 进入成本：新物业公司进入时需要进行的合同、设备、配件、技术资料、水电暖冷费用的交接，可能需要三个月，每个月支出的费用大概在30000元，共计90000元左右。
上述三项支出合计，180000元。
四、 总计：
前述各项，花费时间与成本无诉讼的为24个月、34万元；有诉讼的为37个月、70万元，前提是业委会成员足够聪明而且不需要取得报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊。
目前的难题是这部分费用的先期支出由谁来承担？目前北京大概还没有这样一位英雄，能够自始至终的承担全部费用，所以社区的物业公司更换几乎不可能；业主更换物业的行动中，失败成为必然，成功则属于偶然。
写于2003-10-18
20030817秦兵肖海龙：业委会的职业化
业委会的职业化
作者：秦兵（隆安律师事务所）
肖海龙（隆安律师事务所上海分所）
令广大业主期待的国务院物业管理条例出台后，给业主们带来的是普遍的失望，这部条例对他们正在艰难进行中的维权斗争没有实质性的助益。业主们希望通过一部好的法律来保护自己，这种合理的预期是正当的，这也是法治文明的标志之一。但在一部新的法律出台以后的一段时间里，立法者会保持法律的稳定性，要对其进行修订和完善至少是几年以后的事情，当前广大业主应着眼于最大限度的用好这部法律，并寻求法律以外的其他的途径来扩大运用法律的边际效益。
比如，我们注意到业委会的工作运行不畅，业主不能形成与物业公司相制衡的力量，也是造成目前业主维权难的很直接的原因。法律只是一张写着权利的纸，只给你一个权利的想象空间。权利的实现，要落实在争取权利的切实行动上。充分的、恰当的行动可以使运用法律的效益高于法律的预期，反之，不充分的、不恰当的行动甚至无法使最基本的权利得到最基本的保障。
目前，在很多小区里，特别是郊区一些由乡镇开发商兴建的小区，物业公司掌握着公共资源，拥有自己的准“武装力量”（保安）而缺少有效的制约和监督。象所有掌握公共资源的权力机构一样，如果缺少监督就会滋生腐败，甚至可能成为一害。比如，北京就出现了物业公司保安殴伤业主的事件，上海也出现了物业公司因怨隙而打碎业主家玻璃的例子。而业委会的情况大多是：（1）业委会成员的构成得不到优化，主要是由一些热心公益的居民组成，知识水平比较高、年富力强的人参与比较少，难以提升业委会组织和活动的层次；（2）只能利用闲暇时间开会，时间上没有保证。业委会基本上都只在夜间和周末存在，在工作时间内是没有业委会的，因而无法与各政府部门和有关机构保持及时的联系和沟通，也无法对涉及业主的日常事务和紧急事务作出及时的反应；（3）没有专门的执行机构，决议下来的事情只能由业委会成员依靠自觉去执行，执行的措施、效率和结果得不到保证。但涉及业主的很多事务并不是短平快，能立竿见影的，而是如蚂蚁搬家一样，需要日复一日、持之以恒的细致工作才能见效。物业公司深知业委会的这些软肋，极容易漠视甚至侵害业主的权利。
我们认为，目前广大业主应力于提升业委会的运行质量和工作效率，使业委会实体化，加强业委会的组织建设，形成有战斗力的业委会团队，总结出行之有效的工作方法和行动策略，把业委会培育成能真正对物业公司形成张力的机构，改变业主在当前业委会（业主）－物业公司（开发商）格局中的不利局面，在现有体制下使业主基本权利都得到基本的保障。为此，我们提倡实现业委会的职业化。
我们所说的业委会职业化，首先是指业委会工作的日常化，即业委会要有常设的办事机构，以及业主在办公时间内要有自己的常任代表处理有关业主权益的日常事务。其次是指业委会人员的专职化，这个专职化不是要求所有业委会成员都专职化，可以是业委会主任或成员的某一个或几个人专职化，也可以在社会上聘请专业人员，比如律师，甚至可以反其道而行之，聘请有物业公司的经理人员，来代行业委会的工作。第三，是通过职业化带动专业化，在社会上形成一个业委会的职业群体。有了这个职业群体，才能系统地总结、积累和传承业主在物业管理中形成的经验和专门知识，逐步提升业主的管业水平。
业委会职业化的结果，就是在小区里产生代行业主及业委会权利的专职工作人员，我们暂且称之为业主经理。从功能定位上说，业主经理是业委会的执行机构，如果把小区是公司，业主大会是股东大会，业委会是董事会的话，业主经理就是董事会选任的总经理。有了“总经理”以后，物业公司是才能回归到它的“雇员”本位上去。没有“总经理”的时候，“雇员”自收自支，监守自盗，不出问题也难。我们有的时候把物业公司称为小区的管家，可是又总觉得别扭，这个管家主人怎么就没办法管，而且很不忠诚。有了业主经理以后，我们就看清楚了，业主经理才可能是忠诚的管家，物业公司提供劳务或其他服务，只是“仆人”（servant）而已。让管家来看住仆人，这个关系就理顺了。如果主人不便直接号令“仆人”，又没有管家的话，仆人就无所顾忌，久而久之，也就不把主人放在眼里，进而开始假公济私了。
业委会职业化的目的，就是能利用业主经理的专业知识和敬业精神，充分的沟通和联络业主，声张和维护业主权利，监督物业公司的日常工作。如果物业公司面对的不再是普通的业主，也不是鱼腩般的业委会，而是由一个精明强干的律师或前物业公司经理担任的业主经理，就不得不打醒精神来认真应付了。
业主经理的工作是，提出小区的维护和建设规划，使小区物业和其他资产保值增值，提升小区的社会形象；审计、监督物业公司工作；作为业主的常任代理人，处理业主与物业公司的纠纷及其他涉及全体业主的法律事务；在日常工作中化解纠纷，减少矛盾，维护社区稳定；提议召集业委会和业主大会，包括临时会议和正式会议。
业主经理的来源，一是从业委会成员中选任；二是从社会招聘，例如聘请有物业公司经理工作经验的人；三是从专业律师或其他专业人士中来。据了解，美国的业委会（Condominium Association）多数由业主中的律师来管理，或成立专门的理事会或公司来运作。
业主经理的薪资，我们认为，按照上海的情况，普通小区可以定在年薪3万元左右，中高档小区应当在5－10万元，这个薪资标准可以吸引到一些有专业素养的人士加盟并保持业主经理工作的职业水准，在社会上形成一个年薪3-10万的职业业主经理群体。
设置专门的业主经理的必要性，应从经营小区的理念讲起。当前我国房地产建设仍处在以缓和住房紧张的矛盾，满足群众的基本生活需要为主的初级阶段，存在着重建设，轻维护管理的倾向。据了解，在国外成熟的房地产市场，住房的开发建设成本和维护管理成本的比值是1：1.2～1.5。住宅小区虽然由各个业主分割所有，但仍构成一项概括的独立的财产，同样有个保值增值或贬值的问题，一个成型的小区物业的增值或贬值除了受宏观经济形势、城市规划配套等因素影响外，小区物业管理的素质也是一个重要的制约因素之一。在小区已全部入住，发展商退出后，谁来经营小区，来代表和维护小区的整体形象、使小区物业增值呢？业委会还是物业公司，显然都不是，只有作为经理人的业主经理受业主及业委会的委托，协调物业公司及全体居民来经营小区，使小区增值，使全体居民受益才是现实的途径。比如，小区内停车收费在小区保有的车辆数不变的情况下，通过改善物业公司的服务可以使停车费收入增加，也即意味着小区的公共财富增加。再比如，小区的物业管理素质一流，绿化、环境卫生、秩序、社会风尚良好，可以使小区比同类地段的同类小区价值要高。假如一户居民的房屋价值50万元，因物业管理的因素使它增值5％，则其个人财富增加了2.5万元，在其转让房产的时候就可以套现了。即使不转让，也可以增加其个人的财富或隐形财富，比如出租房屋的租金收入提高了，或者以该房产作抵押贷款的能力高了。这就是一个好的业主经理人的价值。
业委会的职业化，关键是经费问题。目前业委会的维权工作难以开展的一个根本原因之一就是没有经费，钱不是万能的，但经济是基础，没有经费要想做好工作也是不可能的。业委会职业化的制度设计要解决的问题之一，就是不仅要业主经理筹措薪资，还要为业委会活动和小区公益筹措经费，这些看起来象天方夜谈，但其实转变一下观念，未尝是不可以的。找一百个企业家来设想经营小区增加公共收入的方法，他们肯定能提出不止一百条切实可行的建议，当然前提是要征得业主的同意。有些人可能把经营小区理解为招商，其实不是的，比如通过改善管理，提升了小区的形象和对购房者的吸引力，也是一种很好的经营，经营的目标可以是经济效益，也可以是社会效益，就看多数业主选择哪一种。
业主们愿意出钱雇请一个业主经理人吗？我们来算一下，以一个业主经理年薪3万元计，一个有1000户的普通小区，每户每年多交30元管理费就是3万元。那这30元值不值得交？举两个的例子，打官司可以自己去打也可以请律师去打，家政可以自己做，也可以请专门的家政人员来做，就看你如何考虑。如果你因为什么问题去与物业公司交涉过而没有结果觉得很灰心的话，就让你的业主经理去代为交涉吧，他为交涉花的时间比你少，结果远比你自己去有效，因为他有经验，而你只要每年给他30元，每月给他不到二块五毛钱就可以了，这么考虑我相信绝大多数业主可以接受，还可能觉得很合算。当然这只是启动阶段的做法。
物业公司都总是叫亏本但却赖着不走，因为他们的财务报表上收入部分只列物业管理费收入，这样算很可能是亏的，但如果他们如实地把其他普通业主看不到的收入，例如停车费收入、小区公共部位的广告收入都列入，可能情况就不一样了，而这些收入本是属于全体业主公共财产。普通业主看不到这些收入，有少部分即使看到了也孤掌难鸣，难以去跟物业公司计较，这样业主的公共收入就成了物业公司的奖金收入了。有了业主经理以后，前面所说的物业公司隐瞒收入的情况肯定会有所改观，把属于业主的公共收入业主经理从物业公司追回的拿出一部分就作为给业主经理人的薪资就可以了。甚至可以与业主经理约定一个激励机制，以一个底数为基准，业主经理为业主带来的高于底数公共收入，由全体业主和业主经理共同分配。
我们认为，如果已经在社会上形成了一个有声望的职业业主经理阶层的时候，业主的声音能得到系统的、专业的表达，不用强有力的法规，业主们的权利状况也肯定得到了大大的改善了。而矛盾着的双方力量的消长变化是可以改变法律制度的设计的。当你的声音变得强有力的时候，法律要朝着于你有利的方向发展也就变得容易了。
写于2003-8-17
20030809业主公约2003年8月9日星期六版
业主公约2003年8月9日星期六版
1、 业主大会履行以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（规程第9条）；
2、 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。（规程第11条）；
3、 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。（规程第17条）；
4、 业主委员会履行以下职责：监督业主公约的实施；（规程23条）；
5、 业主大会的职能选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定（条例12条）；
6、 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。（条例第17条）；
7、 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用（条例第55条）。
8、 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。（条例第56条）
秦兵质疑：谁是责任人？如果确定责任人？又是口袋条款，什么也不说清，什么也说不清，反正什么东西都往里装。
9、 第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
秦兵质疑：业委会代表业主大会如果与物业公司签订的合同无效后，责任谁来承担？业委会能否有权起诉物业公司？如果业委会败诉，赔偿责任由谁来承担？
如果欲就物业公司的选择进行招投标，应当使用业主大会的名义还是业主委员会的名义呢？本条只授权业主委员会就签订合同的权力。
如果没有业主公约的授权，那么业主委员会大概就无权组织招投标。
1、 业主大会授权业委会，业主大会公章；
2、 业委会公章；
3、 业委会签订招标代理公司，然后由业主大会签订合同。
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
业委会能否代表全体业主对面积进行重新测量，业委会能否接受业主大会的委托从事一些其他的事务内容？例如起草业主公约，到底谁来起草？难道由业主大会来起草？不可能，业主大会只能成为一个表决机构，而不可能成为一个建议与执行机构；决定的建议权大概只能由业委会和业主个人来行使。
10、 其他：
11、 业委会成员的专业化
12、 选举程序；
13、 物业服务费用由业委会来收取；
14、 业委会可以进行诉讼；
15、 其他：
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