204合同有三个特点:第一是细致，204合同从开始买房到退房到打官司，每一步都有约定；第二是规定了双方违约责任，204合同通过规定违约责任来保证购房者实现利益，限制开发商的违约行为；第三是规定了举证责任，在许多商品房买卖纠纷中，举证对消费者来说是一件很难操作的事情，204合同对此做出具体细致的约定，扭转了消费者举证无力的尴尬局面。

2. 安全底线---67条简易版…………………………………..( )

由于“204条”几乎囊括了在商品房买卖中可能引起纠纷的内容，因此对于没有太多专业知识背景的消费者来说，庞大的“204条”常常让人不知从何入手。

为此，秦兵律师根据消费者的建议，特地对204条作了浓缩和概括，总结出共11部分、67条的简易版购房补充合同，使消费者可以有选择地将“204条”中的某些条款作为购房的安全底线。67条合同是从204条款中选择出维护购房者利益的最基本条款，涵盖了消费者在购房过程中可能遇到的最为基本的问题。

3. 商品房买卖合同………………………………………………( )

这是一份由建设部设计的、只有24 条的合同，有很多地方没有写明双方的权利与义务，内容过于简单，如果仅仅签订这份合同的话，假设产生诉讼，消费者败诉的概率极高。

实战编

1. 秦律师答疑：购房中如何应用204合同………………………( )

204合同是给谁看的？

购买房屋前需要进行什么准备？

签订204合同对消费者有什么益处？

开发商不签204合同怎么办？

如何和开发商进行购房谈判？

2. 购房最容易产生纠纷的五个问题……………………( )

第一是产权证，就是消费者什么时候取得产权证；

第二是交房时间，消费者最终什么时间拿到房屋；

第三是房屋面积，消费者购买房屋的使用面积，套内建筑面积，建筑面积到底是多少？

第四是房屋的质量，消费者怎么写明房屋的质量，怎么通过约定来明确质量的表现方式；

第五是抵押，消费者怎么保证你的房屋在拿到时是没有被抵押出去的。

3. 购房纠纷防御面面观………………………………………( )

防御一：识破广告欺诈；

防御二：审查“五证”步步为营；

防御三：约定面积具体详细；

防御四：房屋质量要小心；

防御五：违反规划问题；

防御六：交房 “两书”不能忘；

防御七：产权问题是关键；

防御八：抵押问题要提防；

防御九：违约条款要详细。

4. 秦律师签约工作日记…………………………………………………….( )

6轮谈判，反复交锋，双方共计签订补充合同190条，该轮合同谈判以胜利告终；

消费者的态度是签约成功的重要因素，现代交易具有极大的搏弈特点，最终占有优势的不是资本多的人，而是具有智慧的人；消费者在签订合同过程中应当扬长避短，充分发挥自己的优势，以合同中积极保护自己的权利。

法规编

1. 中华人民共和国消费者权益保护法．．．．．．．．．．．．．．（　）

商品房虽然是特殊消费品，但也是消费品，消费者首先应享有《消费者权益保护法》所赋予的权利：人身、财产安全不受损害的权利；自主选择商品房的权利、公平交易的权利；获得有关知识权，依法获得赔偿的权利等等。《消费者权益保护法》赋予消费者以上一系列权利。消费者在购房时应注意加强自我保护，一旦出现类似问题，可据此来维护自己的消费者权利。

2. 商品房销售管理办法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（　）

《商品房销售管理办法》由建设部颁布，已于2001年6月1日起正式在全国施行。与以往相比，该《办法》使购房者新增了6项权利。但《办法》也有很多缺陷：没有提及在期房销售中，开发商还没有选聘物业管理企业时，消费者这方面的权益遵守什么规定，购房者要在签订合同时注意加以约定；没有规定消费者与开发商解除合同时的具体程序；将合同法中广告应当做为要约邀请的内容进行了变更，使开发商对广告的承诺不承担保证责任。

3. 中华人民共和国合同法（总则，分则的第九章）．．．（　）

商品房买卖合同是房地产开发商和消费者在平等、自愿协商的基础上依法订立的，所以任何一方均有权选择、决定合同条款的内容。《合同法》和诸多民商立法中确立的诚实信用原则和合同义务，要求开发商在与消费者订立商品房买卖合同时，如实向消费者提供有关商品房的真实信息，有一说一、有二说二，应当保证企业的信息披露（包括售楼广告）不存在引人误解的虚假宣传、重大遗漏和误导性陈述。开发商隐瞒真相、炮制假相，诱骗消费者与其订立买房合同的，构成欺诈行为，应当承担惩罚性赔偿责任。

综合篇

众说纷纭204

1. 众说纷纭204…………………………………………….( )

“204条”在全国房地产界引起喧哗和骚动已是不争的事实，越来越多的人们在关注着、讨论着“204条”和起草者年轻的秦兵律师……

2. 秦兵回应

我请律师来购房

1. 204律师团．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（　）

共同的理念　　人合的力量

204律师成员名单

2. 聘请律师购房的相关事宜．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（　　）

律师在购房中的职责

聘请律师的程序

3. 购房记事本．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（　）

购房合同签订流程表

购买商品房费用一览表

楼盘项目记录表

4. 读者调查表

前言

2001年，隆安律师事务所的秦兵律师在研究了大量案例的基础上，耗费了5年的精力，先后有90多个版本，终于写出了《204条商品房买卖合同》和摘要本《67条买卖商品房最低要求合同》。《204条商品房买卖合同》共分27个部分、204条、2万多字，简称“204合同”。

204合同将购房过程中有可能遇到的绝大多数问题以合同的形式加以固定，使所有的购房者都可以通过这一份合同来了解他们在购房过程中所需要注意的大部分法律问题，这样一来，既降低了购房者购买法律服务的成本，又给广大消费者提供了公平获取信息的机会，进而打破现在购房者与开发商信息严重不对称的局面。

204合同洋洋数万字，它不仅是一份合同，其实还是一本购房教程；但它的内容实在太多，所以你不需要条条都用，也未必从头看到底，可以每天看一点，每次看两三条，结合自己的实际情况在书面上做做笔记，选择对你有用的条款进行修改。此外，本书中还收集了谈判技巧、典型案例、委托律师购房的程序、购房记事本等内容，是一本实用性很强的购房必读手册。

204合同是消费者理性消费的开始，我们相信不久的将来可以看到房地产开发商中的佼佼者会利用“204合同”带来的商机有效的整合市场资源，充分利用现代信息技术，自觉自发的履行信息披露义务，做诚实信用的表率，在内部管理机制上创新创优，迎合消费者的需求，给消费者创造安全优质的置业环境，以实现204合同保护消费者权益的历史使命。

秦兵律师自序

我生于1967年10月，祖籍山东德州；1989年毕业于上海华东化工学院（现在更名为华东理工大学），我毕业后前两年的理想就是成为一名优秀的工程师；到单位后第一年，发现在一个论资排辈的企业里，我只能慢慢的等待。我不想这样生活，就辞去了公职，去做计算机生意，那时的理想就是要成为一名富有的商人，而且梦想建立中国的IBM公司（可笑吧！）。

当我在追求财富的同时，发现无论是过程还是结果都并不是当初想像的那么快乐，而且渐渐明白在中国的法制背景下，不可能出现那种体现个人价值的企业，但是当时我找不到比追求财富更让我感兴趣的事情，只能想机器一样不停的工作。

三年后，我怀着美好的愿望与别人进行合作，结果是使自己陷于难堪之中；为此进行的诉讼并没有挽救我，反而加剧了我的贫困与无助。由此我得出一个结论：当一个人被骗时，他是几乎无法证明自己如何受到欺诈的，大量的事实只能证明当初他是自愿上当的，因为受害者开始往往怀着美好的愿意，他们根本没有想到要准备证据，所以在法庭上他们无法证明自己是无辜的！

这次合作伤害了我对人的信任，此后我不愿意开公司；1995年，我一个人带着数百元钱来到北京，当我一个人在长安街上流浪的时候，我想大家都在跟随那些成功的人，为什么没有人帮助弱者呢？弱者确实太可怜，就是喊救命都会被怀疑是不是真的；我们的社会缺少对弱者的具体保护措施，因为弱者不可能参与立法，他们没有代言人，根本没有资格来创立保护自己权益的法律。

成为律师后，我发现原来社会上有更多的弱势群体，他们没有工作、收入极低，处境极为悲惨，连最起码的权利都得不到保障。我曾梦想持剑行江湖，可是发现其实弱者与强者的身份并不是稳定的，他们的角色有时会经常变换，这大概就是现代社会的特征吧，所以我只能帮助某个过程中的弱者。

我没有武器，没有权力，不能立法，但我可以写合同，还可以写些简单的程序，所以就将商品房买卖交易过程中弱者失败的经验总结出来，写成一份“204合同”，并将其发到网上。我现在是一个非常幸福的人，想到自己的工作能帮助很多人，我感到很高兴。

为了更好的帮助消费者，我们于2002年3月15日（消费者权益保护日）成立了一个204团队，在这半年多的时间里，团队中的每位成员都为维护消费者的权益做出了贡献，特此感谢：李京生律师、陈旭律师、石磊先生、王真小姐、田冰心小姐（已离开）、陈炜祯小姐、金丹小姐、陈红艺律师（已离开）、谢燕益律师（10月加入）、樊仁忠律师（10月加入）。

如果没有太多的事情，我平时经常上网，大家可以在每周二、四晚上20：04到网上BBS来进行交流；可能我不一定在，但你可以与其他读者相互讨论，交流使用204合同的方法。我们的204合同一直在进行修正，定期会发行新的版本，希望每一位购房者都会因为我们的努力而获得圆满的结果。

此外，我们即将成立一个讲座团，针对广大购房消费者进行巡回讲座，具体的时间行程您可以登陆我的个人网站进行查询：www.qinbing.com

我到北京以来，很多人给予我巨大的帮助，所以本书 2002 年的所得稿酬收入全部给予下述朋友，做为对他们的回报与感谢：

龚令琪、牛犇、魏金峰、陈泽浩、王禹、钟海波、方海先生， 1995～1996年期间，在我穷困期间，他们无偿的提供给我住宿，多者3个月，少则3 周，使得我能够安心学习，最终通过律师资格考试。

天星律师所主任孟如根律师，在我刚刚进入律师界时，提供给我很多实习的机会，并为我太太提供了工作，使得我们得以在北京生存下去；隆安律师所李京生律师，他帮助我最终进入到房地产法律服务业，成为在房地产专业学习到很多知识。

马惠女士，在我成为一名律师时，她为我在北京开展业务，提供了很多顾问性建议，使我能够融入到现代北京社会中去；她做为一名大姐，为我和我太太的生活提供了建议，使我们学会很多了生活知识。

陈炜祯小姐及其他几位编辑者，她们为本书的写作付出了巨大的努力，使本书最终得以出版。

后记：当本书的终稿完成时，已经是凌晨三点多了，窗外正下着小雨，天气有些寒冷；可能还有很多人无处可住，或者挤在不大空间里，或者屋里经常没有暖气，甚至此时还要为漏水而愁苦；这都使我想到七年前初来北京的流浪时光，心中感慨万分！我并不想将开发商与消费者的利益对立起来，只是想让大多数人都能以较低的价格购买到安全的房子，有一个舒适的家。这不仅是房地产企业家的责任，也是政府的义务；希望全社会都能关注住宅问题，保护每一名公民的居住权利！

合同编

1. 204合同

2. 67条合同

3. 建设部合同

实战编

秦律师答疑：购房中如何应用204合同（根据秦兵网上文章整理）

* 204合同与建设部合同是什么关系？

* 204合同是给谁看的？

* 购买房屋前需要进行什么准备？

* 签订204合同对消费者有什么益处？

* 开发商不签204合同怎么办？

204合同与建设部合同是什么关系？

目前现行的购房示范合同《商品房买卖合同示范文本》是建设部和国家工商行政管理局于2000年底在1995年印发的《商品房购销合同示范文本》基础上修订和完善而成的购房合同文本。

由于我国体制的种种原因，《商品房买卖合同示范文本》难免笼统、简略，不可能做到兼顾所有个案的细节，因此，购房者就需要针对自身的要求与开发商签订《商品房买卖合同示范文本》的补充合同。 204合同就是由秦兵律师制作的一份合同，是对主合同中约定不清的条款做出的明确补充，是对主合同没有涉及到的且双方容易产生争议问题的约定。

204合同可以独立使用，也可以附加在建设部示范文本的后面。从法律的角度，合同附件与主合同具有同等的法律效力，签订合同的任何一方违反附件内容同样构成违约，都要承担违约责任。

虽然204合同对消费者来说是一份完美的合同，杜绝了很多侵害于消费者权益的可能；但对于发展商确是一个考验诚信的硬标准，目前市场竞争相对不足的情况下，开发商全盘接受的可能性不大。因此，我们还要明确一点， 204合同是消费者维权的利器，但并不是每一个部分都必须签订，消费者可以根据个人的需要，挑选204合同当中的条款与开发商进行谈判。

204合同是给谁看的？

很多消费者可能一生只购买一次房屋，而这间房屋很有可能要耗尽他们所有的积蓄，因此，他们与开发商之间的信息对称就显得尤为重要。然而，在204合同未掀起舆论热潮之前，有很多购房者居然连购房时可以通过签订补充协议来维护自己的合理权益都不知道，任凭开发商出具什么合同文本，就签订什么文本，最终为自己日后的合法维权留下许多终身的遗憾。

204合同将购房过程中有可能遇到的绝大多数问题以合同的形式加以固定，使所有的购房者都可以据此了解他们在购房过程中所需要注意的大部分法律问题，这样一来，既降低了购房者购买法律服务的成本，又给广大消费者提供了公平获取信息的机会，进而打破现在购房者与开发商信息严重不对称的局面。

不断有消费者提出204合同内容太多，看完不知道如何下手。其实，由于204涉及的法律关系、权利义务内容较多，使用起来的确有些难度，因此我们正在着手进行编写《204条商品房买卖合同解释》（暂定名）一书，以帮助普通消费者了解更多的专业信息，使更多的购房者在与开发商谈判做到胸有成竹。

除了消费者之外，204合同对于律师，可以学会如何成为一名房地产专业律师，降低新律师的学习成本；对于法官，可以知道目前房地产市场的纠纷源于何处，从中了解预售制度的种种缺陷；对于学者，可以知道中国房地产市场的问题，发现中国现行房地产制度的不足；对于法律学生，可以学会如何为客户起草合同，毕业后尽快找到一份专业工作；对于开发商，可以知道如何成为消费者最喜欢的企业，从中发现市场商机；对于售楼员，学会以诚实的方式与消费者进行交流，以取得最佳的销售业绩；对于研究生，可以从中找到自己的毕业论文的课题，为中国房地产制度建设提出新的建议。

购买房屋前需要进行什么准备？

204合同是一份内容较为复杂的法律文件，我们在制作此份合同时，主要是考虑到律师通过此份合同，能够为当事人提供较为完善的服务；因此，当消费者在使用此份合同时，应当进行一些知识和技能方面的准备，大概以下几项：

1、律师协助：我们并非是在为中国律师进行推销，但根据多年来的经验，普通消费者无论法律知识，还是合同经验，确实不足以购买一处房屋，所以希望请消费者从当地聘请律师，因为此合同的设计目的是由律师来操作的,职业要求相对较高。

2、集体购房：我们建议消费者集体购房，可以请先通过网络进行协商，最好能够在网上组成临时消费者谈判小组、临时业主委员会或者业主维权小组，然后共同出资聘请律师，集体购房可以降低消费者聘请律师的成本，并就某个具体项目相互交换信息，提高消费者的决策质量。

3、自学法律：消费者如不请律师，可根据合同中第204条提供的法律名称，阅读并学习相关法律，同时与家庭成员讨论后，这种讨论不仅有益于购房，可以会在很多程度上改变消费者的行为方式，为维护个人权利打下良好的理论基础。

4、谈判方法：与开发商进讨论时，请先谈建设部的标准合同，然后再谈补充合同，每次拿出10条，从易到难，切勿不看对象一次就提出204条，饭要一口一口吃，合同要一条一条谈。

5、案例准备：希望消费者到新浪网、焦点网和搜房网查找相关案例，对未来的合同履行有足够的心理准备，千万不要以为自己永远幸运，事实往往是这样：当你做好失败准备的时候，胜利没有通知你就到来了，而失败总是光临那些天天梦想成功而不做预想的人。

签订204合同对消费者有什么益处？

我们向市场推出204条补充合同后，目前有多家开发商与我们取得联系，他们很多人都在咨询我们一个问题：如果签订204条补充合同后，对他们有什么不当之处。

我们的回答是：如果你是一个诚实信用的开发商，204合同对你没有什么不利之处，因为它的核心说是将消费者要购买的房屋说清楚，这是任何买卖中最基本的交易要求，根本没有什么过分之处。相反，如果开发商想利用消费者经验上的不足或缺陷，在房屋交易中取得不当利益，204条大概就会对这种公司产生诸多不利之处。

还有消费者询问：开发商签了204条房屋是不是就一定没有问题了？例如，某代理公司好像承诺可以签订204合同，是不是他们的房屋就一定可以购买。

我们认为：204条只是一个合同，不是保险。我们不能担保开发商未来长期过程中没有任何欺诈行为，但如果对方存有欺诈或者因故违约，我们可以通过合同获得违约赔偿，将消费者的损失降到最低。举个例子，2000年底，我们的一名客户，在购买某项目时与开发公司签订详细的补充合同，可能约有6份协议，包括房屋共有协议、合同无效协议、遗嘱、继承协议，其中有的合同大概80余条。其中有一条规定，如果入住不能提供暖气和燃气，则由开发商每周免费提供液化气作为燃料。2002年初，他们入住后，果然没有燃气，开发商不得不依照约定提供了燃气，而其他业主则无法得到这种补偿。

所以204合同补充合同的根本作用在于通过合同，向消费者对于未来的损失提供一种司法救济机会，因为法律规定：没有约定就无违约责任；如果没有详细的合同，对方就是违约，消费者也没有办法；只有详细的补充合同，才能使我们对于开发商的过错行为，享有获得索赔的权利。

开发商不签204合同怎么办？

很多读者来信来电，咨询同样一个问题：如果经过种种协商，开发商不签订补充合同怎么办？

对此，我们有一个比喻，购房如同谈恋爱，人家不想和你谈，你为什么不尝试放弃呢？退一步海阔天空啊！我们的目的不是一定要签订204合同，而是要充分保护我们的权利。如果条件适合，经过专业人士的建议，针对某些项目可能仅签订100条就足够了；如果没有深入的了解，为了充分保障消费者利益，就是签订300条我也未必同意；但是有一点，如果对方一条都不签，我就一分钱也不出。

有文章认为，在如此混乱的市场秩序下，购房者必须具备以下条件才可以尝试不签补充合同买房：

1. 面对房屋纠纷的作战心理：您是否准备接受房屋纠纷而产生的折磨？如果愿意，立即购买；如果不愿意，立即放弃；不要有什么幻想，在一个没有尊严的交易中，权利是不会受到保障的。

2. 承受房价下降的坚强神经：随着土地市场的开放，土地供应量越来越多，建筑成本会随着生产水平的发展日益降低，同时随着车价的不断降低，大量闲置土地将成为消费者的第一选择，所以我认为房价一定会降。因此，在您要匆匆买房之前，您先想一想自己是否具备承受房价下降的坚强神经？

3. 接受房价泡沫的平静心态：我的朋友提供了这样一个数据，中国某金融机构在美国购买了一处独立房产，地点为纽约曼哈顿金融区百老汇街，距离华尔街证券交易所直线不到100米，总使用面积32000多平方米，共计支付3千余万美元，平均价格不到1000美元一平方米，也就是说价格不到8000元每平方米。类似以上的地点，北京起码要12000以上一平米，可见北京的房地产泡沫之严重，如果您自问能够接受如此畸形的房价泡沫，那么您可以匆匆买房。

4. 期房比现房贵的现实：现有的房地产市场让很多人没有安全感，如果您要购买期房，那么确认您对因购买期房带来的种种不便之处的承受能力，我们认为期房的价格远胜过购现房的价格付出，如果您能坦然接受期房的种种陷阱，那么您可以匆匆买房。

如果你具备以上全部条件，那么你当然可以成为业主，律师的建议只是诸多选择的一种！

如何和开发商谈判？

开发商愿不愿意接受204合同，是一个操作和谈判技巧的问题，关键是购房者对谈判进程、谈判对象的控制。就我个人认为，买房就是双方下棋，与下棋者的背景、存款数量没关系，成功的关键在于下棋时棋子的运用，谁有耐心，谁能把这204个棋子用好，谁就能胜利，所以奉劝诸位购房者在谈判中必须将耐心的态度贯彻始终。

1、在每一个合同洽谈之初，一定要有一个坚定的信念：我一定能坚持到最后！许多人在还没洽谈合同之前，心里就开始担心卖方的态度，怀疑合同能不能签下来，这正是谈判中的大忌。在谈判过程中，应该有绝对的自信；当然也不能盲目，要有一些市场调查，例如去售楼处之前，可以先打个电话问一问，如果人家声明不可能签订补充合同，我看还是在家里多休息休息吧，免得热脸贴着个冷**；或者如果想购买A楼，则先到B楼去试试大脑权当做练兵吧。

2、在洽谈合同的过程中，难免会遇到开发商不耐烦的情况。这个时候要懂得虚实结合，以退为进。不管这房子是多么的中意，对标的物又是如何地垂涎欲滴。一定要装出毫不在乎的样子。这时，已经耗费大量时间在你身上的开发商肯定会拽住你，不停地劝你买。这就叫做以实避虚，以退为进。

在这一点上，有一位购买房客户就运用的很巧妙，那是一宗现房的合同，谈判中消费者要求开发商出具房产证，刚开始卖方的态度很不耐烦，说那得到房管局去拿，一去一回得一天，太麻烦。客户就对他讲：“如果您不出示房产证，那么这个合同只有不签了，您把那四万定金给我退了吧。”这时，开发商心里肯定得掂量：快到手的鸭子，干吗要让它飞了？最后，开发商只好乖乖的拿出房产证。在这里，敬告大家，不管是什么证，千万要看开发商的公文原件，对于消费者这是合理的要求。既然要买房，还怕什么麻烦呢？

3、在谈判的过程中，决不能上来就拿出204条合同，那样不仅开发商会晕掉，去买房的各位也只有拿着204合同回家了。要一步一步地来，一次谈几条，分门别类地谈，简单的说每1万元房款大概要谈判1小时。不要怕麻烦，多去几趟，什么都谈到了，合同才能够放心地签。我自己接手的购房案例中，最多的谈了18次，最少的也去了6、7次。每谈好一条条款，都有可能省一两千，重要的条款可能节省两三万，因此签合同在任何细节上都不能马虎；当然如果你的小时收入超过三千元可以不做此考虑。

4、谈判要从易到难，而且这确实要因人而异，有的销售员是急性子，一定要出三条五条，有的是慢性子，可以多出一些。一般都先谈标准合同，24条建设部合同，下一次再单谈产权证，一开始跟你谈三条五条，再下次就把产权证的十几条全拿出来了；售楼员也是普通人，不能吓着人家。我从来没有一下子把204条厚厚一本全拿出来签。经过三五次谈判，售楼员也接受你的思路了，觉得确实应该细节一些，这时候慢慢再把后面的条款拿出来跟他谈。

5、对购房过程中可能出现的所有细节要通盘考虑。对专业术语的理解，对双方的责任和义务的确定，对开发商心理的揣摩等等，只有对这方方面面都考虑周全了，才能够避免失误，获得最终成功。这些种种在我历次谈判中都已得到充分体现，这也是律师、消费者（不请律师，在家自己补习的）应该具备的基本应对准备。

6、在有争议的地方，买方都要与律师站在同一条阵线上，要表示出对律师的信任。只有买方统一口径，步调一致，才能够使开发商感觉到律师与消费者之间合作的紧密性，使谈判工作能够顺利持续下去。

7、在签定合同的整个过程中一定不能着急，要有足够的耐心。律师要不厌其烦地为双方解释条款，分析签约的必要性、合理性。在这些操作性内容的谈判过程中，很多事情会非常的繁杂。切记，这时千万不能烦躁，只有自身具备足够的耐性，才可能去影响开发商的情绪，使谈判能够顺利进行。耐心，可以起到润滑剂的神奇功效。

8、做出了上述种种努力之后，如果在谈判中发现开发商缺乏诚信，甚至有欺诈的行为，在明确指出之后，仍然无法达成一致协议，建议大家及时回头，要回定金，撒腿开溜。这是当机立断的问题，哪怕是已经接近谈判尾声，在原则问题上也必须坚定立场，以免最后追悔莫及。为了最大保障消费者的权益，在补充协议中也多处注明，消费者可以因开发商的过失，随时自行解除合同。2002年7月秦律师在《实话实说》制作节目时，有一位观众站起来介绍案情，并说：“秦律师，2000年我购房前给你打过电话，我觉得如果按照你的204条，我现在也买不到房！”，秦律师说“大姐，你如果买不到房至少还有钱在手里吧，现在你花了钱不但住不进房，而且还要月还银行贷款，压力是不是更大？”大姐立即沉默！

9、204合同是根据不同情况变更的，并不是真的只有或一定要写204条。204合同并不是说要强求开发商一定要接受，作为一个补充的条款，双方在签订合同过程中是可以就这个问题具体探讨的。我们提供一个平台，可能204合同到最后签订的也就是70，80条，100条，消费者与开发商都是可以有选择的。在我接手的案例中，有的签了两百二三十条，有的只签了一百五六十条，合同的数量并不是最重要，合同的质量的核心。

秦律师提示：

买房的时候，绝对不能只去看一次，谈一次就做决定，如此草率的行为必定会给日后的维权留下重大隐患。在合同未签署前，消费者可以假设对方的诚信是不能确定的，要对合同的每一个条款充分怀疑、细致分析、仔细推敲，只有做到了这样，才能保证在最大程度上避免购房陷阱。

消费者在谈判房子的时候是跟开发商比耐心，房屋合同涉及的法律是完整的体系，律师都要做四五年才能做得比较完善，一般的消费者目前法律水平根本没有能力购买，强烈建议消费者聘请律师或者其他打过退房官司的消费者，不请律师很多人都有可能上当，因为大部分消费者是第一次购房，本来就没有合同经验，再加上生平第一次签约就是这么一大额合同，自然心智不足；不要说法律知识，就是心理状态都很难调整过来；别人三句两句就让我们兴奋的了不得，恨不得立即掏钱买下那立即就要升值的宝贝，这种状态下如果有人让我们小心，说不准要说他是看我们快发财了眼红，那有功夫听那些，赶紧签了完事！`

购房最易产生纠纷的5个问题

《购房纠纷踏上一条不归路》

（根据中央人民广播电台《午间一小时》节目整理）

问题一：产权证

建设部颁布的标准合同，并没有说明产权证最终什么时候取得，只说开发商必须在什么时间把办理产权证的相关手续承报给有关机构，这个条款就非常不明确。合同只说了这么一句，但后面引申的是一大系列问题，没有继续解释下去；根本没有约定产权证什么时候取得，消费者也不知道多少天可以拿到，也不知道怎么拿，更不知道拿不到产权证时怎么办。

在合同中没有约定什么时候给产权证，93、94年购房但到现在业主没拿到产权证的多的是，没有产权证非常危险。它带来的直接后果是什么呢？比如没有产权证，这个房子从法律意义来讲就不是你的，如果开发商破产，很有可能这个房屋被收回，到时真是钱房两空，银行贷款你还要归还，但是开发商的债权人会把你从房屋里赶出来。

另外如果你没有产权证，你就不能抵押，也不能用自己的房屋贷款，还有一个问题，你没有产权证就不能继承，假如老年人去世了，这个房子要给下一代，没有办法继承；还有离婚也不行，没有所有权证怎么证明是夫妻共同财产啊？法官会让你们想清楚，要么有一个不要房了，要么两口子回家过三年五载等拿了产权证再说，一系列问题遗患无穷。

产权证是在购房当中首先要考虑的问题。现在好多开发商在合同中就写720个工作日开始办理产权证。720个工作日取得产权证，这就是1400多个工作日，这相当五六年，到五六年的时候会出现什么问题？你去要产权证，可能这个公司都没了；开发商一个项目开发完了，如果大的开发商可能还投入下一个项目，有的开发商这个项目完了，挣到钱走了，消费者再也找不到人，整个公司都注销了。

产权证的取得时间一般都约定在3个月以内，因为一般规定入住90天以后办理产权证登记手续。也就是说，从法律角度来讲，在100天内购房者是应当有权拿到产权证的，但我不知道现在有几个开发商能真正做到这样的事情；因为一拿产权证，这房子就归你了，他就不能再利用了，而且就要交齐所有的土地出让金，这对他来讲是非常大的财务负担，很多开发商在这时候就推下去了，消费者的产权证也不管了。

问题二：交房时间

在合同中要约定如果超过一天或者几天交房的赔付率。一般规定比如某年1月1日交房，每延迟一天给你千分之一，一般是万分之一的违约金，延迟90天以后，你有权解除合同退房，但是90天以后的15天之内，如果你不提出异议，则视为你不退房；你要不退房，就要耐心等待了，违约金也不给了，顶多给你90天。90天非常容易过去，你就拿90天的违约金，比如以万分之一或者万分之二，一百万的房子一天最是两百块钱吧，还不到你的利息，你拿90天18000块钱，以后就只能等着了。

事实上即便开发商天天给违约金，一天万分之二，一年是百分之七点多，但如果你在商业银行贷款，一年是5.58%，也就是说违约金与贷款利率基本相同。开发商相当从消费者这儿无偿取得了贷款，而且不用任何担保，所以他很合算；这也是一个利益趋动，这相当于低息贷款啊，而且不需要提供任何担保，怎么用怎么舒服；为什么204合同要把违约金每天提到千分之一，目的就是要让开发商承担更多的违约责任。

开发商请的都是专业律师、专业会计师，把每个数据都精算过。消费者第一次去购买，根本不知道这个数字后面隐藏的是什么。再一个90天以后，15天内你不提出异议，你就视为放弃退房，很多人15天以后没有提出来，说再等等吧，一等完了，有的消费者三年还没住进去呢。银行贷款你还得交，退房退不了，还面临着房子被抵押，被拍卖的风险。我们还碰到过说这个月底就交房，消费者就马上把现有的旧房卖了，准备搬到新房，结果一拖一年多，老夫妻两人只能四处租房住。

204合同有一个交房条款，交房之前开发商必须提交房屋所有权相关的全部资料，比如几书几证，然后给消费者钥匙，让消费者有足够的时间判断它的质量和合法性，然后再入住，每延续一天要给消费者千分之一的违约金，90天以后消费者有权解除合同，这样开发商要赔偿消费者房款、银行贷款、银行利息、律师费、测量费、误工费、房价上升的损失，所有消费者因此产生的直接费用开发商都要承担，除此以外还要承担间接费用。

204合同更多的是做90天以后工作。因为它总有个期限，顶多90天，90天以后可是个无限的点，消费者要不约定清楚，就麻烦了，三年五年十年都是它，而且现在有的是现实的例子。

有的消费者为了一个官司已经打了八九年了，法官说从法理来讲保护弱者，我们应当可以支持你，但从法律来讲，我怎么支持你，你必须给我依据，你要赔偿，赔偿的依据是什么，合同有没有约定，有的人说，合同最后一条，双方承担违约责任。但事实上违约责任是什么？合同中并没有具体约定。违约责任的前提是一定要有约定，没有约定就谈不上违约责任，只有法定责任。但现在法律没有约定开发商的责任，如果约定也没有，那就相当没有责任，这时候开发商是最合算的，他可以在最后一条写，如果他违约他承担全部的、一切的、十倍的违约责任，但十倍的基数是什么？基数是零？十倍那还是零。

问题三：住房面积

本为住房面积应该不成问题，但现在却成了很大的问题，几乎所有的项目都存在面积欺诈。甚至一些著名的、大家认为信誉非常好的企业，都存在着面积欺诈。目前的房屋买卖中，面积有以下几种：一个是套内使用面积，我们有时说是“地毯面积”，你可以在屋里铺地毯的面积；第二个是套内建筑面积，这就涉及到墙壁厚度；第三人上是公摊面积，是房屋公用部位分摊到各户的面积；第四个是销售面积，就是合同约定用于结算的面积；目前其它几个面积，消费者能测量的只有使用面积，其它面积没法测量，无法确定这个面积是不是正确的。

怎么会形成欺诈呢？比如说大家都觉得按使用面积是最好的，但实际在合同里一般都是套内建筑面积，销售面积，公摊面积，开发商用这些不可测量的面积签定合同；但买房前有的合同会有公摊面积系数，开发商说你一算就出来了。但实际交房消费者却算不出来，为什么呢？这是因为公摊面积系数有一个前提是：必须知道全楼总建筑面积和总公摊面积，公摊面积怎么知道？消费者上哪儿去量这些公摊面积？消费者根本不知道哪些是公摊部位！而且测量成本太高，一平方米现在测量费用可能是几块，十几块儿，你要测量你自己家的公摊面积，需要将全楼的公摊部位都测量一遍，一座20层100户的楼房测量费用大概是10万多块钱，消费者会为了节省自己两三万块钱花这十万元钱吗？不会！开发商知道消费者不会去真正测，所以一定要按照建筑面积来售房。消费者自己也没办法量，没有专业技能，量不出来，所以只好依据开发商提供的共摊面积系数。

现在签合同都签销售面积、公摊面积、套内建筑面积，就是不签使用面积，实际使用面积是最容易测量的，但事实恰恰相反，消费者最容易量的就不跟你签。所以在204合同中有这三个面积，第一个是建筑面积，第二个是套内建筑面积，第三个就是套内使用面积，合同要把这三个面积的具体数字都写出来。我强烈推荐消费者在这一点上早日与国际接轨---按使用面积签合同。

好多开发商跟我们说使用面积根本量不出来，可以请他们的设计师来，你们这个楼大都是用 AutoCAD软件设计出来的，你让他拿文件来，我们可以带着计算机，立马算出来你的使用面积是多少，除非你不是按这个软件设计的；只要你有设计图，点四个点，它有一个面积自动计算按钮，面积一下全算出来了。从施工角度来讲，他也必须知道面积才能计算水泥、钢材这几大类的用量，只有计算出用量，才能算出预算价格，最后签定合同。

所以开发商肯定知道这些面积具体数字，而且非常详细。正是因为非常详细，才不告诉消费者，因为法律规定有3%的误差，这个误差也合法，不构成欺诈；可是这个“误差”为什么会出现呢？就是最后算数字的时候，多给你写几平方米，他那几万块钱就增加了，这一增加就不仅仅是你购买房屋的时候增加了建筑面积，增加了房款，在你以后交物业管理费，在交各种过户费，你全面的费用都要增加。也就是你多交的钱，不是你买房的那一点点，而且你每年所有的项目都要交；假设我们签订了一份合同，5000多元购买了100平方米的房子，开发商充分利用正负各3%的误差，让他多支付总面积的6%也就是6平方米的房款，就是30000元；他每年还要多支付8元/平方米月的物业管理费600元、暖气费180元，合计780元，这样70年合计是56000余元；这就是九万余元，如果再加利息等其他损失，可能要接近十五万元钱，在五十万元的百分之十五，我想它就是一个不小的数目了。这是面积问题，所以签合同一般要把它写得非常详细。

问题四：质量问题

现在比较普遍的问题是住进去以后，房屋开始出现裂缝，有的是45度，有的是90度。这意味着什么呢？90度相对比较好，结构故障可能会少一些。如果说是45度，据说很有可能出现不均匀沉降（这是后来结构工程师告诉我的），就是房屋东边或者西边，南边或者北边，下陷的速度不一样，这时候墙就可能被拉开了。我碰到一个案子，房子的45度裂缝已经非常大了，而且我们晚上二、三点在那儿监听，听到了什么呢？你就可以听到这个墙开裂的时候拉钢管、钢筋的嘎吱嘎吱的声音，已经非常恐怖了。但这种楼还再卖，因为你开始入住的时候，并不知道它出现裂缝，而且交房的时候，往往这些裂缝全都抹平了，三五个月甚至一年、两年，它才会慢慢显示出来；房屋再一个是渗漏，消费才刚住进去，楼上的水哗哗的进来了，这层的水也哗哗哗的渗下去了。

这都是质量问题，其中最重要的还是质量中安全问题；一般遇到这种案子，我们都找中国建科院进行测定。有些楼房的建筑质量，我觉得是非常危险的，送人也没人要，但还一平方米五六千卖着。买了之后你要退房就非常麻烦了，要请求鉴定，但一般情况下鉴定的结果大多数都是说目前没有安全问题，人家也不是说以后没有，只是说目前没有，消费者总不能天天请人鉴定，只能就住在这儿。等到有安全问题的时候，也不知道该找谁退。受害人是不是还生存都不一定。

签合同的时候怎么规范质量问题呢？质量问题有很多条款，比如裂缝，怎么叫裂缝？现在我看墙上有道裂缝，开发商说这不是裂缝，是施工问题，什么是裂缝就有争议。你要申请鉴定，要到建筑质量鉴定机构，质量鉴定机构说，好，我可以受理，你先拿施工图、设计图。消费者怎么拿来？根本就没这根弦，拿不出来，没办法，质量监理机构说，不是我不维护你的权利，根据规定申请人必须提交这些材料，你提交不了，我没办法，我不能枉法给你做一个鉴定结果吧。消费者一听确实有理，我们不能让别人犯法，但你自己得受苦。

所以我们在质量问题上有几个条款：第一、如果消费者与开发商产生质量争议，开发商必须提交全部的相关材料，必须在某年某月某日提交，不能提交视他为违约，视为质量有瑕疵，每延续一天要支持千分之一，甚至百分之一的违约金；第二、全部图纸等资料提交以后，如果质量检测机构不对质量进行检查，我们就从社会上随机选择三个人，由他们根据公共的判断来决定这个裂纹是不是质量问题？我看网上有人对我这点产生争议，说你要请普通三个人来决定这是不是裂纹是不是太草率了？实际不是这样的，我写这个条款是有依据的，至少有法理上的依据。第三、质量问题的处理方式，不能总是修，新房屋出现了质量问题我认为不需要修，要么解除合同退房，要么打个五折、八折，总得给消费者以补偿；有的开发商说只有我们房屋不是危房就行了，我们说不行，消费者付的房款可是要房“精品间”、“豪华套”、“高尚官宅”的，如果仅仅说“不是危房”，消费者可能连想都不想。所以我在方面用了很多细节的方式来解决这些质量争议，在政府没有法定赔偿责任的时候只能这样来保护消费者权利。

问题五：抵押问题

开发商取得整幢楼的房产证以后，他把房产抵押给银行，然后贷款做其他项目，或者其他事，甚至一走了之。我们就碰到过，开发商把楼抵押给银行，拿出贷款自己出国了，这在204合同里也说到了：如果不能出示房产证，消费者有权推定你已经做了抵押，推定你已经违约，从我推定的这一天开始，你就要按日向我支付千分之一的违约金。

而且合同要规定未通知债权人的抵押是无效的。这一点也非常重要，如果签订购房合同后，开发商又找银行抵押楼盘，银行可能也忽视了这方面的调查就同意了；如果产生抵押问题，凭借这一条款，没有经过消费者的许可，银行至少对这套房子是不产生抵押权的。银行可以收别人的房子，我不管，但是我这套房子，因为合同明确约定，银行作为抵押权人，未通知我所以是无效的，假设开发破产，银行不会收我的房子。这一问题消费者在购买的时候是很难考虑到的。

购房纠纷防御面面观

秦律师提醒：

对于不具备专业房地产及法律知识的购房个人来说，遇到自己比较满意的房子往往急于购买，以实现中国人民50年来想自己购房的理想，所以在销售人员的热情劝说下，仅凭从媒体或朋友那里得到的购房常识，面对销售人员貌似合理的解释难以判断真伪，容易做出冲动型的购买决定。为避免这种情况，最好聘请具有房地产专业知识的律师代为协助审查合同。

防御一：广告内容要约定

案例Ａ：某房地产公司刊登广告时宣称：本公司提供的楼房符合现代住宅的要求，为你提供下列设施：煤气管道、接话口、空调洞、内塑钢门、外防盗门、分户电表、地下车库、屋顶花园……王某看后，遂与该房地产公司订立了购房合同。几个月后，该房地产公司在王某付款后交付房屋。王某发现，该房屋无煤气管道、屋顶花园、地下车库等，遂找房地产公司进行交涉。对方拿出购房合同说，虽然我们在宣传材料上写明有煤气管道等，但那是别的房子的，不是你的房屋设施。你看，我们的合同上并没有写要为你提供这些设施。王某一下子愣了……

案例Ｂ：９７年，上海一房产商在本市某报上刊登售楼广告，宣称其开发的某公寓是”可买可退的无风险房，且发展商特别承诺：若３年后想退房，无须任何理由，发展商保证退还所交房款的１２０％”。林女士被这则广告深深吸引，随即赶到该楼盘售楼处，经过协商之后，即与该售楼处签订了商品房预售合同。林女士以总价９４万元的价格买下该套房屋。双方除了将原先报纸广告中的退房承诺悉数写入合同的补充条款外，还约定３年后若退房，该房的装潢费用按专业部门计算折旧程度标准决定后归还业主。３年后，林女士想要退房，并依据合同条款向房产商提出退房还款。由于房价回落，该公寓楼现在的市场售价已仅是９７年价格的80%，房产商表示不愿意退房。于是，林女士将房产商告上了法庭。法院经审理认为，被告房产商在合同补充条款中承诺林女士购房３年后如要求退房，将全额退还已付房款的１２０％，退房与否，原告林女士有权选择。现在林女士选择退房，被告房产商应按约履行。法院判决双方的购房合同解除，房产商按林女士已付房款的１２０％连同装潢费退还林女士。

秦律师提示：

很多购房者都是冲着开发商做的广告来买房的．按照我国建设部《商品房销售管理办法》规定，买卖双方没有特别约定时，售楼广告不能作为证据，如果购房者没有将广告内容约定在合同中，这就为开发商日后违约留下了退路，也给消费者的维权造成了困难。如果案例A的王先生开始签订合同时谨慎一点，在订立购房合同时，要求将上述广告内容明确写入购房合同，可能仅仅多写十几个字，这一麻烦就可以避免。因为合同是约束双方当事人的法律文件，这样开发商便会受到合同的约束，从而使自己在法律上处于有利地位。案例B中因为在合同中约定了广告内容，所以林女士获得了赔偿。当然，购房者自身可能不具备相应的法律知识，而面对的又是精于此道的开发商，这时可以请一位律师或熟悉房地产业务的亲友陪同购房。有时虽然可能要多花一点钱，但与事后麻烦相比要好得多。

具体防御招式：见２０４合同第1部分“合同背景”第６条

防御二：审查“五证”步步为营

案例A：在为消费者代理签订××园购房协议时，秦律师曾惊出一身冷汗。最初，销售商给消费者出示的土地使用证是复印件，而秦律师坚持看原件，结果发现，土地使用证原件的一部分被粘上了。拆开后秘密就暴露出来，原来开发商已经把房屋抵押给某银行。如开发商的抵押贷款不能还清，消费者即使交足全部房款，房子也会被抵债。此时如果合同没有对抵押问题进行约定，消费者往往得不到任何补偿。

案例B：李某听朋友介绍，称某“花园”环境优美，是专门开发供某啤酒厂职工居住的商品房。由于该“花园”所在地处于一个岛上，需过桥(尚在建)才能到，且属销售剩余的少数几套房屋，所以价格非常便宜，每平方米仅2000元，而同地段其他商品房价格为每平方米2700～3500元。李某为优惠的低价所动，又见到朋友已购该“花园”中一套住宅并入住，就问售楼小姐：“是否有房地产证?”售楼小姐回答说：“有。前两幢已有，这一幢迟一点就会办好。”于是，李某花了16万元买了一套三室一厅的住房。他入住之后，才听别人说该房屋未办土地出让手续，该啤酒厂职工仅对其房拥有“有限产权”，以后尚需补交地价后才拥有完全产权，在此之前无房地产证。至此，李某如梦初醒，后悔不迭，担心自己不是啤酒厂职工，不知怎样申请办理完全产权手续。

秦律师提示：

购房者要想按期取得房产所有权证，必须在购房时加强对法律风险的防范，尤其要把好事前审查关。一般来说，在购房时房地产开发商必须具备下列法律证件，开发商的《企业法人营业执照》、规划部门的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、建设部门的《建设工程开工证》、国土管理部门的《国有土地使用证》、房产管理部门的《房屋销售许可证》等。上述法律手续不齐全，将直接影响到商品房买卖合同的法律效力。

虽然目前不少消费者都知道要看“五证”，但开发商往往以“原件在总公司”为名，拿复印件来搪塞，而陷阱很可能就隐藏在复印件里。以“国有土地使用证”为例，一种叫《国有土地使用证》，这是拥有土地使用权的合法依据；再一种叫《临时国有土地使用证》，只能用于办理预售许可证和开工证，并不代表开发商取得最终的土地使用权。举例说明两者之间的差异：假设地价是1000万元，而开发商只交400万元，就可获得《临时国有土地使用证》，但如果剩下的60％不交，就无法取得《国有土地使用证》，而业主也就根本拿不到房屋所有权证。对此，不要说普通消费者根本看不出这两者的区别，就是一般律师也很难发现。

此外，购房者还要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况就是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋（案例B的情况）。以上两种情况都会给购房者日后办理产权证带来重大隐患。建议将五证问题及相应的违约责任在合同中详细加以约定，为消费者合法维权提供充分的证据。

具体防御招式：见２０４合同第1部分“合同背景”第7－11条

防御三：面积陷阱要小心

案例A：张女士在房展会上看中了某花园的一套两室两厅的期房，并在展会上签订了《商品房买卖合同》。交房时她发现餐厅由合同“附件一”中的长方形变为正方形，且开发商事先口头承诺的厨房净使用面积由８平方米变成了５平方米，客厅的过道增加了３平方米，一大一小卧室由事先承诺的２０平方米和１０平方米变成了两个卧室都是１５平方米，上述变更无法实现张女士购房时的设计安排。张女士在与开发商交涉过程中证实，实际交付的房屋户型结构与工程设计相符，但由于在买卖双方签订合同时，卖方只是在附件一中粘贴了一张手工画出的房屋平面示意图，并没有标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，也没有标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置，所以根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，使张女士在解决这个本来有理的事情时，因为双方没有明确的约定而困难重重。

案例B：1997年，李女士与成都某房产公司签订了商品房预售合同书。在合同附件中，载明了期房的图纸以及精确到毫米的房屋长、宽等数据。1998年3月，李女士在接收房屋时，向房产公司索要房屋实际测量面积，房产公司未予提供。在这期间，李女士多次问房产公司房屋面积是否存在较大差异，以防装修后“不好说”，房产公司都肯定地表示，房屋面积误差在正常范围之内，并一再告知她放心装修就是了。2000年1月，李女士入住5个月后，房产公司突然通知她：”实际面积与合同面积有差异，实际面积比合同约定面积多出24.49平方米，产权证必须在交清多出面积房款后才能办理。” 李女士在与房产公司多次交涉无果的情况下，于2001年8月6日向法院提起诉讼，要求退房。法院认为，合同对房屋的面积有详细的约定，而房产公司交付房屋的实际面积比合同约定面积相差太大，远远超出了国家规定的误差范围（应小于3％），最终法院支持了李女士的请求，李女士获得退房。

案例C：陈女士在签购房合同时，特别注意约定了3%的误差范围，本以为在面积问题上不会再有什么问题，可到入住时，开发商向她提供的面积测量却显示，她家的公摊面积共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面积减少了半平方米，这样近万元的钱都补在了公摊面积上，自家面积还减少了。她找到开发商，开发商拿出他们签的合同，按合同规定，2平方米的确没有超过约定的误差范围。陈女士白白吃了一个哑巴亏。
秦律师提示：

商品房大多是以建筑面积计算购房款，建筑面积由套内面积和公摊面积两部分组成，因此很多消费者在交房时会突然发现整个商品房的建筑面积增加了（不会超过3％），但相应的却是公摊面积增加，套内面积减少。由于建设部的标准合同规定：面积误差在3％之内，业主无权退房。因此，开发商的这种行为并没有违法，业主对此根本无计可施。开发商往往可以一分钱不用多花就多挣3％甚至更多的合法误差，案例C中的陈女士就是吃了这样的哑巴亏。所以，建议购房者在签订购买现房时合同时要写明建筑面积、建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例，最好还要约定在规定的误差范围内，套内面积与公摊面积同比增减；购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。

具体防御招式：见２０４合同第4部分“房屋面积”

防御四：房屋质量要写明

案例A ：蒋先生花费30万元在某示范小区购买了一套140平方米的商品房，拿到钥匙后发现墙体开裂，山墙渗水，更为严重的是现浇楼板有二处长达3米的贯穿性裂缝。蒋先生多次找开发商交涉要求退房、换房，开发商置之不理，仅同意维修。由于将先生只是与开发商签订了建设部的示范合同，没有就质量问题作出详细约定。面对房屋质量如此低劣，蒋先生苦于没有合同依据，无法追究开发商的违约责任，陷于无计可施的困难境地。蒋先生非但没体会到乔迁的喜悦，反而吃了个哑巴亏，心里格外添堵。

案例B：袁先生是某花园的住户，２００１年１０月２３日，他发现书房“下雨”，原来是自家天花板有一处开裂约２米长的缝，楼上溢水造成的。同时，楼上也有３户发现自家天花板开裂多处。于是，他们把这一情况告知花园的开发商，截止到２００１年１２月２７日，开发商一直推卸责任，说楼板开裂属正常，就这样的房子，你要么接受，要么你爱怎么着就怎么着。在与开发商多次交涉无果的情况下，袁先生向法院提起诉讼，由于袁先生与开发商的购房合同中详细约定了质量问题的种类，并将质量问题约定为退房事由之一，袁先生获得了退房。

秦律师提示：

房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发消费者与开发商的冲突。为维护消费者的合法权益，《商品房销售管理办法》中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

虽然“两书”对一部分的问题已作出了规定，但一般不写明违约责任，所以要解决这类的质量问题，购房合同还是最有效的武器，购房者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据；在合同中对房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等进行约定，使消费者可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定或者合同约定的标准，否则消费者有权解除合同办理退房手续，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。而且最好能象案例B的袁先生一样将不能达到以上质量标准约定为退房事由之一，以免出现案例A中蒋先生这种退又不能、住又不能的无奈局面。

具体防御招式：见204合同第2、5、6、7、8、9部分

防御五：社区规划应兑现

案例：刘女士与某房地产开发商签订了建设部示范房屋买卖合同，购买某小区一期房，刘女士是自由撰稿人，希望有一个较好的写作环境。签订合同时，她购买的房子四周规划都是花园。前几天，她得知小区规划变更了，她所购房子的西面改成一条八车道的马路，离她房子不到二十米，而她所购的房子的结构也因此受到一定影响。刘女士入住后发现房子离马路近，终日吵闹、灰尘多多，严重影响了自己的工作和生活，所以要求退房。开发商不同意刘女士的退房要求，理由是规划变更合同中没有写明，不是解除合同的约定条件，开发商根本没办法控制，所以不予退房。

秦律师提示：

我国《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之后10天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

但是此规定并没有规定什么是设计变更，也没有规定开发商在签订合同前是否应当向消费者提交原始设计，所以刘女士根本无法证明“设计变更”的事情，无法追究房地产开发商的违约责任。

具体防御招式：见204合同第10部分“室外环境与绿化”

防御六：交房质量面积要核实

案例：孙某于与北京某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定孙某购买该公司正在兴建的公寓住房一套。孙某预付购房定金人民币1万元，约定该公司交付的日期为2000年6月30日，在交付房屋时应同时提交建设工程质量监督部门竣工备案表和有测绘资格的机构实测面积数据。2000年7月2日，该公司与孙某又签订了交付房屋通知书，通知书中规定于7月2日前办理房屋交付手续。同年7月25日，有关部门对该座楼房进行工程竣工验收备案，次日该楼的销售面积测绘完毕。孙某以该公司未按合同约定期限提供建筑工程质量合格证书和住房实测面积而不能入住为理由，于2001年2月份诉至法院，要求给付违约金2．7万元。法院认为，该开发公司虽然于7月2日与孙某签订了房屋交付通知书，但由于该楼的竣工验收及提供实测面积数据的时间，超过了合同规定的时间，违反了合同规定中关于提交房屋建筑工程质量合格证书和实测面积数据期限的约定，属于违约行为，该公司应给予孙某一定数额的经济补偿。

秦律师提示：

开发商发出入住通知时，有可能是已经通过了竣工验收备案程序，但也有可能未通过备案。未通过验收的开发商向购房者发出收楼通知，多是为逃避延期交楼的责任。如果开发商书面通知购房者去办理交付手续，购房者应根据法律、法规及合同约定的要求对住宅设备、设施的正常运行及房屋各主要方面逐项进行检查、核对、验收，同时开发商还应向购房者出示合同中规定的证明文件和《建筑工程峻工验收登记备案表》、具有甲级测绘资质的测量部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，否则购房者有权拒收房屋，并追究开发商逾期交房的违约责任。在上海，住宅建设局已经规定：开发商办理入住必须有许可证；在广州，今年 8月份已开始实行“商品房入住许可证”政策。如果开发商未取得上述验收合格证明，购房者应当慎重办理收楼手续！

具体防御招式：见204合同第13部分“房屋交付”

防御七：产权问题是关键

案例A：张某在某县购置了一套三室一厅的房子，已经住了2年多，有件事一直让他不能安心。开发商在购房合同中承诺交付后六个月内办好房产证，可是却一拖再拖。张某到有关部门了解后，发现该开发商在建房时没有取得规划部门的《建设工程用地规划许可证》及其他有关证照，这样张某根本办不了房产证。更为要紧的是，张某住的这幢楼将来有可能要划入拆迁范围，没有产权证意味着张某可能得不到拆迁补偿。

案例B：杨某于1995年8月与某房地产开发公司签订房屋预售协议，杨某购买该房地产开发公司开发的住宅区房屋一套，双方约定，该房地产开发公司应于1996年1月1日前将房屋交付杨某使用，并于房屋交付后60日内为杨某办理房屋所有权证。后该房地产开发公司未能按期交房，于1999年1月1日方交付房屋，杨某在该房地产开发公司依合同约定赔偿了迟延交付房屋的违约金后，接受了房屋。杨某接收房屋后，该房地产开发公司仍未能在合同约定的60日内为杨某办理房屋产权证。1999年6月，杨某得知这一住宅项目系假借旧村改造工程名义立项，由县批准开工。因该工程未缴纳土地出让金，并未取得北京市颁发的《国有土地使用权证》，也未取得《商品房销售许可证》，无权出售商品房，所售房屋亦尚未取得国家认可的产权。

秦律师提示：

房产证是证明房屋所有权的重要凭证，能否办到房产证对于购房者而言极其重要。购房者在订立合同前，有权要求开发商出示相关证件或者通过律师调查一下对方是否具备开发条件，这样就有一个安全的防范机制，降低购房风险。现实中很多购房者之所以交了钱迟迟办不到房产证，就是因为开发商不具备或不完全具备法定的销售条件。购房者应当有这样一个观点，你有权查看开发商的上述证件，开发商也有义务提供上述证件，否则极有可能会付出像张某一样的代价。

目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适合的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。由于建设部的标准合同中对产权证的取得时间并没有规定，建议广大购房者签订一份的补充合同，在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间，借以保护自己的合法权益。

具体防御招式：见204合同第15部分“所有权证”

防御八：有无抵押要慎重

案例：一对夫妇精挑细选选中了一套高档物业，在售楼小姐的巧言善辩下交了3万元的定金。在签订正式购房合同的时候，这对夫妇感到有所顾虑。虽说当初是自愿精心挑选的，但对房屋的合法状况并不了解，于是委托律师进行了合法性调查，结果此项目土地使用权被银行抵押，也没有银行同意对外销售的承诺，如果购买了该房屋，开发商不能如约如期偿还银行贷款，银行可以依据我国《担保法》对此项目进行拍卖等形式获得价款进行偿还。在听取了购买该房屋存在较大风险的意见后，这对夫妇放弃了该房屋购买计划。

秦律师提示：

签订合同时一定要有关于抵押的约定，约定出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押；约定出卖人保证此商品房在向购房者转移所有权过程中，不会进行任何形式抵押；约定出卖人保证在购房者取得《房屋所有权证》前，不得以任何形式将土地使用权进行抵押。

具体防御招式：见２０４合同第１９部分“抵押担保”

防御九：违约条款要分明

案例：王先生打算购买某开发商开发的一套商品房，开发商提供的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交会给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；并有权要求卖方双倍返还定金。” 王先生对此条款隐隐感到不妥，但又不知道该如何修改。

秦律师提示：

违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是购房者要求开发商承担违约责任、赔偿责任的法律依据。在签订商品房预售合同中，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关消费者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开开发商违约责任的约定；或虽约定了双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对消费者极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。在商品房买卖中，作为开发商不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件（面积、位置、装修标准、《房屋所有权证》等）交付房屋，以保护消费者的合同权利。

具体防御招式：见２０４合同第23部分“违约责任”

秦律师签约工作日记

经过6轮谈判，反复交锋，王先生终于在秦律师的帮助下与开发商达成协议，共计签订补充合同180多条，该轮合同谈判以胜利告终。

秦律师提示:消费者的态度是签约成功的重要因素；现代交易具有极大的搏弈特点，最终占有优势的不是资本多的人，而是具有谈判智慧的人。

《消费者买房找律师帮忙》

1月1日

王先生专程来到我所任职的律师事务所，准备委托我代理与开发商签订购房合同。在与王先生交谈后，我了解到他的基本情况：王先生本人是公司经理，欲与某房地产公司签约购买一套价值63万余元的房屋，担心出现开发商违约而使自己受到损害后无法获得赔偿，希望由律师来协助他签订购房合同。
　　王先生此前曾经购买过两处住宅，但均不同程度地发生过以下几类问题：
　　1、在与开发商签订合同过程中，不知道应当签订什么内容，不要说发商不同意签补充合同，就是开发商同意签，王先生自己也不知道究竟要写什么。
　　2、在与开发商进行协商过程中，由于对方天天与客户谈判，无论是谈判技巧还是法律知识，都比王先生要强，每次王先生提出一个问题，对方都以某某法律为依据予以拒绝，而王先生并不知道是不是有此法律，更不知道法律是如何规定的，当然提不出任何修改建议。
　　3、开发商提供的补充合同，往往都是保护开发商利益的，自己虽然看到条款中有这种含义，但却提不出修改建议。
　　4、术语不明确，在签订合同中，经常涉及许多专业术语，包括法律方面和建筑方面的，例如担保与保证、对抗第三人、公摊面积等，王先生感觉比较模糊，无法从内容上进行准确定义。
　　5、违约责任没有规定，开发商提交的建设部合同中对消费者的违约付款责任是比较明确的，但对于开发商的违约责任不明确，例如交房质量不合格、面积欺诈、公共设施违约、环境不合格、交付《房屋所有权证》的时间，均没有任何违约责任，王先生认为标准合同有缺陷，但却不知道如何改进。
　　上述种种原因，促使王先生决定聘请律师来协助他签订补充合同。
　　我们向他介绍了签订合同的基本情况和过程，并且明确说明，因为此套房屋距离城区较远，律师费用要在8000元至10000元左右，而且由客户承担律师的往返交通费用，更重要的是如果由于开发商拒不签订此合同，我方也无法强迫对方履行任何承诺。王先生的基本态度是，由于此房在当地是最高档的住宅，他过去购买的几处房产均因为合同不严谨，导致受到损失却无法获得赔偿，所以此次无论如何由律师协助签订合同；如果开发商拒不签约，他将不再购买，责任完全自负与律师无关。最后经济学出身的王先生使用了一个经济学术语，称这是商业交易的选择成本，是应当支付的交易成本。此次我们与消费者王先生了解情况、讲解签约内容并最终达成“王先生委托我代理签订购房合同”的协议，时间约4小时。

第一轮谈判：查看“五证”原件　　1月3日上午

王先生与我到达开发商销售部，与销售员陈先生见面，我首先提出要看房屋的各项许可证，陈先生也提供了全套许可证的复印件，包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《预售许可证》等五证，并称五证齐全，一旁的王先生也说明自己已经看过复印件，没有什么太大的问题。当时我向王先生解释了坚持要看许可证原件的原因：许可证问题涉及到合同的基础，特别是其中的《国有土地使用证》，直接影响到未来消费者是否可以得到房屋所有权证的问题，作为一名律师必须看到原件才能有所判断。王先生本人同意我的意见，要求去看原件，而销售员陈先生则希望不要看原件了，因为原件放在距销售部40公里的公司总部，希望先签订合同的其他部分，然后再去看五证原件。
　　经过两个小时的僵持，最后陈先生经过与公司总部联系，答复说可以去看原件。我们三人立即驱车前往开发公司总部，3小时后终于在开发商总部看到了此项目的《国有土地使用证》，经过与国有土地使用合同、国有土地出让金收据、国有土地使用证附图进行对比，我发现开发商仅支付了部分土地出让金，取得的系《临时国有土地使用证》，双方在此处产生争议，我方认为对方还不具备销售资格，对方认为已经具备销售资格。此次协商花费时间约计8小时。

第二轮谈判：签约解决“土地证”问题　　1月5日上午

我们到位于北京市东城区南河沿的北京市房屋与国土资源管理局权属处和出让处进行了咨询，他们证明临时土地使用证仅供开发商办理开工证，因为还有绝大部分土地出让金没有支付，所以还不能作为国有土地的合法使用权人；同时由于没有取得正式《国有土地使用证》，使开发商有可能在消费者不知情的情况下将土地使用权进行抵押，使消费者长时间(可能长达3至5年)无法取得《房屋所有权证》。律师与开发商进行协商后，对方承认我方关于土地使用权的观点，双方均同意就此问题签订补充条款，具体内容为：考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于5月1日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如退房且在买受人没有取回全部房款以前，或不退房，出卖人都将因缺少《国有土地使用证》每天向买受人支付总房价千分之一的违约金。此次协商花费时间约计4小时。

第三轮谈判：双方律师面对面　　1月7日下午

开发商邀请我们与开发商的法律顾问王律师见面，就合同的具体条款进行协商。因为对方王律师对报纸上刊登的《204合同补充条款》有所了解，所以谈判时气氛比较愉快，王律师从各个角度对204条进行了讨论，从总体上表示对204条的认同，并希望我们转达他对合同作者的敬意。当天我与对方律师的讨论共用3个多小时，对204条作一一讨论，重点分析合同条款对于开发商的限制。因为我们在制作此份合同时，有一个重要的目的背景，就是以将对消费者的基本权益保护为限，并不过多侵害开发商的利益，所以王律师最后的结论是，此合同只要开发商有资金支持，能够保证按时按质交工，则开发商几乎不会承担什么违约责任，他的结论对于开发商起到了重要的说服作用。此次谈话花费时间5小时。

第四轮谈判：采暖炉是否列为“赠送”　　1月9日上午

双方再次来到开发商总部，由于昨天下班后王律师对合同进行了认真的审阅，并且根据自己的观点提出相应的修改意见，所以今天的谈判内容主要是对王律师的意见进行修改，本日双方的争议点为独立采暖炉是否为赠送。我方认为独立采暖炉的成本已经计算在购房价款内，所以显然应当按购买计算，对方认为就是赠送。我们在谈判过程中指出，如果按赠送约定，那么在发生炉具爆炸引起消费者伤害后，赠送人所承担的赔偿责任显然是有限的，而炉具全部系国外进口，我方也不可能通过外交途径追究国外生产者的产品质量责任，此处条款必须写明独立采暖炉系有偿购买，赠送行为显然与事实不符。经过两个小时的争论，对方谈判代表终于让步，同意将独立采暖炉条款由赠送改变为购买。此次协商共计花费时间为4小时。

第五轮谈判：房屋尺寸标注成焦点　　1月13日下午

双方来到销售部，本轮谈判的争议点为是否应当标明房屋面积的细节尺寸，例如每个房间的开间与进深尺寸等等。对方认为由于已经有了平面图，而且平面图中有了轴线尺寸，所以不需要再标注细节尺寸。我方的观点是：虽然有轴线图，但是由于缺少墙体厚度数据，而且施工完毕后保温层的数据也无法测量，所以不可能得到房屋的真正面积，无法保护消费者的合理知情权。律师希望消费者能够使用从普通市场购买的测量工具精确方便地测量出自己购买房屋的面积，而不需要再通过各种计算得到一个间接数据。经过2个小时的辩论，最后开发商同意标明细节尺寸。本次协商共计花费4小时。

第六轮谈判：协商开发商违约责任　　1月17日下午

双方来到销售部，本次合同谈判要点为：如果由于开发商的过错给王先生造成损失，应该如何进行赔偿，特别是赔偿的标准与依据。对方认为可以参考每日万分之二的标准进行赔偿，我表示不同意此等观点，因为这个赔偿标准还不足以支付王先生的银行贷款利率，此时开发商相当于不承担任何责任；而且如果王先生通过诉讼保证自己的权利，一个63万余元的案件仅一审诉讼费和律师费就高达6万余元，再加上王先生因此而付出的其他成本，万分之二的赔偿标准显然过低。最后双方协商达成一致：如果因为开发商的过错给王先生造成损失，有实际损失的按实际损失支付，无法计算损失的，每天向王先生全家每人支付违约金2000元。本次协商共计花费4小时。

签约

经过6次谈判，双方终于达成协议，共计签订补充合同180余条，律师的法律服务也宣告结束，由于王先生的密切配合，本次谈判应当说是比较成功的，在很多双方有争议的地方，王先生都表示出对律师的信任，使各项查阅工作能够顺利进行下去；而且当开发商表示出可能不签合同的时候，王先生始终显示出安详自若的谈判状态，使开发商感觉到律师与客户之间合作的紧密性，因此该次合同谈判以双方签字告终。

秦律师提示:

我们曾经多次接受客户委托购房，在204的基础上成功签约现房合同160条、期房合同190条，签约的成功心得就是两个字：“耐心” 。消费者的态度是签约成功的重要因素，现代交易具有极大的搏弈特点，最终占有优势的不是资本多的人，而是具有智慧和耐心的人；如果我们连欺诈风险都可以忍受，为什么不能多花些时间和耐心呢？

编者按：由于篇幅有限，相关签约案例没有收录于本书，具体内容可详见秦律师网站www.qinbing.com

法规编

中华人民共和国消费者权益保护法

商品房销售管理办法

中华人民共和国合同法（总则，分则的第九章）

商品房买卖合同是房地产开发商和消费者在平等、自愿协商的基础上依法订立的，所以任何一方均有权选择、决定合同条款的内容。《合同法》和诸多民商立法中确立的诚实信用原则和先合同义务，要求开发商在与消费者订立商品房买卖合同时，如实向消费者提供有关商品房的真实信息，有一说一、有二说二，应当担保自己的信息披露（包括售楼广告）不存在引人误解的虚假宣传、重大遗漏和误导性陈述。开发商隐瞒真相、炮制假相，诱骗消费者与其订立买房合同的，构成欺诈行为，应当承担惩罚性赔偿责任。

综合编

众说纷纭204

众说纷纭204：“204条”在全国房地产界引起喧哗和骚动已是不争的事实，越来越多的人们在关注着、讨论着“204条”和起草者年轻的秦兵律师……

网上评204

sam：购房合同是买卖双方协商的，没有任何一项法律规定必须采用204条。秦律师的204条只是提供了一个相对较全面的合同范本而已，为的是尽可能避免日后的纠纷或者方便日后解决纠纷。其中不足之处也无可厚非，我国法律也未必见得完备与合理。顺便一句，你可以不做，但你无权指责和阻止被人做。对于消费者，你可以选择204条，这是你的权利，当然你也可以相信商家的“信誉”。只是有时还是白纸黑字更让人放心些！

房子：就我国目前的房地产交易环境，消费者只能靠象“204”条这样的形式来保护自己的权益，希望政府能早日制定出完善的法规政策，我国的律师也就不用再像现在这样劳神费力的制定“204”条了。

吃汤圆的哑巴：99%的购房者都或多或少被房地产开发商欺诈。前者中绝大多数人与后者打官司都败诉或者只获得极不相称的少量赔偿。最主要原因是强势开发商与弱势购房者签定的“购房合同”中陷阱多多。有秦律师的“204”指导，消费者心里踏实多了。俺们不敢指望自己购房绝对不吃亏，因为房地产开发商“势力”太强大了。

Fair： 204条很不错，让消费者知道了购房的许多知识；供有远见的开发商进一步完善卖房行为，为在以后的竞争中领先提供了方向；只要卖房中有竞争就会有204条生存的空间。

公民权利：综看目前各地方的现实状况，已初步形成了买方市场。一个明智的消费者应该是想买安全，而富丽堂皇则是其次。消费者要学会对开发商说不。权利如果不去争取，则只有放弃。

何建刚：应该理性的看待楼房中存在的问题。有些评论太感情用事，目前我国消费市场几乎就没有无理由退货的商品，使用具有法律效力的文件来约束是比较可行的方法。消费者应有耐心与开发商力争保护自己的权益（当然是合理的）。开发商情绪激动的评击只不过表现出其内心虚弱的一面，公平的消费环境是靠全体消费者团结一致争取到的。　

QQ：其实我一直认为204条款只是告诉消费者你在谈判时可以为自己争取些什么，至于最终能得到什么，则完全取决于买卖双方所处的社会经济、政治地位。

wavey ：它是一个完全版，包括了各种可能。每个人在签约时，要根据自己的实际情况，自己的侧重，有目的选择条款。可能是51条，可能是102条，也可能是204条。这是我的理解，可能会被耻笑，但我满意了，我做到了拿来主义。我也希望，有更多的有魄力的律师、企业家、记者、媒体站到平民的角度。其实如果现在有开发商站出来，愿意签补充合同，并作为宣传口号，他将得到一个知名的品牌，良好的口碑，一夜成名的地产商，何必花费大把的银子去喂媒体。

步行者：我们确实处在一个还不完善的市场环境下。究其原因，广大消费者的无知、无力、无奈——市场主体之一的弱小甚至缺失——也是市场不健全的关键所在。什么时候消费者聪明、精明、理智、独立且强大起来了，中国的市场经济才可以算是真正完善了起来，开发商也才算可能真正加入优胜劣汰的市场竞争，面临真正的风险。

brian：我也是看了最新一期的《实话实说》才知道“204条”的。不仅仅是房子的问题，其他的市场领域也存在类似情况。弱势就是弱势，信息渠道少，即使是吃亏上当，也是投诉无门啊！很害怕，不知道，自己以后还买不买房。　

律师冷评

郭玉涛律师北京市世联律师事务所

　消费者士使用合同，如同买菜时手里提着弹簧秤，合同是20条或204条，无非相当于弹簧秤是精确到克或是毫克，确实有用，但是弹簧秤却不能从根本上解决市场的诚信问题。同理，细致的合同本身也不能解决房地产市场中问题的实质。正是由于这个原因，所以我们不可能要求通过一份合同来解决所有人的问题，因为这份合同不可能涵盖所有的问题。原则上，购房时已经有了格式合同。但是这个格式合同是不全面、不完整的，所以有必要再就某些关注的问题特别约定，形成补充协议。这个补充协议只要能够把消费者关注的问题说清楚，能够尽量地保护到自己的利益，就足够了。

实际上，对于房地产领域的问题，从根本上解决问题，还要靠政府、靠法制。我举几个简单的例子，比如消费者想了解某个楼盘土地出让金的交纳情况，他能从政府部门问到吗？基本不能。还有关于规划的问题、关于公摊面积的问题等等，基本上房地产开发的每一个环节都是有政府部门监管的，可是这些方面的数据、结论却根本不向社会公众开放，所以购房时，大家都会有一种朦胧的感觉，谁知道以后会怎么样呢？全看运气。还有一些问题，比如一些楼盘中存在新盖房屋侵害住户采光权、绿地的情形，但是这些房屋确实按照法定程序得到了规划许可证，你说这是什么问题？所以这就必须靠法制化发展来解决，这种深刻的问题，恐怕是消费者光靠合同条款是解决不了的。

所以，解决房地产领域中侵害消费者权益的问题，不能简单地要求消费者提高警惕，因为这样做的前提是假设消费者永远面对着无穷而可怕的阴谋，谁能够承受？必须要通过加强监管、增加透明度、加大打击强度与力度来解决问题。

——来源：北京晚报《应对购房风险该有几手？》·李海霞姚丽颖

李京生北京隆安律师事务所

对“204条”的理解应该不局限于具体条文的意义，而是一种观念的改变。以前，购房者对是否有权作出约定、作出哪些约定并不是很明确。“204条”的出现告诉大家，合同不但能改，并且可以在“204条”内修改，“204条”的实质意义在于对原有合同文本的突破。

消费者与开发商就购房事项进行签约严格来讲是一种法律行为，从法律角度看，房地产构成复杂，目前市场上又多是期房。加上消费者多数没有经验，房地产相关知识与法律知识缺乏，显然对数额大、程序复杂的房地产买卖不能很好地把握。房地产专业律师以办案经验和相关案例总结的“204条”补充条款，尽管有一些不完善之处，但作为一个消费者的参考，有一定价值。必须认识到，“204条”补充协议所列内容，不具有签约按此协商的强制力，开发商不按这些内容与消费者协商，不违反法律规定。

——来源：北京青年报《204条补充条款能否写进购房合同》刘新雷

北京晨报《204条购房补充合同是“良药”吗？》冯卫平

任静萍

“204条”是一个可以被消费者和开发商选择适用的合同，合同是两个以上的当事人之间变动民事权利义务的双方民事法律行为。双方当事人意思表示一致，就可成立合同；只要符合法定情形，合同即可生效。因此合同条款的多少是双方当事人的事，国外的公司所签的合同多达几十页，上百条是常有的事。合同的内容越具体、越细致，以后发生纠纷的可能性就越小。“204条”合同是从消费者的角度提出来的，是广大消费者的利益所在，也是对以往消费者保护欠缺的一个重要弥补。因此“204条”是值得肯定的，它有利于对弱势消费者的保护，能促进消费者提升维权意识和购房专业知识，督促开发商加强职业自律，也能促进政府主管机关不断从事和完善通用的合同格式，以及促进相关的立法进程。秦兵律师的行为更值得称赞，他提醒着消费者应该主张的权利，加强消费者的保护需要像秦兵这样的专业人士参加。商品市场的发展决不能通过对弱势者保护的欠缺来实现，惟有提升消费者的自我保护意识，达到消费者与开发商一定程度上的势力平衡，才能达到房地产市场的健康发展。
　　至于开发商所说的完善合同是政府的事，笔者认为不然。合同为约定之债，只要双方当事人意见表示一致，政府一般不加以干涉。政府主要实行的是宏观调控，一般表现在对某些环节作出强制性规定来限制合同当事人的约定，使当事人不能通过约定来排除强制性规定。根据我国《合同法》，这种强制性规定主要宗旨在于保护国家、集体和第三人的利益不受侵犯，在于保护合同中相对弱势者不因经验、实力的缺乏而受损。那么在购房合同中，开发商明显处于优势地位。政府通过强制性措施要保护的也是弱势地位的消费者，而不是开发商。政府提出合同范本的目的就是为了给消费者最低程度的保护，“204条”的目的与政府提出合同范本的目标一致。从这个意义上来说，“204条”的提出是对政府工作的改善，而不是对政府行为的干涉。在秦兵起草合同的同时，由国家建设部颁布的《商品房买卖合同》也在不断更新，但存在不少问题。如没有规定产权证颁发的期限，对期房的规定缺陷很多等。既然消费者有更好、更完善的保护方法，为何一定要拘泥于坐等政府职能部门的保护呢？消费者的保护应是一个完整、多方面的系统，政府的保护仅是其中的一个方面。随着政府部门职能转变的进行，政府对市场的具体调控会逐日下降，单纯依靠政府的保护已不现实，加强社会、消费者自身方面的保护是消费者保护发展的一个方向。“204条”的提出正好符合这一趋势。
　　开发商提出“204条”是完全从消费者角度出发的合同文本，对开发商过于苛刻，但他们忘了一点，即“204条”仅是一个可供选择适用的合同，开发商可以选择也可以不选择，也就是说“204条”仅是给消费者提供了一个能表达自己意愿的合同本，不具备强制性。因此，对于开发商的言论，笔者感觉非常失望。难道购房者只有接受开发商合同文本的义务而无提出合同文本的权利吗？这显然不符合合同当事人地位平等，双方协商约定的原则。

—－来源：中国律师网《“204条”漫谈》

四川杰成律师事务所

作为从事房地产法律服务的专业律师事务所，我们认为，204条的部分内容存在积极意义，明确约定了卖方在房屋质量方面承担的基本义务，与建设部和地方部门推荐使用的购房合同范本相比，对消费者的权利的保护更为到位，在一定程度上增强了消费者对期房的信心，并为事后解决房屋质量争议提供了较为具体的合同依据，有利于化解业主与消费者之间的纠纷。

但是，从总体上看，204条主要是站在买方的角度约束卖方，对卖方十分苛刻，对买方却较为宽松有利。这样204条就带来了一定负面影响，出现了双方权益平衡上的厚此薄彼，明显有失公平。事实上，卖方合法权益受损害的案件已经大量出现，例如消费者不按期支付按揭贷款导致卖方向银行承担保证责任，消费者在签订购房合同后不及时办理按揭发贷款手续，消费者不及时接受房屋，消费者预留虚假通讯地址导致卖方无法送达相关通知文件等等，并且，由于法律未对公共配套建筑物的产权归属等问题作出规定，也需要双方在补充合同中对此予以明确。但是204条却令人遗憾的忽略了这些问题。
    另外，从法律专业的角度考虑，204条还存在条文制订技术不高，语义不准确，专业用语不规范，无谓增加篇幅和条数，缺乏可操作性等问题，因此，很难称之为一份好的合同范本，难以得到房地产企业的响应和采用。
    尽管204条通过媒体公布有其积极的社会意义，但是由于目前传媒没有对其进行全面、理性的法律分析，故而普通老百姓尚认识不到它存在的若干问题，想当然地将其做为购房合同的范本。一般情况下，买方均不是法律专家，不具备正确的法律判断能力，故而难以对204条作出取舍判断，往往机械要求卖方按照204条签订合同，一旦卖方对某些不公平条款提出修改要求，其往往产生戒备心理，认为自己的购房权利不能得到保护，从而加大房屋的交易难度。由此可见，204条在实践中是有害的。

――来源：中国律师网《公平保护消费者和开发商合法权益，促进房地产业健康发展》

开发商酷评204

北京锦绣大地房地产开发有限公司总经理：张在东

204条”所约定的，都是一个负责任的开发商应当做到的事情，“锦绣大地”基本接受。虽然补充协议涉及到许多技术细节，但“锦绣大地”有能力解决合同所涉及的问题。我们正在考虑，把“204条”做成售房合同的固定补充内容。

北京红石实业有限公司负责人：潘石屹

我反对形式上的东西。一个律师可以代表客户列出204条，我们开发商也能找人列出304条。但如此繁复的结果，最终可能会增加交易成本。如果一个购房者拿“204条”找我们，对于不同的项目，签不签、签多少要具体分析，不能一概而论。

广州富力集团公司副总经理：吕劲

“204条”根本不具有可操作性，如果有消费者拿着它到我们公司买房，这个合同绝对签不了。购房合同确实还有许多不完善的地方，这应该是政府部门来做的事，而不是凭一个律师或是消费者一方就能做到的。

证大置业上海“水清木华”副总：汪先刚

204条有非常积极的社会意义。能促进消费者提升维权意识和购房专业知识，督促开发商加强职业自律。也能促进政府主管机关不断充实和完善通用的销售格式合同文本，以及推进相关的立法进程。但是，这种合同我不会签。这个合同主要是从消费者的角度设定条款，未站在双方立场，矫枉过正，合同本身存在无效条款，不合法。

房产交易最重要的，是要“尊重政府机关的公信力，否则，市场上出现的问题不是一个律师、一份契约所能解决的。在很多条款上，“204条”预设了对政府职能部门的不信任，而自行设定纠纷处理程序和原则，不符合法治的精神。对开发商的行为约束，还是应当纳入政府公共管理的范畴，才能节约全社会的成本。

――来源：南方周末《开发商酷评“204条”》记者吴晨光杜卫东实习生唐大勇

西安信朴实业公司：总经理徐力

消费者在呼唤诚信，我们必须至诚至信，这不仅是为了消费者的利益，也是为了我们公司的长远利益。当秦兵的‘204条’出现后，我们立刻感觉到，虽然‘204条’中不乏对房地产公司苛刻的要求。但是随着国内房地产业市场的不断规范、消费者的日渐成熟，类似204条对于开发商的高标准、严要求的约束机制的出现是一个必然趋势。最根本的一点是，我们在一开始运作项目时就是站在消费者立场上考虑问题，所以我们有足够的底气接受消费者的监督、检验甚至挑剔。

――来源：中华工商时报《204条补充合同遇知音》梦音

专家点评

江平：中国政法大学终身教授，博士生导师

非常高兴秦律师搞了一个２０４条，现实中的纠纷复杂得多，很多都是因为合同约定不周全。曾经有一位女士告诉我，她在北京西四买了一栋房子，住了几年，一直没有产权证，她为此起诉了房产商，可是法院并没有支持她，因为法官说你在合同里并没有约定几月几日前要办产权证。秦兵这儿列举了这个条款，这有利于保护消费者。

——来源：人民法院报《房地产游戏规则颠覆与重构》张守增

印华：上海财经大学房地产研究中心主任，教授

“204条”的本质是对卖方的不信任，是诚信尚未稳固的一种结果，它的出现与北京楼市虚炒过热、无序发展有关，而在上海，一个健康的“游戏规则”已在政府的规范下得以成形。

上海房地产开发商必须有土地使用证、规划许可证等“五证”，因此，消费者根本无需作出多余的约定。再如“204条”中关于面积分摊的约定，上海已有详细规定，“204条”对上海而言纯粹是多此一举。

对于“204条”，开发商绝不会接受，因为它过于苛刻，单方面顾及购房者，对开发商作“有罪推定”，使其显失公平，还会大大降低交易效率。如第45条的“变化通知”：房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更，买受人不同意则有权解除本合同，显然令开发商很为难，国家尚且还规定有3％的面积浮动。

——来源：新闻晨报《最全面的购房补充合同购房204条试水上海》

　北京房地产协会：王孚诚

老百姓可能用一辈子积蓄买一处房子，这不像买一件衣服、买一辆自行车那样简单。现在的情况是：老百姓处于相对弱势的地位，开发商拥有的资源、信息比老百姓要多。怎么样保障购房者的利益？合同就应该签得更细。房子的质量、房子的格局、房子的规模、房子的造价都不一样，不管是八千块钱一平方米，还是两千块钱一平方米；不管是铝合金门窗，还是空中花园，为什么就不能写进合同呢？合同签细了，毕竟是白纸黑字，就不会有许多纠纷了。合同不细，后来产生许多纠纷，往往说不清楚。没有证据，没有凭据，往往是购房者吃亏。

以日用品为例，不少商场都有退货的承诺。而商场退货，往往是商场与供贷厂家事先有约定，通常是由厂家来承担质量责任。那么，房地产是不是也该学学商场的经营模式，开发商在承担责任的同时，将责任分解到设计院、建筑商、材料商等责任方呢？

――来源：北京晨报《204条购房补充合同是“良药”吗》冯卫平

南开大学法政学院教师　李晓兵
　　房地产买卖需要签订合同，“204条”就是一个可以被消费者和开发商选择适用的合同。国外的公司所签的合同，多达几十页、上百条是常有的事。合同的内容越具体、越细致、越周到，其后所发生纠纷的可能性就越小。因此，对合同进行解读，是需要专业人士来参与的。这一凝聚着诚信内容的可供各方参选择的合同，不应该被指责，而应该得到肯定和支持。

对于诸多大开发商对“204”的表态，我们的确感到失望。 “204”是消费者们“吃一堑长一智”的结果，秦兵律师不过是在这个节骨眼上表达出了广大消费者的心声。　　

“法律不是逻辑，而是经验”，美国著名的大法官霍姆斯如是说。“204”的出现再一次印证了这位大法官的名言。经验让我们成熟，让我们在法律上成熟，也让我们的法律成熟。　　什么“对开发商过于苛刻”、“矫枉过正”，从世界各国的法律实践来看，我们可以发现，在一个市场发育的早期，商家往往能够在不成熟的市场中游刃有余，社会对于商家往往缺少比较有力的管理和制约，但随着市场的发展，商家往往被赋予巨大的社会责任，这是社会发展的必然。不然，现代商家的“商品召回”制度、国外大企业被法院判决巨额赔偿的案例就不可能出现。

还有一些商家说什么“完善合同是政府的事”。这就将房地产市场的规范完全推向政府，这是一种不全面的看法。在国际经济活动中，有不少规则是在交易过程中以惯例的方式形成的。像《国际贸易术语解释通则》这一成文化的国际贸易惯例，就是由国际商会收集各种惯例之后编订形成的，当事人可以在合同中选择适用。而在美国，比较有影响力的《统一商法典》也不是由政府制定的，而是由美国律师协会这一职业团体来完成并推荐给各州来选择采纳的。
　　西方有一句谚语：“把恺撒的东西还给恺撒，把上帝的东西还给上帝。”但是，在市场的形成和成熟过程中，“看不见的手”和“看得见的手”都要发挥作用。政府有政府该干的事情，民间的力量也是巨大的，我们决不可漠视这些要求和呼声。

――南方周末：《“204条”冲击波》

秦兵回应

有感于各界的评论

“204合同”全称为《204条商品房买卖合同》，制作它的本意，仅仅是我对弱小购房者的204条提醒，从未想过以此出名，至于推出以后引起的一系列强烈的社会反响，更是我始料不及的。

随着社会上对204条的舆论愈演愈烈，204条似乎已经成为了维护购房者利益的代名词。按照哲学的思维，一件事之所以会成为一种社会现象，这件事情必然是触及到一些社会上较为深层的问题了。当年掀起舆论大战的“王海现象”，就是在假冒伪劣产品泛滥成灾，相应法律法规对违规行为的惩治相当不力的社会背景下出现的。王海现象如此，现在的“204”现象也是如此。

说句心里话，我很高兴看到别人对204合同提出这么多建议，因为每一条建议都是对我的鼓励，他们告诉我在这社会上还有那么多人和我一样在关注204，在关注购房欺诈这一社会问题。虽然当中不乏204的反对之音，但我认为不同的人对同一事物的反响应当是不同的，如果总是只有一种观点，它可能表示某个观点正在受到压制。在这些反对204的评论中，有的朋友写得很深入，使我对这份合同的价值有了更为深刻的认识。正因为有了各界朋友的关注，204合同每个月都在更新，而这些批评建议都将成为我们修改合同的重要依据，在此我和我的合作者向那些批评者表示感谢，同时也感谢那些支持我们的人。

我请律师来购房

２０４律师团

共同的理念，人合的力量

2001年，隆安律师事务所的年轻律师秦兵在研究了大量案例的基础上，耗费了5年的精力，先后有90多个版本，终于写出了《204条商品房买卖合同》和摘要本《67条买卖商品房最低要求合同》。《204条商品房买卖合同》共分27个部分、204条、2万多字，简称“204合同”。204合同一出，引起了全国房地产界的轰动，北京、上海、广州、西安等十多个城市100多家媒体纷纷对此做出报道。中央电视台、北京电视台、上海电视台、西安电视台、广州南方电视台等多家媒体就204条合同对秦兵律师作了专访，秦兵律师顿时成为了购房者权益的代言人。

来自全国各地消费者的电话使秦律师应接不暇，为了能给消费者提供更优质更专业的服务，也同时使更多的律师向消费者提供专业化的服务，在秦兵律师倡议下成立了204律师团。204律师团是在商品房领域以维护消费者权益为目标的房地产专业律师组织，它分为三个层次，一是由隆安律师所李京生律师、陈旭律师与秦兵律师共同组成的专业组织，二是由部分北京律师形成的地域性组织，三是由全国律师自愿加入的虚拟性组织。204律师团成立后，北京、广东、河南、上海、江苏、陕西、四川的法律界同行纷纷加入，建立合作联盟，组成了一个广阔的服务网络。这为204律师团向客户提供专业、高效、便捷的服务，给予了更多的选择。204律师团的执业理念是：

一、专业服务：律师团成员将立足于法的基本精神，以专业知识服务于客户；

二、勤奋严肃、诚实信用：成员提供高素质的法律服务，每项业务恪尽周密调研和审慎判断，处理案件深思熟虑并充分准备，遵守职业道德和纪律，依法维护客户利益并为客户保守秘密；

三、廉洁高效、勤勉尽责：成员将遵守平等协商的原则，为客户节省不必要的开支，注意总结经验，经常性地了解客户的情况，力求把矛盾与纠纷消化于萌芽状态，持续地为客户提出法律意见，充分发挥法律顾问的作用。

２０４律师团的成员名单

北京市

姓名	地区	所在律师事务所	联系电话
徐家力	北京	北京隆安律师事务所	010－65320138
李京生	北京	北京隆安律师事务所	010－65320138
陈旭	北京	北京隆安律师事务所	13910152638
秦兵	北京	北京隆安律师事务所	010－65320369
杨宁	北京	北京隆安律师事务所	010－65320138
王建奇	北京	北京隆安律师事务所	010－65320138
苏占军	北京	北京中兆律师事务所	13701010216
李纪胜	北京	北京大都律师事务所	13701286255

上海市

高明	上海	上海市福隆律师事务所	021－64925670
年磊	上海	隆安律师事务所上海分所	021－62081789
熊立民	上海	上海四维律师事务所	021－53930066

广东省

黄小陶	广州市	广东法事达律师事务所	13005163980
黄智慧	深圳市	北京地平线律师事务所深圳所	0755－3516966
彭四新	广州市	广东东方昆仑律师事务所	020－38863240
徐林	深圳市	广东金卓越律师事务所深圳所	0755－3461188

河南省

吴元明

郑州市

天地律师事务所

0371－3947546

江苏省

陈嵩	无锡市	江苏无锡滨江律师事务所	0510－6818027
徐鹏光	扬州市	江苏扬州擎天柱律师事务所	514－7873507
周善良	常州市	江苏常州常联律师事务所	0519－6635597

陕西省

郭雪平	西安市	许小平律师事务所	029－7201100
王宇辉	西安市	许小平律师事务所	029－7201100
杨天兴	西安市	陕西金镝律师事务所	029－7240533
权学明	西安市	陕西金镝律师事务所	029－7240533
金辉	西安市	陕西菲尔律师事务所	029－7620294

四川

华均锋

成都市

四川法典律师事务所

028－7730129

聘请律师购房的相关事宜

律师在购房中的职责

商品房买卖是一个复杂的民事法律行为，从看房、签订预合同（认购书）、签订主合同、签订补充协议到入住验收、办理产权证，往往历时较长、事务繁多，许多环节涉及法律等多方面专业知识，为切实保障购房者应有的合法权益，最好聘请具有房地产专业知识的律师代为审查。
　　虽然人们越来越充分地认识到律师在商品房买卖中所起的作用，许多购房者在购买商品房时都有请律师的打算，但是有些购房者却不知道商品房买卖中请律师可以做什么，作为房地产律师队伍中的一员，我希望能就此作一简单介绍，以供大家参考。

一、购房者与律师之间是委托与被委托的法律关系

购房者与律师之间是委托与被委托的法律关系。购房者是委托人，委托律师在购买商品房过程中提供法律服务，并向律师支付约定的律师费；律师是受托人，接受购房者的委托为其提供约定的法律服务，并收取律师费，律师办理委托事项的结果，由购房者享有和承受。

购房者委托的律师，与开发商委托的律师、银行委托的办理按揭贷款的律师，在服务对象、工作范围上是大不相同的，购房者为此而请的律师，其责任是全力维护购房者的合法权益，与前两者不可混淆。

二、律师在购房者购买商品房时的主要服务内容

律师的服务内容是根据购房者的委托事项及权限来决定的，一般地讲签约律师在购房者购买商品房时主要服务内容包括：

第一，协助消费者在签约前审查证件： 1、审查开发商的企业法人营业执照原件，审查合同出卖方和项目开发主体是否一致。 2、对所购房地产项目的合法性进行审查。审查房地产项目法律证件及法律手续是否齐全、合法，并对《国有土地使用证》或《城镇建设用地批准书》（经济适用住房）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证》、购房者所购楼房的《房屋产权证》等法律证件的真实性及合法性进行审查、核实。3、出具法律意见。律师通过对开发商开发的房地产项目合法性及法律证件的真实性进行审查，协助消费者核实有关资料后向购房者出具法律意见。
第二，提供签约时的协商、拟定合同服务：1、查验出卖方签字、盖章的是真正的开发商还是代理售楼的销售公司；2、协助购房者签订《房屋认购书》，重点注明返还订金条件；3、协助消费者签订正式《商品房买卖合同》，重点内容参照《204条商品房买卖合同》；4、协助购房者根据项目具体情况与开发商签订的补充协议，补充内容参照《204条商品房买卖合同》； 5、协助购房者起草购房补充协议书并参与谈判，具体内容包括：（1）确定房屋实测建筑面积与暂测建筑面积的合理误差率和详细的处理办法；（2）查看合同的附件是否完整、齐备；（3）明确合同附件中房屋的配套设施的详细品牌、型号质量等；（4）明确《房屋产权证书》及《国有土地使用证书》的交付日期及违约责任；（5）明确房屋交付条件（包括：水、电、电话、暖气、天然气等交付标准、时间、状态等）及房屋交接验收程序。（6）应明确的其他事项等。

第三，提供签约后的相应服务：一般而言，签约律师的服务范围到正式签约为止，但购房者如有特别委托，签约律师也可以在签约后提供以下服务：1、代理购房者办理预售预购登记；2、协助购房者按合同规定接收房屋；3、协助买方办理银行抵押贷款有关手续、协助买方办理收楼有关手续；4、代理购房者办理产权权属登记；5、协助买方追讨卖方的违约责任。

总之，购买房产是普通消费者人生中一件大事，而房产买卖所涉及的专业知识及法律关系比较复杂，非一般人士所能掌握，购房者委托有经验的房地产专业律师参与整个购房过程，可以使购房者的购房风险降到最低，从而最大化地维护购房者的合法权益。

购房者如何聘请律师？

购房者在决定了聘请律师处理相关的购房事宜之后，首先应该选择一个专长房地产的律师，就委托的事宜进行一次简单的沟通，初步达成委托意向。

达成初步意向后，接下来就要对委托律师代理事项及权限、律师代理费数额及支付方式、时间等问题进行协商。目前还没有统一的律师收费标准，一般律师收费是根据购房者委托事项及工作量的多少进行收费，美国的房地产交易代理费用一般是房价的3%。如果购房者有签约后的特别委托，则另行与签约律师商定收费数额；如委托签约律师诉讼业务，则按诉讼业务收费标准交纳代理费。通常情况下，购房者还需要支付律师所支付的必要的和合理的费用，如鉴定费、公证费、异地办案的差旅费等等。

在对以上问题达成一致后，双方可以签订《委托代理协议》。一般来说，律师事务所都会向购房者提供一份固定格式的《委托代理协议》，购房者需要做的只是审定其中的内容，并将购房者的具体情况填写在协议的空白部分。一份完备的委托代理协议通常必须包括：委托事项、律师工作方式、委托人对律师的授权范围和内容、付费和方式、违约责任、解除合同的条件和后果承担、争议处理等方面。购房者应当注意避免在任何实质问题上出现含糊的措辞。

除了委托代理协议之外，购房者还必须签署一份给律师的《授权委托书》，详细表明购房者对律师授权的事项、期限、范围。向律师授权绝非一件纯程序性的工作，因为律师在授权范围内所做的一切都被看作购房者亲自做的（包括他的过错）。我国民事诉讼法规定特别授权为代理人有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，有权进行和解，有权提起反诉或者上诉，有权代签法律文书，等等。购房者也可以在授权中保留最后的实质处理权或者限定律师可处理的财产的金额。

报道过204合同及秦兵律师的新闻媒介：

一、电视：中央电视台：2002年《315晚会》、《实话实说》、《经济半小时》、《东方时空》、《中国房地产报道》、《十二演播室》、《法律服务》、《财经前线》；北京电视台：《第七日》、《北京房产报道》十集、《北京您早》、《荧屏连接你和我》；外地电视台：上海电视台《东方视点》、《经济观察》、上海卫视、南方电视台、西安电视台、陕西电视台

二、报纸：

北京：《北京青年报》、《经济观察报》、《北京晨报》、《北京晚报》、《北京现代商报》、《北京新楼市》、《北京楼市》、《中国楼市》、《中国房地产报》《北京娱乐信报》、《工商时报》、《21世纪报》英文版、《中国青年报》、《人民法院报》、《中华建筑报》、《中国建设报》、《中国消费者报》、《京华时报》、《中国改革报》、《财经时报》、《经济日报》、《首都建设报》等。

外地：《南方周末》、《南方日报》、《南方都市报》、《粤港信息日报》，西安：《华商报》、《三秦都市报》、《今早报》，天津：《天津青年报》、《今晚报》、《每日新报》，烟台、长春、哈尔滨、青岛、泉州、成都等地的报纸。

三、杂志：北京《中国质量万里行》、《京华记事》、三联《生活周刊》、《新地产》、《财经》、《律师文摘》，上海《理财周刊》、深圳《香港地产》等。

四、广播：中央广播电台《午间一小时》、《法治新世纪》、《新闻背景》，北京广播电台，山东广播电台等

五、网络：北青网(www.ynet.com)新浪网（www.sina.com.cn）、焦点网(focus.com.cn)、SOHU网(www.sohu.com)、搜房网(www.soufun.com)、中国律师网(www.chineselawyer.com.cn)、中法网(www.1488.com/china/)、千龙网(www.21dnn.com)、央视国际网站（www.cctv.com）及上海、广州、西安、哈尔滨等大中城市的房地产专业网站等.

204书稿第8版写于2003-3-18

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2024年12月1日星期日

目录

秦律师答疑：购房中如何应用204合同（根据秦兵网上文章整理）

204合同是给谁看的？

签订204合同对消费者有什么益处？

开发商不签204合同怎么办？

如何和开发商谈判？

防御一：广告内容要约定

防御三：面积陷阱要小心

防御四：房屋质量要写明

防御五：社区规划应兑现

防御八：有无抵押要慎重

防御九：违约条款要分明

法规编

商品房销售管理办法

中华人民共和国合同法（总则，分则的第九章）

综合编

众说纷纭204

秦兵回应

我请律师来购房

共同的理念，人合的力量

购房者如何聘请律师？

报道过204合同及秦兵律师的新闻媒介：