20050830秦兵：物业纠纷培训课大纲

  

物业纠纷大纲

 

前言《物产物语，恒产恒心》

 

就物业管理的现状，以及物业容易出现纠纷的类型进行分析。从所有制、个人理念、现实问题、长远情况对物业管理进行分析；并要说明，真正的物业共赢是建立在物业自治、互相尊重的基础上的。

 

一、 物业合同

1、 什么是物业合同；

（1） 物业合同的种类

（2） 前期物业合同

（3） 成立业主委员会后的物业合同

（4） 事实合同

2、 物业合同的签订

（1） 前期物业合同的签订

（2） 业主委员会成立后的合同签订

（3） 没有业主委员会的小区的物业合同的签订

3、 物业合同纠纷

二、 物业管理行为

1、 物业公司的如何进行管理

（1） 物业公司的基本职能

（2） 物业公司实现管理的基本方式；

（3） 物业公司管理的依据；

2、 物业公司管理过程中的问题

（1） 物业公司的日常事务的处理；

（2） 小区的意外事件的处理

（3） 其他

3、 物业管理纠纷

（1） 房屋设施管理与维修

（2） 小区共用部位、共用设施日常维护

（3） 停车管理

（4） 人身财产安全保卫

（5） 物业费用问题（单独一章来说明）

三、 物业管理费

1、 物业管理费用的概念

（1） 物业管理费用的构成

（2） 物业管理费用的收费依据

（3） 物业管理费用交付的方式

（4） 物业费用收取的法律规定

2、 物业费的听证

（1） 听证会的基本情况

（2） 听证会的意义

（3） 听证会的

3、 物业费用纠纷

四、 业主委员会

1、 业主委员会的法律地位

（1） 基本概念

（2） 业主委员会的基本职能

（3） 业主委员会的法律地位

2、 在诉讼中业主委员会如何发挥作用

（1） 业主委员会如何代表业主起诉开发商

（2） 业主委员会如何代表业主起诉物业管理公司

（3） 业主委员会如何处理业主之间的纠纷

五、 业主

1、 业主的现状

2、 业主权利的边界

3、 业主的义务

4、 业主的明天

5、 物权法

六、 相关的法律规定

写于2005-8-30

20090904 中消协论坛：高层建筑物管不好，房屋一定贬值！

  

高层建筑物管不好 房屋一定贬值

 (2009-09-04 20:42:39)

标签： 法律 委托关系 房屋 建筑物 消费者协会 房产

分类： 律师

    谢谢大家给我这个机会，我觉得咱们今天讨论物业管理能不能提高一个程度，过去是为居住服务的，我通过这五六年的案件我有一个体会，物业管理对房屋价格的影响能到什么程度，有时候能到房屋价格的一半，我们现在做了一个案件，这个案件是七年以前业主入主的房屋，委托一个物业公司，这个物业公司总是想办法尽快降低成本，比如电梯要保养了不保养，我们实际去看，你只要坐到九层，它一下到了一层，仲裁员到现场一看立刻就可以判定业主胜诉。

 

　　我想物业管理对房屋的价值影响太巨大了，有一个项目，当初售价是18000元，但物业管理很差，现在卖5800元，如果是一次性付款，价格还能再低。

 

　　今天各位到场的，我说一个经验，如果买房子，尽量不要买高层建筑，高层建筑一开始好，十年以后没有一个良好的物业公司，或者无法对物业公司有效的监督，这个房屋一定是贬值的，就以我们今天开会的地方为中心，以800米为半径的话可以找出好几个这个项目。

 

  为什么出现这样的问题？首先没有监督的机制。我们有没有必要为全体业主做这么大的贡献，天天去监督，天天去看暖气费多少钱。我说坚持情况下是不可持续的。再一个我们对物业服务公司的责任没有明确的限制，现在遇见比较多的就是业主委员会成立以后要求解聘物业公司，物业公司就是不走，他为什么敢不走，因为他多待一两个月就可以拿到一两万的收入。国外有的叫业务协会向物业公司发出解除通知以后，你必须在48小时撤离，你不撤离立刻警察来抓人。

 

　　我们现在立法质量还不够，就给一些物业公司，特别业主委员会已经发出了解除通知以后他还不走。我想能不能通过专业的立法，通过我们人大代表解决立法解决这个问题，就是给业主委员会巨大的权利，明确表明物业公司和业主是委托关系，这样他们可以随处解除委托关系。不但要进行民事违约责任，而且要进行行政处罚，更严重可以进行刑事处罚，这样物业公司就可以明确知道自己的法律地位是什么样的，你就是一个服务者，当客户不要求你服务了你尽快离开现场。

 

　　还有一个方法就是消费者协会，像今天我们做的事情如果消费者不来做恐怕其他人不来做，通过消费者协会可以让业主看到他的权益是什么样的，为以后的立法权益，或者维权提供更大的帮助。我的发言就是这些，谢谢大家！

20031018秦兵：为什么业主难以更换物业公司

     

    为什么业主难以更换物业公司

 

我们全部以有1000户的社区为分析对象，这样计算成本相对来说比较容易。

　　一、 业委会成立的成本

　　1、 召集成本：要成立业委会，就要先召开业主大会，要想通知1000户业主，那么就需要 有一个专业化的机构，有一个办公室、一名秘书、一部电话、一台复印机、一台传真机、一台计算机，平均每个月的成本大概在9000元左右；按照每天找到10户来计算，要想通知到1000户业主，这大概需要三个月的时间，预计需要总费用30000元左右。

　　2、 选举成本：假设1000名业主基本上都已经找到，那么要组织大家选举，你要向每名业主介绍业委会成员的基本情况，回答大家的各种千奇百怪的问题，如果业委会的选举非常顺利，可能也要花费三个月的时间，那么预计需要费用30000元左右

　　3、 备案成本：假设此项选举在小区办非常容易备案，只需要一个月的时间，那么大概支出不超过1万元。

上述三项支出，大概在70000元左右，前提是没有其他意外的情况，一切都顺利进行。

　　二、 解除与旧物业公司委托合同的成本；

　　1、 表决成本：要让1000户业主对物业管理水平进行表决，大概也要三个月时间，又是30000元支出。

　　2、 执行成本：如果由业委会解除与旧物业公司之间的合同，那么需要对旧物业公司的全部资料进行分析，假设要看六百张设备图并对设备及物业管理进行评估的话，可能又需要花费三个月，成本为30000元。

　　3、 追究责任成本：如果旧物业公司顺利离开社区，则需要三个月的交接时间，成本为30000元；如果拒不离开社区，那么就需要通过诉讼来解决，请律师1个月，一审6个月，二审3个月，中间移卷3个月，共计13个月，此时每个月的成本大概要提高到3万元，这样总成本可能为390000元。

上述三项支出，无诉讼的支出为90000元，有诉讼的支出为45万元。

　　三、 新物业公司接受委托的成本

　　1、 选择成本：进行新物业公司的招标与考核，聘请律师签订物业管理合同，大概需要三个月，每个月需要支出20000元，合计60000元。

　　2、 表决成本：解聘旧物业公司的表决与选聘新物业公司的表决在实际中是很难同时操作的，如果要进行全社区的表决，又要再花费三个月，需要费用30000元。

　　3、 进入成本：新物业公司进入时需要进行的合同、设备、配件、技术资料、水电暖冷费用的交接，可能需要三个月，每个月支出的费用大概在30000元，共计90000元左右。

上述三项支出合计，180000元。

　　四、 总计：

前述各项，花费时间与成本无诉讼的为24个月、34万元；有诉讼的为37个月、70万元，前提是业委会成员足够聪明而且不需要取得报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊。

目前的难题是这部分费用的先期支出由谁来承担？目前北京大概还没有这样一位英雄，能够自始至终的承担全部费用，所以社区的物业公司更换几乎不可能；业主更换物业的行动中，失败成为必然，成功则属于偶然。

写于2003-10-18