20090910 律师观点：上海“楼倒倒”原因的通俗解释

  

"楼脆脆"是怎么倒的

  (2009-09-10 10:25:54)

标签：  软土   弯矩   桩基础   桩身   流动性   景苑   杂谈   房产   房价   楼脆脆

上海莲花河畔景苑7号楼倒塌原因的通俗解释

 

作者：秦兵房地产律师团队 刘堃律师

 

听到上海莲花河畔景苑7号楼倒塌的消息，看了一些情况介绍和图片，做施工的业内人士差不多立刻可以得出结论：堆土和挖槽，错误的施工方案造成楼房倒塌，责任在于施工方。当然了，这个案子的开发商和施工总包基本上是一套人马两块牌子，应该追究开发商的责任。


这个楼到底怎么会倒呢？这要从莲花河畔景苑的岩土工程情况说起。上海属于典型的软土地区，软土有流动性，大家可以想象一下石头和豆腐，石头没有流动性，豆腐有流动性，坚土和软土的差别就像石头和豆腐。


莲花河畔景苑7号楼就建在“豆腐”上。软土不能承载7号楼的重压，所以要打桩做桩基础，软土地带建筑物多选用桩基础。简单的说，桩基础就是一根根桩打入地下直到持力土层，把建筑物的荷载通过一根根桩传到持力土层，不让软土受力，或者只让软土承受与桩身之间的摩擦力。


材料力学上有一个名词叫“弯矩”，承受弯矩的构件称之为“受弯构件”。当你用双手分别捏住一根筷子的两端试图折断筷子的时候，这根筷子就是“受弯构件”。按照设计规范，桩基建筑物的桩不属于“受弯构件”，也就是说不考虑桩承受弯矩，只考虑压力。于是，当桩受弯的时候，就会像筷子一样被折断。莲花河畔景苑7号楼的桩，就是因为受到弯矩被折断的。前面说过莲花河畔景苑7号楼下面是软土，桩穿过软土层插到持力层，软土有流动性。当软土向一个方向流动时，桩就受到弯矩作用了，设计时没有考虑受弯的桩受到弯矩作用，自然会折断。


莲花河畔景苑7号楼的桩怎么会受弯的呢？就是因为堆土和挖槽。开发商和施工方为了节约成本，在7号楼南侧开挖地下室时，把挖出的土堆置在7号楼北侧，堆土最高达到10米。这些堆土产生的压力势必让7号楼桩基础之间的软土受到向南的水平推力，南侧恰恰又是个被挖空的地下室，再加上软土的流动性大，6月26日又下了暴雨致使软土的流动性增大，7号楼的桩就被软土向南侧挤压，终于承受不住弯矩折断。7号楼失去了桩的支撑，大楼的重量压到了软土上，自然会倒塌。


堆土的北侧是淀浦河，淀浦河的堤岸是混凝土墙，也被堆土压的崩塌了。堤岸的崩塌在倒楼之前，这本来是一个十分明显的信号，可惜现场的施工监理人员没有意识到。所以追究监理的责任是非常正确的。7号楼在倒塌前，随着桩一根根折断，肯定会有不正常的移位、倾斜、沉降等等，工程沉降监测单位没有发现，因此被罚款。至于设计单位，因为现行的设计规范就是不考虑桩身受弯，所以不能追究设计单位的责任。

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20060325书稿大纲：房屋质量问题

 

 房屋质量问题

目录

 

前言

一、商品房质量问题的基础知识

1 出了质量问题找谁

2 为什么会有质量问题

3 可能发现哪些质量问题

4 商品房质量问题通常有那些解决方法

5 彻底解决商品房质量问题－性能协议

6 地段还是质量－商品房价值的评价方法

二、商品房裂缝问题

7 商品房开裂案例分析

8 混凝土是水做的

9 一拉就裂的混凝土

10 混凝土自己会收缩

11 收缩也会产生裂缝

12 热胀冷缩：混凝土开裂的一大原因

13 混凝土产生裂缝的原因还有好多

14 商品房常见裂缝鉴别方法

15 实事求是解决商品房裂缝问题

三、商品房渗漏问题

16 商品房漏雨案例分析

17 商品房渗漏问题技术解析

18 商品房渗漏问题解决方法

四、商品房保温与结露问题

19 结露问题案例分析

20 结露问题技术分析及其解决办法

21 商品房隔热保温的技术解析

五、商品房隔音问题

22 商品房如何隔音

六、商品房空气污染问题

23 室内空气污染来源

七、商品房抗震性能

24 抗震质量问题案例分析

25 抗震问题技术解析

26 抗震质量问题解决方法

八、商品房面积问题

27 商品房面积纠纷案例分析

28 商品房面积问题技术解析

29 商品房面积纠纷解决办法

九、商品房其他质量问题

30 楼板过薄问题

31 电梯问题

十、商品房的社区规划问题

32 交通问题

33 绿化问题

34 周边污染问题

35 生活设施问题

36 采光问题

37 使用目的问题

38 律师论点

结语

秦律师结语

写于2006-3-25

20090904 中消协论坛：高层建筑物管不好，房屋一定贬值！

  

高层建筑物管不好 房屋一定贬值

 (2009-09-04 20:42:39)

标签： 法律 委托关系 房屋 建筑物 消费者协会 房产

分类： 律师

    谢谢大家给我这个机会，我觉得咱们今天讨论物业管理能不能提高一个程度，过去是为居住服务的，我通过这五六年的案件我有一个体会，物业管理对房屋价格的影响能到什么程度，有时候能到房屋价格的一半，我们现在做了一个案件，这个案件是七年以前业主入主的房屋，委托一个物业公司，这个物业公司总是想办法尽快降低成本，比如电梯要保养了不保养，我们实际去看，你只要坐到九层，它一下到了一层，仲裁员到现场一看立刻就可以判定业主胜诉。

 

　　我想物业管理对房屋的价值影响太巨大了，有一个项目，当初售价是18000元，但物业管理很差，现在卖5800元，如果是一次性付款，价格还能再低。

 

　　今天各位到场的，我说一个经验，如果买房子，尽量不要买高层建筑，高层建筑一开始好，十年以后没有一个良好的物业公司，或者无法对物业公司有效的监督，这个房屋一定是贬值的，就以我们今天开会的地方为中心，以800米为半径的话可以找出好几个这个项目。

 

  为什么出现这样的问题？首先没有监督的机制。我们有没有必要为全体业主做这么大的贡献，天天去监督，天天去看暖气费多少钱。我说坚持情况下是不可持续的。再一个我们对物业服务公司的责任没有明确的限制，现在遇见比较多的就是业主委员会成立以后要求解聘物业公司，物业公司就是不走，他为什么敢不走，因为他多待一两个月就可以拿到一两万的收入。国外有的叫业务协会向物业公司发出解除通知以后，你必须在48小时撤离，你不撤离立刻警察来抓人。

 

　　我们现在立法质量还不够，就给一些物业公司，特别业主委员会已经发出了解除通知以后他还不走。我想能不能通过专业的立法，通过我们人大代表解决立法解决这个问题，就是给业主委员会巨大的权利，明确表明物业公司和业主是委托关系，这样他们可以随处解除委托关系。不但要进行民事违约责任，而且要进行行政处罚，更严重可以进行刑事处罚，这样物业公司就可以明确知道自己的法律地位是什么样的，你就是一个服务者，当客户不要求你服务了你尽快离开现场。

 

　　还有一个方法就是消费者协会，像今天我们做的事情如果消费者不来做恐怕其他人不来做，通过消费者协会可以让业主看到他的权益是什么样的，为以后的立法权益，或者维权提供更大的帮助。我的发言就是这些，谢谢大家！