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路一鸣：各位好，欢迎收看《商界名家》。中国古时候有一个名人叫孟子，据说小时候他的母亲为了找到适合他成长的环境，曾经三次搬家，这就是著名的孟母三迁的故事，这说明一个人的成长，乃至他的生活质量，跟他的周围环境非常相关，也就是我们今天常说的邻居们对自己的影响，环境对我的影响，今天我们就来谈谈和邻居的相处之道，不过我们今天讲的邻居是一个特殊的邻居，它是物业管理公司。
路一鸣：今年6月国务院颁布了《物业管理条例》，这个条例进一步明确了物业公司和业主之间的一些权利和义务，但是很多人仍然对目前发生的一些不能让人满意的事情感到不解，我们希望能够通过我们今天请到三位嘉宾的谈话，找到这些问题背后的原因，和可能的解决办法。
路一鸣：我身边的这位是北京著名房地产律师秦兵，欢迎秦律师。其实我都不用介绍你，因为那个《204条商品房买卖合同》，让你一下子成为老百姓特别的喜欢的人物了，欢迎你。秦律师身边的这位是清华大学房地产研究所副所长季如进教授，欢迎季教授，季教授研究这个领域多长时间了？
季如进：将近10年。
路一鸣：将近10年。那可能比我们很多人接触“物业管理”这个名称的时间还要长。我对面的这位是北京朝阳园业主委员会主任舒可心先生，欢迎舒先生，舒先生你的身份很特别，好像是国内我们能很少能看到像你这样专业的、专职的业主委员会主任。
舒可心：对，我觉得这个工作实际上是一个社会活动，很有意思，可能暂时没有经济来源，但是这个工作本身很有意思。
路一鸣：在准备这期节目的时候，我的很多同事和朋友一听说我今天要跟你们三位谈话，他们就特别踊跃地提供了一些问题，我发现最集中地表现在收费方面，老百姓或者业主，他倒不在乎能交多少钱，但是这也是一个条件了，他一定要知道这个钱我交得有没有道理，比如说咱们进宾馆，你们肯定都住过宾馆，一进宾馆这个房间里它有个价目单，各项服务应对着一种价格，熨衬衫50，领带5元怎么怎么样，但是这个物业公司往往交给我们的单子，它没有事先约定和说明，所以老百姓在接到这个东西的时候，业主就觉得这是哪儿来的项目，哪儿来的费用？
季如进：你说的这点很好，就是物业收费，在物业管理实施过程中，不管你怎么收费，必须要公示，而且要提前公示。
路一鸣：提前多长时间？
季如进：应该是在你入住之前，就是我买房子的时候，按照现在的条例和以前实际上都是这么要求的，但是很多公司都没有做到，就是卖房子的时候就要告诉你，入住以后物业费大概是多少钱，还有哪些收费，应该告诉，咱们先不说它高和低，你就告诉一共要收多少钱，不能等我上了车，进去你说，我一落座你说坐还得交坐票，站还得交站票，就是很便宜他也不高兴，这是第一个，所以这次《条例》，包括“266号文”都讲的是合理、公开，起码要公开，而且要提前公示。
路一鸣：你这一点一下子提醒了我，我刚刚买了房，我在签购房合同的时候就是不知道这个物业，我知道它是一点八元一个月，我不知道它有什么内容，我也不知道它将来还会扩展到什么内容上去。
舒可心：很多房屋房地产纠纷也好，物业管理纠纷就来自于这个，入住的时候，还要交5千块钱的，入住以后，这个开通费那个开通费，其实老百姓不是没有这笔钱，只是觉得在这种情况下受了愚弄，说非让我交这个钱，其实真的公示是最重要的。
路一鸣：好，我们这个节目得到了第一个重要的信息，就是在签合同的时候我们就应该知道，我将来要交哪些费用？
秦兵：我倒想，就是现在业主和物业公司之间之所以争议太多，重要的原因就是物业公司收费不透明，比如你收了多少钱，你存在什么地方，怎么用的，用了多少？
路一鸣：还剩多少钱？
秦兵：对，还剩多少钱，这个不透明，实际上你如果能够完全透明，大家也就没有这么多怨气了。
路一鸣：我这儿有几项费用，教授你给我看看这个算不算恶意，电梯运营费、水泵运营费、保安巡夜费、保安器材费。
季如进：这个好像是不应该收的。
舒可心：头两项应该没什么大问题。
季如进：对。
舒可心：第二两项，第三第四项……
路一鸣：保安巡夜费，保安器材费。
舒可心：第三第四项这两项是师出无名的，
季如进：这个叫重复收费，因为在物业管理费里，有一个专项是保安费，保安费的第一项，除了人员工资酬金以外，接着就是保安的器材费，保安巡夜费是保安工作所需要的，那你总不能清洁工我说我还有扫地费，笤帚费那就不合适了。这个就不知道是哪个小区，这个就属于重复收费。
路一鸣：这些小区其实在全国各地并不少见，所以我现在很想知道，我们能不能现在告诉这些业主们，我该交的费用包括哪几项？都有哪几块费用，咱们先得讲清楚，季教授？
季如进：按照国家计委“266号文”，定了这么“八加一项”，第一项是管理服务人员的工资，和按规定提取的福利费，第二是共用部位，共用设施设备的日常运行养护费用，第三（到第八项）是保洁费、绿化费、保安费、办公费、固定资产折旧费、法定税费，此外还有一个物业公司应该提取的合理的、适当的利润，如果说你做了保险，保险费也可以算进去。
路一鸣：好，现在就是这么一系列标准性的块状的分类当中，我们再讨论细节性的内容，比如说物业费，我们小区是一点八元，朝阳园呢？
舒可心：我们小区是实际上现在的预算是6元9角5分，每平米每月。
路一鸣：那比我们小区可富贵多了？
舒可心：但是因为它的各种费用的花费确实也比较多，随便给你举一个例子，我们有一个三千平方米的带游泳池的会所，这个会所的运营费用全部由物业管理费来支付，还有一项花费就是洗楼，每年洗楼两次，包括洗楼和洗玻璃，还有我们小区里面还有班车，班车是物业管理费，就是业主自己的班车。
季如进：它这个是高档的，它这个属于享受型的物业管理，中国现阶段绝大多数的不要说是普通的工薪阶层，一般的人都达不到这样的，不具有代表性。
路一鸣：那我就很想知道，比如说我现在觉得他们的物业费挺高的，不管它那个服务有多高，反正我承担不起，但是我这一点八元按说在市里算是低的了，这个价钱是怎么定出来的？
季如进：这就是你谈的，就是物业费刚才说的第一个原则，我们说要提前公示，第二个原则是“质价相符”。
舒可心：对。
季如进：你是吃什么饭付什么账，物业管理宏观地讲，我们说它有一种基本的保障型，就是按照最基本的要求，垃圾得清运吧，现在我们说日常总要有个保安，日常的楼梯灯泡坏了总得维修一下，这个最基本的我们叫保障型，还有再高一点的叫服务型，在这个基础上我们增加项目，因为随着生活水平的提高而增加，第三档次就是舒主任他们有钱，他们几角钱几块钱，他买房子多少钱呀，他也不在乎。
舒可心：不是不在乎。因为他这个租客也好，住户也好确实有这个需求，你比方说我们小区24小时有前台服务，经常会有夜里深夜回来的人，包括维修，那么经常会有夜里面也要保持维修，这个都要需要人力的。
路一鸣：问题在于我作为一个普通的业主，我在入住之前我并不知道我该享受哪些服务，我这一点八元该是哪一个级别的服务，是三星级的还是四星级的，这个时候是不是会有很多案子落到秦律师那儿去了？
秦兵：对，比较多，就是到底对这个收费的内容和价格产生争议，比如说你现在一点八元，很有可能有的人付了三点八元，还达不到你一点八元的标准，这时候就需要有一个专职人员对价格进行深入地了解，然后和物业公司进行谈判，如果能达成协议，那么我们就继续合作，如果达不成协议，比如说可以解聘物业公司，或者是通过诉讼要求物业公司退款。
季如进：因为是这样，大多数人可能会有一个感觉，就是物业服务好不好，这个质量标准，一个对这个标准怎么定，它有一定的弹性，就是保洁到底什么叫整洁？
路一鸣：一天扫几遍？
季如进：对，一天扫几遍它只是一个量，不见得扫两遍就干净。
路一鸣：不能扫干净？
季如进：肯定扫两遍比扫一遍干净，不见得，这是一个，还有一个到底这个成本核算下来应该收多少钱，这个就带有一定的专业性的问题，但是它又不可能是完全像我们说21吋彩电和29吋彩电差一个价一量就出来，有时候又不太好量。
季如进：现在据我所知建设部也好，还是北京市也好，都在不断地完善物业管理的一些服务的基本标准。
秦兵：搞定额。
路一鸣：定额是什么意思？
秦兵：定额就是说保洁保安按具体的工作数量和具体的付款。
舒可心：这个可以量化的指标。
路一鸣：保洁可以一天扫三次，保安一晚上转四圈。
季如进：比方说垃圾袋吧，我收你一块多钱的，我每天一家发一个什么样垃圾袋，收你三块钱的要发一个什么样的垃圾袋，就这个垃圾袋档次就要高了，要像你这样收的可能就得发更好一点的。
舒可心：发垃圾袋。
路一鸣：那是开玩笑了。更多的业主为什么会对价格敏感呢？可能价格只是一个表面的现象，更多的是他看不到，看不清它背后的服务质量。
秦兵：对。
路一鸣：他没有一个他自己拿得准的标尺去衡量，
秦兵：对，不透明没法比较，没法精确地表现，人们对这个价格产生动摇和怀疑。
路一鸣：国外有一个五万平方米的小区，它只有一个物业管理人员，还能把这个小区管得很好。
舒可心：这很正常。
路一鸣：那咱们为什么大帮结伙的？然后物业公司还会告诉你，保安少了，小区的安全不稳定，我必须得多雇保安，保洁员少了你那楼道扫不干净，这是怎么回事？
舒可心：他一个人主要是从事项目管理，但是很多东西他还要其他专业公司去做，这是一个社会化的问题。
季如进：是这样，物业管理基本上我们可以分两个模式，一个模式就是连操作层都带，就是我这个物业公司有管理层也有操作层，有一个总的我就是管理层，然后我下面就聘，你比方说我把这个委托给保洁公司，那个委托给保安公司，像你说的国外这一个人的情况，他实际上就相当于一个项目经理，你们全都交给我，我去和诸位签合同，保洁公司、保安公司这么签合同。
舒可心：因为物业管理当中有很多项目是没有必要请一个整人的，比方说我们小区游泳池的水质的管理就没有必要用一个人的资源，因为他每天只来10分钟，就检查一下，你比方上蒸气就是叫什么采暖锅炉房，因为它只有冬季有工作，夏季没有工作，所以这个时候它的人员就冬季请来，夏季可以不来，夏季可以少来一些人做维护保养工作，所以很难一下说这个物业管理费和物业收费的高呀、低呀，好与坏，真的确实很难说，很多方面是我们业主不了解的，特别是在物业收费业主能够看到一般都是保洁和保安，所以一说物业费就说保洁和保安，其实有很多公共财产和公共设备的保护保养都是在地下室进行的，在设备层进行的，很多员工，物业管理公司的员工他们都在很辛劳，辛苦地工作着，那么业主可能都看不见，这也是事实。
路一鸣：所以很多物业公司它们好像也有一肚子苦水倒不出来，因为在媒体上好像是业主的这一方声势特别浩大，包括出现了像秦律师这样的“领袖”，开个玩笑。
舒可心：我觉得这个问题还是出在物业管理公司自己的经营理念上，其实我们从商业角度来看最容易做的就是保洁和保安，就是最容易做的就是这些表面功夫。
路一鸣：你觉得是最容易的？
舒可心：对，这个技术难度非常低，对，真正的比方说高压配电室的这个工作就需要有专门人员，这个人工可能会很高，可能一个高级工人的工资是三个保洁员的工资、三个保安员的工资，所以其实做好保安不是太困难，但是相反的是把这个大厦维护好，维护好它的使用功能，让它长久地有这个使用功能这是很难做到的。
季如进：所以大家现在理解（物业管理）就是保洁保安，我们很多物业公司实际上也起步时间不长，如果把物业不管好，那（建筑和设备）50年的（使用期）你给浪费10年，你浪费了我20％，那是多大的钱呀！
路一鸣：你这一点印证了我的一个设想，因为我来到演播室之前我刚才碰见我们领导了，他说他的小区就俩楼，那个物业公司的头一个月挣一万五千块钱，而且他确实遇到了这些不明不白的费用问题，他说他们的附近根本没有一棵树，但是他每个月还要按期交绿化费，对方给他的解释是，因为我到时候要种树的时候，那可是大规模的投入，所以这个钱我得慢慢先收上来再说。
季如进：那就不对了。这个就不对。这是假设性的“以后”。
舒可心：首先一个小区绿化率，可能是国家规定的30％左右在北京，这个绿化建设是由开发商负责建设的，那么今后的维护和保养肯定是使用人，就是业主要出，包括今后的更新都由业主来出，但是第一次的建设费用一定是开发商出的，如果你没有建设绿地，或者你把绿地都硬化了，拿什么水泥都盖上了，那这笔钱你收了都干吗去了？
季如进：简单一点，举个例子，我这儿现在没电梯，我收你电梯费，说10年以后我给你装一部电梯，我先收着，这个总没道理吧。
秦兵：我觉得并不在于这个钱收了以后做什么用，关键在于整个过程是不是公开透明的。
舒可心：从另外一个角度，物业管理公司它是一个公司法人，它也琢磨我凭什么要公开我自己的账目，这个也是一个普遍的情况。
季如进：这里要解释，就是你收上来的钱按照政府的要求也好，按照市场经济的要求也好，必须把收上这些钱怎么花的，原原本本地一五一十地告诉广大业主，为什么？这个钱不是你的，包括很多人都以为物业费是物业公司的，不是。物业费我们大家住在一个小区里，你交一份，我交一份，相当于咱们在那儿吃饭AA制，然后你物业公司取什么，取你应该拿走的那份酬金，应该是这样的。
路一鸣：现在有很多你交一项、我交一项的项目大家不知道怎么交，比如说公用电费、楼道里的用电、垃圾清运费，它是按户交合理呢？还是按面积交合理呢？
秦兵：现在咱们国内普遍实行的是按面积吧？
路一鸣：我是按户交的。
秦兵：我觉得有一些是应当按面积，有一些可以按户，比如说垃圾费，实际上比如说你们家500平方米的房子，我们家住100平方米的房子，垃圾产生量正常家庭应该差距不大。
舒可心：从绝对公平意义的角度来讲，应该考虑资源的消耗和收费之间的关系，你比如说共用区域的消耗，实际上和你分摊的公共面积的多少有关，你的房子大，你分摊的公共面积多，你当然尽的义务就要多，你获得的利益还多呢，对不对，但是有一些资源消耗，比如说车位，举个例子来说，车位实际上它是跟户的多少有关，包括像垃圾的产生，它跟户有关，所以在物业管理收费的这些有关的政府指导性文件当中，你看到有的是按户收的，但是按户收，最终在物业管理收费的那些单据上，都折算成按平米收了。
路一鸣：你刚才说到一个一个车位，我又想起一个事情，车位算是公摊面积吗？
秦兵：车位有两种，一个是地下车库，再一个是地上的，咱们先说哪个？
路一鸣：咱们先说地上的，先说能看得见的。
季如进：这个大部分算公摊。
舒可心：我解释一下，这个公摊的概念是大家摊了，实际上我们说公摊，意思就是公共的利益，但是“公摊”这个词在观众当中，在业主当中可能理解为，摊到他的房屋面积里面了，所以我想跟大家说，实际上地上的车位所有权，是全体业主共同拥有的财产，并没有摊到你的房屋面积里面去。因为它不是建筑面积，一个建筑物才可能谈到，是不是摊或者是不摊。
路一鸣：这个车位是全体业主共有的财产，那车位的租位费交给谁？
秦兵：交给业主呀。那是业主的公共的利益。
路一鸣：我现在是交给物业公司的。
秦兵：对。你交给物业公司，物业公司收到以后，它扣除一定的自己的劳务费以后，余额要补充物业管理费。
舒可心：这个我想跟你主持人有一个问题，如果你把钱交给中央电视台的会计，你能说是交给会计了吗？你一定说得交给中央电视台，所以实际上物业公司收费这个行为是它们代替业主来履行的。
路一鸣：这个钱最后属于谁呀？
舒可心：这个钱是业主的，扣除物业管理应该发生的一些成本，管理成本。
舒可心：还有包括这个物业公司，应得的酬金或者利润，剩下的钱应该是补贴物业管理的。
季如进：它是属于全体的。
舒可心：属于全体业主的。
路一鸣：我可不可以这样理解，由于有了租车的车位费，地上部分，所以我的物业费每年交的时候会少一些。
舒可心：对，一定是这样，有一个小区1600个车位，一年光地上停车位的收入就将近300万，而它一年的物业管理费的收入大概只有100多万，你可以算算，实际上这就是为什么物业管理公司嚷嚷穷还赖着不走的原因。
季如进：所以说如果你要是公布账目的时候，我一年花了100万，收物业费80万，停车费10万，还有什么地方的公共收益，广告费5万等等这样，应该是这样公布。
舒可心：我在物业管理方面做了这么长时间了，监督物业管理公司的账，我觉得最要监督的不是它的主营收入，而是它的其他收入，这个其他收入一定要让它列细，都有哪些收入？我接触过很多小区，在物业公司的公布账目当中，它只公布物业管理收入，然后一大堆，指出这个是赔钱的，实际上不是这样，物业管理收入还有许多其他收入，这一项很多小区的物业公司就是不做这个。
路一鸣：我们化装师说，他们那个小区的物业公司大概三分之一的业主的取暖费收不上来，他们也觉得叫苦连天，这是为什么呢？
秦兵：关键你为什么收不上来，我估计可能有的时候是温度达不到。
路一鸣：所以人家拒交。
秦兵：对，一般的业主，就是说我接触的大部分业主，都是比较通情达理的。
舒可心：这跟通情达理我觉得也没什么关系，物业管理公司其中有一个工作责任，就是收取小区业主的各项费用，这是它的工作责任，它收不上来就是它工作没做好，这是它表面上的。但是什么原因收不上来，有可能是秦律师说的，是暖气温度不够，也有可能是因为业主恶意不交钱，因为一个小区一千多个业主，什么样的情况都有。
秦兵：这种情况少。
路一鸣：我在这里不妨替物业公司问一句，我们一直站在业主的一边，物业公司在遇到不交必交费用的业主的时候，它有没有权利处罚他？
秦兵：处罚不行，它应该起诉，到法院去起诉。
季如进：你用什么处罚，你没有行政权力，你没有执法权力，所以这次《条例》写得很清楚，可以起诉，而且这种起诉像找到秦律师，那肯定就是马上解决的，要快速解决，就像交通事故一样。
路一鸣：这可能有一个前提，秦律师我不知道大家注意到没有，业主是非常有积极性去起诉物业公司的。
秦兵：也不是。
路一鸣：而物业公司如果起诉，这个小区里三分之一的业主，那对它来说可能是一个巨大的成本？
秦兵：倒不是，他起诉的越多，他的那个收益越大，成本越低，因为请一次律师，我起诉了三户花三万块钱的律师费，起诉三万户有时候大概也就是三、五万元的律师费。
路一鸣：这就是你的报价，是吧？
秦兵：不，是这样，他的支出相对来说成本比较低，但是业主起诉物业公司，相对来说比较困难。比如单户我就为了整个冬季的温度，比如这个事起诉物业公司，我举证成本非常高，所以大部分情况下，业主很难通过诉讼来保障自己的权益，只能是拖延，拒付款，等待。
舒可心：现在实际上业主的诉讼成本，和物业公司的诉讼成本都太高，诉讼效率特别的低，这个也是现实，但是原来为什么这样？是因为没有《物业管理条例》，法院没有判案依据，这真的是让法院很难做，现在有《条例》了，成法律了，加上法规，相应的法规配套出台了，在审理物业管理案件的时候，可能会效率会高一些。
路一鸣：我刚好有一个关于舒先生大概的简历，你大学修的是计算机，毕业以后在大学当助教，现在是专门做业主委员会的主任，连公司都不开了？
舒可心：对，因为开公司没什么意思？
路一鸣：你开过公司？
舒可心：当然了。
路一鸣：你觉得这个有意思？
舒可心：对，我不开公司我怎么有这么多商业经验，如果不是公司的老总根本看不懂账，根本看不懂资金平衡表，所以一般的业主如果他不是财务人员肯定会很困难监督物业公司，这就需要社会化，需要审计师事务所来协助业主来监督，但是首先这个权利是业主的，业主一定要有。
路一鸣：业主除了给你这么多权利，还给你多少钱？
舒可心：没有，没有任何报酬。
秦兵：他现在是玩，他现在也有报酬，只不过是兴趣。
舒可心：对了，我的报酬是成就感，实实在在说我的报酬是成就感，包括我坐在这儿也是我的报酬。
路一鸣：但不是现金的报酬。
舒可心：对，当然了，因为精神和物质都是要的。
路一鸣：我们更多的小区能达到他们那样的程度吗？我现在问教授呢？
季如进：在可预见的时间，第一，你那个小区做的是不是能够代表未来中国社区的一种模式，我没有思考，第二，在现阶段大多数小区是不可能的。
路一鸣：你是喜欢制度化思维的人，我们可以用制度保障出现这么多的人吗？
秦兵：可以，用制度倒可以保障，比如说我们建立一个制度，比如说对业主委员会，第一要专业化，第二我们要付酬，除了付基本报酬以外，我们还可以给他奖金，他为业主节省了比如说100万元钱，我们可以奖励他30万元钱。
舒可心：这个实际上还是和业主的素质有关，一个小区最终的权利掌握在业主大会手里，掌握在业主委员会手里，掌握在这个小区自己的业主手里，你这个小区自己的业主是什么素质，你的物业管理水平就有一个什么水平。
秦兵：在没有制度的时候，素质起着很大的作用。但是一旦有了制度，这个素质我觉得就不重要了，就是每个社区我们都可以推广。
路一鸣：所以这个看来各个小区的形式不一样，情况不一样，条件不一样，也需要不同的思路去解决问题，这里面可能法律制度起作用，知识教化在起作用，热心群众在起作用。我们更多的人如果来关注这个问题，而且保持这种关注的话，我们希望这些问题能够尽快地得到解决，感谢三位今天来到我们演播室。
