204条房屋买卖合同操作规程（降魔十八掌）
经常有消费者打电话来说,“204条”好是好，就是开发商不签，问我怎么办？我说你怎么去谈的啊？消费者回答：我带着你的204合同，找到售楼员说，我要签204合同。我说：这样人家当然不签了；因为售楼员看到这个合同后，就已经对交易成本进行了准确的预测，他会认为与一位客户谈204条所花费的时间,可能要超过正常状态下与三位客户签建设部24条合同的时间总和，当然会选择回避你。
其实，消费者购买房屋未必一定要签订204条合同条款，可能60条、80条就行了，而且大部分消费者并不知道如何谈判签订合同，在没有准备的情况下去签订自己一生最巨大的合同，显然是件力不能及的事情。
我想“204条”是件精致的工具，要想学会使用它，还是需要进行一番训练的。如同青龙偃月刀，普通人可能拿都拿不动，只有在久经历练的关云长手中，才能所向披靡。所以，我认为需要通过以下的训练才有可能签订细致的合同，希望各位多提宝贵建议：
一、背景理解：要知道这份合同适用于商品房和经济适用房，各位知道经济适用房与商品房的区别吗？就是政府不收取经济适用房所有的土地出让金，其他没有什么太大的区别，所以不要听有人说经济适用房就以为一切都好了。另外还要知道合同谈判的价值：合同谈判可以使我们学会如何购买房屋、学会了一点合同法与担保法的知识、学会了证据与诉讼、学会了如何进行谈判、学会了如何面对谈判的失败、学会了如何进行家庭配合，所以谈判的价值是巨大的。我主张在娱乐中进行学习与谈判，只有轻松后才能持续，才能使自己获得更多的利益，不要以为谈判的目的就是购买房屋，而是有很多其他价值，这样大家就会不枉此谈了。
二、坚定不移：坚定不移的是对自己权利的重视和对合同内容的重视，开发商不签订补充合同就不在合同上签字；而且最后一定要6份，那怕是复印的也行，如果不这样就可能让对方将四份合同全部拿走，而你没有任何证据证明合同的内容，对方可以擅自进行修改，从而取得无法获得的各种利益。耐心与毅力是一切成功的基础。
三、案例整理：要整理本地区发生的几类案例，特别是你要购买的开发商的案件，看大概是什么性质的。我知道有69户消费者购买了一处楼房，发现这是其他业主通过质量诉讼退的房屋，新业主进入后苦不堪言。新闻与网络都是非常重要的，如果这个社区发生了打人、欺诈等事故，最好不要购买这个社区的房子了，这不仅是为了使消费者团结起来，更重要更为现实的是当其他人都在退出的时候你如果进入大概全部的成本都指望你来承担了。
四、网络沟通：网络可以降低消费者的沟通与学习成本，在北京地区经常使用的有三大网络：焦点网、新浪网和搜房网；在网络上你可以找到这个项目的先驱者或者先烈；这样可以总结你自己的经验，知道今后应当如何谈判；最好能够在网上邀集几位朋友，约好同一天去谈，谈完了以后大家进行比较分析，这样可以持续下去，即使失败也没有什么。
五、机构调查：如果你时间充裕，建议去以下几个地方：项目房管局土地出让分管机构、房管局预售许可证发放机构、规划局、贷款银行、地区基层法院、中级法院，相关的律师所；环境规划方面要进行调查，你购买房子以前最好去一次规划局，看这个地方过去是怎么规划的，会不会发生变化，你要购买的小区是怎么规划的，会不会发生变化，特别是发生天翻地覆的变化，例如在你的楼下修建火车站、高速公路等；到房管局或者土地局看开发商的土地出让金是否交齐了，如果没有缴齐，一定要在买卖合同中注明；规划许可等几证总可以办下来，因为需要支付的钱不是很多，而土地出让金是硬功夫。开发商调查也是比较重要的，建议消费者考虑开发商与建筑商的商业信用、与银行的商业信用、与消费者的商业信用，通过比较几个企业后，在中国目前信用评价制度不是很完善的情况下，个人的这种经验比较还是很有效果的。
六、定金问题：定金一定要注意，不要为了担心定金被开发商收走而购买房屋，如果这样你可以发动集体诉讼，这没有什么太多的事情；如果有时间你可以从网上搜集一些这样的案例，最好能够帮助大家做一些案件，这样可以使自己积累诉讼经验。
七、竞争项目：要知道有哪个项目与你这个项目是竞争的，然后比较一下价格，这样才能知道自己的项目定价是否合适。如果能同时与两家开发商进行谈判，则是比较高超的技巧，学会让开发商到你指定的地方进行谈判，开始需要训练开发商，大部分开发商并没有这个准备，所以要慢慢的进行教育。
八、法律准备：消费者至少要学习以下几部法律，如果有时间要认真学习《中华人民共和国合同法》（买卖合同）、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》、建设部《建设工程质量管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、建设部《公用面积分摊规则》、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》。当然不知道这些法并不等于你不能买房子，只是容易吃亏上当罢了。
九、交流学习：人们对知识的学习很多都是在与其他人的交流中持续下来的，看看你本身拥有的知识，你会发现凡是能够经常使用的就会进步，凡是不用的就会后退或者遗忘。所以你一定要经常性与周围的人进行交流，从他们哪里取得失败的经验与教训，当然最好的交流方法是到法院门口，或者到房管局门口，在北京每天都可以遇见到这些地方去起诉或投诉的人；家庭交流也是学习的重要方式，其目的有两个，一是知识的交流，二是配合的训练，因为谈判过程中需要夫妻双方进行配合。
十、合同比较：将204条与建设部24条商品房买卖合同进行比较，发现其中的不同之处，如果你能写一篇评论性的文章，说明你对合同的理解已经很深刻了。你能随时批出建设部24条合同中的不足之处吗？而且最好说出三个以上的理由，这样才能在谈判中让人家觉得你不是在胡搅蛮缠，而是言之有物、言之有理。204条的核心条款是不确定的，完全根据消费者个人的意愿进行选择；所以不要以为204条都是你需要的，对于普通消费者来说，如果是期房大概需要130条左右，现房60条可能就足够了。
十一、辩论与发声：你可能平时不爱说话，那么签订合同时你可能要为自己的沉默付出数万元的损失。积极的表达自己的观点，特别是学会表达自己与其他人不一样的观点，进而影响别人、说服别人，可能使你获得财富。如果你自己平时不擅说话，而且又想节省一些房款，我想你可以试着在办公室与别人进行争论，脑子与嘴都会越用越灵活。谈判是一个复杂艰苦的过程，我经历的谈判中，可以从早晨九点到晚上九点，只吃了一点中午饭，此时谁能将自己的观点持续的解释并且表达出来，就意味着谁有可能取得最后的胜利。这种培训的最后目的就是学会说服，目的是要得到销售人员的配合。销售员经常用的方法是,“我们市里有规定，不准如何如何”，此时我们要说:“他们是什么部门，我要去查一查”，然后再列出一大堆法律来，这样就可以找机会了。
十二、条款默写：有时有些条款需要现场立即写出来，开发商不会让你去查204条的，如果要去现找，可能就不会成了。而且写合同的过程有一个特点，谁起草谁受益，别指望销售员可以写出保护你自己权利的条款来。我写条款一般是按照如下模式：原因+行为+后果，例如：考虑到目前买受人无法取得质量报告（原因），为此出卖人承诺在竣工后向买受人交付全部质量检验报告（行为），否则自2003年6月1日竣工起，每延迟一天出卖人向买受人承担总房价千分之一的违约金（后果）。
十三、谈判实习：我想最好要谈判三个项目，可能每个项目要花费几百元交通费用，但是如果有了经验，可能会节省数万元房款，这种投资还是比较合算的；消费者在谈判中心理上往往有些困难：想购买的项目能否随时停住？不是很想购买的房屋是否可以随时持续下去？我想都不要轻易放弃，可能那些你不想购买的项目会出现你想不到的好处，而那些你非常购买的项目会出现你想不到的坏处。
十四、电话调查：如果你要购买一处房屋，最少要电话侦查三处， 电话调查成本低，速度快，是选择购房目标、获取售房信息的重要方法。要做到三点，一要不厌其烦的提问题，最佳成绩是可以持续提30个以上的问题；二要坚决下去，训练自己对谈判主动性的控制能力，对方让我去的时候不一定去，我想去的时候必须让对方做好准备；三要强调补充合同，因为你去的时候就是要签订补充合同，如果对手在电话里不同意签订补充合同，那么你一定要明确表示，我坚决不购买了；这种不断复杂的消费者电话，会通过销售员传达到其公司经理，如果有100名消费者都这样说，开发商肯定就要改变方法了，因为消费者不购买房屋可以继续生存下去，而开发商不卖房屋其生存期不会很长。
一般情况下我们都要准备好录音机，然后问以下几个问题：
1、 您是某某项目吗？我是某某，我看了你们的广告，想购买你们的房屋，你们的广告属实吗？ 回答：当然是真的。
2、 你们的项目可以签订补充合同吗？我是否可以聘请律师去？回答：可以。
3、 如果我聘请了律师去以后，你们又不跟我的律师谈判的话，你们的行为就是违约了，我的全部花费包括律师你们可都要承担。 回答：可以。
4、 现在我们的谈话都已经录音了，可以做为双方签订的口头合同。回答：可以。
十五、实战训练：开发商之所以总是在与消费者的谈判中处于优势地位，主要有两个原因：一是地位原因，消费者在与开发商谈判的同时，已经在潜意识中认定了自己的弱势地位，所以坐在销售大厅里一坐就会有了自卑意识，自然就不敢主张自己的权利；二是经验优势，开发商的经验也不是一开始就有的，而是经过了千百次谈判获得的，为了尽可能使双方在经验上处于平等的地位，消费者就需要以各种方式来获得谈判的机会，提高自己的谈判技能；谈判时如果有笔记本电脑，最好带上，这样写起来比较方便，而且对方也不知道你在搜索什么，可以使谈判持续下去；而且要带上相关法律；因为销售员经常说“法律不允许”，这样你就可以问“什么法律？"“你有没有这种法条？"“给我复印一份行不行？”
十六、随时放弃：我虽然投入了很多精力，但是开发商投入的精力更多，我的等待成本几乎不用考虑，而开发商一套几十万元的房屋的等待成本是我的几十倍。当然如果你坚持不住了，也可以随时妥协，因为你要住房屋；因为人生很短，钱总是要花的，受到欺诈也是人生的一种形式。付钱的条款要最后谈，或者中间穿插，但最后确定；合同签订后一定要陆份合同都签字，而且自己手中一定至少要一份，而且一定要有开发商代表人的签字才行。
十七、夫妻配合：夫妻一定要配合，所谓红脸白脸之说吧，而且最好能够一人轮一次，这样可使合同谈判持续下去。每次谈判后都要对本次谈判的经验进行总结，相当于写实验报告了，最好写完后夫妻双方总结一下，关键要找到合同条款中的风险。谈合同的过程就是一个智力与精力比较的过程，谁能坚持到最后谁就是胜利者。
十八、循序渐进：开始不要让对方知道你知道204条、更不要让人家知道你要签订204条，我签订合同时没有人知道我是秦兵，我与204条没有关系，每次我都只谈三五条，所以我有时一个项目谈判用了三个月，坚持、坚持再坚持！
