20030315中消协：关于要求对北京市房产勘察测绘所违法测绘行为进行查处的报告

  

关于要求对北京市房产勘察测绘所

违法测绘行为进行查处的报告

 

国家测绘局：

自2003年2月以来，国内多家媒体均报道了北京国际友谊花园房屋面积严重缩水8000余平方米和土地短缺1361.60平方米，涉及金额上亿元的案件。这一重大投诉案件，是我会有史以来受理的涉及金额最大的一个房地产纠纷案。

   北京国际友谊花园是1995年开发建设的外销公寓项目，1997年落成并投入使用，共外销了3栋楼。业主们入住后不久纷纷感到房屋面积不足，即怀疑整个小区房屋面积缩水，为此，广大业主与开发商进行交涉，要求开发商提供该房面积测绘报告，未果。为了搞清真实情况，业主们随即开始寻找测绘单位。因无法在北京找到测量单位，业主们几经周折，最后找到上海市房屋土地测绘中心对小区1、2、3号楼的面积进行了全面测量。测量结果显示，虽然第一次测量单位---北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区土地面积是10675.86平方米,但实际只有9314.26平方米,少了1361.60平方米；此外, 北京市房地产勘察测绘所出具的测量报告对该园销售建筑公摊面积也多摊了8000多平方米。这一测量结果使广大业主深为震惊，如果上海方面的测绘结果得以成立，按该楼盘每平方米1.2万元的均价计算,则意味着业主们上亿元的资金被开发商侵吞了。

   在我会与建设部、北京市国土资源和房屋管理局、开发商以及业主协调处理该事件阶段，北京市房地产勘察测绘所二次对该楼盘进行了测绘。2003年2月，北京市房地产勘察测绘所公布了建筑面积新核定技术报告，对该报告中的测绘数据与上海市房屋土地测绘中心的测绘数据进行了对比，并就误差进行了说明。北京市房地产勘察测绘所在这次公示报告中承认，他们把每栋楼顶层四角的复式小越层结构标注为一个整层，即把第一，三座楼各增加了一层，1号楼实际只有22层，产权证上标明23层；2号楼实际只有18层，产权证上写为19层；3号楼实际只有16层，产权证上写成17层，多出的三层楼房总面积多算了近3000平方米。此外，北京市房地产勘察测绘所还承认国际友谊花园实际占地面积与市朝港澳台国用（99）字第10035号国有土地使用证登记的面积相差1300平方米，该部分面积的土地使用权应该归国际友谊花园的全体业主所有。

但是我们注意到，北京市房地产勘察测绘所对国际友谊花园2、3号楼的设备层的层高测绘仍在坚持其错误的计算方法和原则，即坚持以“上下两层结构楼板的中线至中线之间的垂直距离计算，”而不依建设部于1995年12月15日发布的《建筑面积计算规则条款解释及说明》和《商品房销售面积公正计量工作手册》以及《住宅设计规范》中的“层高”应以“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”的计算规则来测算。北京市房地产勘察测绘所在向业主做政策咨询时坚称：“这种测量方法是行业习惯、规矩”。我们认为这是北京市房地产勘察测绘所坚持错误的辩词。

国际友谊花园项目面积缩水、开发商严重侵犯业主权益的问题，正是由于北京市房地产勘察测绘所的“误测”所造成的。北京市房地产勘察测绘所这一结果负有不可推卸的责任。虽然北京市房地产勘察测绘所对原测绘结果作了有限的纠正，但事实表明他们还在极力推卸责任。有鉴于此，我们强烈要求贵局对北京市房地产勘察测绘所的违法行为进行查处。

 

 

此致

 

敬礼！

 

 

 

中国消费者协会

 

二○○三年三月  日

 

 

 

 

 

 

 

 

20030315中消协：对国际友谊花园人防工程等三个问题说明的回复

  

对国际友谊花园人防工程等三个问题说明的回复

 

北京市国土资源和房屋管理局：

贵局于2003年3月10日针对我们在3月5日的会议上提出的关于国际友谊花园1号楼人防工程、1300平方米土地及2、3号设备层等三个问题做出了说明，对于贵局的意见我们不能认同，现逐一阐述如下：

 

一、关于国际友谊花园1号楼人防工程问题

首先，我们认为贵局就人防工程问题（开发商提交的附件），即“朝阳区人防办同意将1号楼地下二层人防工程变更为物业管理用房的”之文件本身，就已经非常明确说明了1号楼地下二层是人防工程，是国家的产权。假如是开发商的产权，开发商就完全没有必要去朝阳区人防办申请办理变更用途的手续了。　　

其次，开发商“依此”文件将“1号楼地下二层人防工程，变更为物业管理用房”不等于因此就拥有了产权。请注意产权还是国家的。开发商“将其作为公摊面积分摊给各业主”这是在出售产权。

第三，贵局似乎认同朝阳区人防办同意开发商将人防工程变更为物业管理用房。但是，根据《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第十一条规定：“按照规定应当建设人防工程的工程建设项目，由于客观条件限制或者其他原因不宜建设人防工程的，经市人防办审查批准，可以易地集中建设人防工程。”据此，可以看出朝阳区人防办根本无权批准北京友谊辉志房地产开发有限公司将人防工程变更为物业管理用房。朝阳区人防办同意将1号楼地下二层人防工程变更为物业管理用房是一种超越职权的违法行政行为。

第四，北京友谊辉志房地产开发有限公司申请将人防工程用房变更为物业管理用房时，曾向主管部门保证：“我司再根据有关规定在二期或异地提供相应的人防面积，”但是，时至今日八年过去了，北京友谊辉志房地产开发有限公司在国际友谊花园哪里搞过什么二期开发？又在哪个异地提供过相应的人防面积？没有。这个文件的事实，再次说明开发商是在搞欺诈。

第五、人防工程的产权性质不能变更

人防工程是为了提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产安全而建设的，它的性质不是任何人可以随意变更的。《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第二十六条中指出，“平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。使用人防工程从事经营的，经营者应当持《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》，向有关主管部门申请办理相关证照。”也就是说，人防工程平时可以进行使用，但无论做什么，它的本质仍是人防工程，产权归人防办公室，产权性质不能变更。正如房屋的租户不可以将房子卖掉一样的道理。现在贵局作为房屋的管理部门竟然支持开发商将使用权卖给业主，要求业主分摊人防工程面积，这不是很滑稽吗？

 

二、土地差额赔付问题不明确。

贵局承认国际友谊花园实际占地面积与市朝港澳台国用（99）字第10035号国有土地使用证登记的面积相差1300平方米，该部分面积的土地使用权应该归国际友谊花园的全体业主所有。那么，作为土地主管职能部门就有义务监督开发商对此予以落实。但是，贵局在来函中对于这部分面积该如何补偿给业主、何时进行补偿、补偿的期限等一系列问题却没有任何的意见，这显然是不妥的。

 

三、对于2、3号楼设备层的层高测量标准存在异议。

贵局称，北京市房地房勘察测绘所测量的层高，以上下两层结构楼板的中线至中线之间的垂直距离计算，层高高于2.2.米，与《住宅设计规范》（GB0096-1999）关于“层高”术语的解释：“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”的计算结果是一致的。我们认为，北京市房地房勘察测绘所测量的层高与《住宅设计规范》中所称的层高并不一致。《住宅设计规范》中的“层高”指的是“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，即“层高”指的是“面到面的垂直距离”，这里的“面”指的应是实际露在外面与空气直接接触的部分。从2、3号楼地下一层实测数据中我们可以看出，这里的地面应包括水泥砂浆及焦渣垫层部分。根据数据，从最大的数值上看也仅为2.16米，没有超过2.2米，不应计算在建筑面积中。

此外，由于2、3号楼的设备层的层高涉及到二千平方米的面积，相当于几千万元人民币的房屋款项，直接关系到数百名消费者重大的切身利益。鉴于北京市房地房勘察测绘所已经在测量的问题上犯过严重错误。因此，该所2月19日的重测报告完全没有参考价值。我们认为对2、3号楼设备层的层高再次进行测量是十分有必要性的。为了保证公正性，我们建议聘请国家测绘局指定的测量机构，再次对国际友谊花园1、2、3号楼的建筑面积进行测量。

 

 

特此回复。

 

                               中国消费者协会

                              二零零三年三月十五日

 

抄送：建设部房地产司、北京市人防办公室