朝内一拆迁户补偿要价20万每平方米的思考 (2009-06-15 10:55:08)
看到这一事实，有一点很是欣慰啊！很有一点民主的味道!更加坚定了拆迁行为是真正的市场行为。
既然是真正的市场行为，我们就要拿出市场的观念和市场的手段。我认为：
一：政府参与要给与限制。政府的权力本身是具有扩张性的。面对这样重大的市场博弈行为政府会有意无意的参与其中或者直接被拆迁人利用成为了他的潜在的保护伞！在这一方面政府还需要睁大双眼啊。
按照现行的国务院房屋拆迁管理条例政府的参与只能是在补偿协议的时候经过一方的申请才能参与其中。
二： 加强普法宣传，由于拆迁问题涉及的利益特别的具体和重大，直接涉及到被拆迁的人的根本性的切身利益。所以然应该让被拆迁人真正的感受到国家的政策和相关的法律法规对他们的保护。真正的有理有据的进行博弈。正确的认识自己的利益所以在，然后采取正确的方法维护自己的权利。
三：更加的明确程序性的法律依据.
四：关于开发商或者是拆迁人的问题。因为他们是实实在在的商人。具有强烈的逐利性。所以对于他们的约束必然来自对利益的衡量。让他们充分的感觉到违法到成本太大。拿他的行为必然自己约束自己。
(2009-09-10 10:25:54)
标签： 软土弯矩桩基础桩身流动性景苑杂谈房产房价楼脆脆 |
作者：秦兵房地产律师团队 刘堃律师
听到上海莲花河畔景苑7号楼倒塌的消息，看了一些情况介绍和图片，做施工的业内人士差不多立刻可以得出结论：堆土和挖槽，错误的施工方案造成楼房倒塌，责任在于施工方。当然了，这个案子的开发商和施工总包基本上是一套人马两块牌子，应该追究开发商的责任。
这个楼到底怎么会倒呢？这要从莲花河畔景苑的岩土工程情况说起。上海属于典型的软土地区，软土有流动性，大家可以想象一下石头和豆腐，石头没有流动性，豆腐有流动性，坚土和软土的差别就像石头和豆腐。
莲花河畔景苑7号楼就建在“豆腐”上。软土不能承载7号楼的重压，所以要打桩做桩基础，软土地带建筑物多选用桩基础。简单的说，桩基础就是一根根桩打入地下直到持力土层，把建筑物的荷载通过一根根桩传到持力土层，不让软土受力，或者只让软土承受与桩身之间的摩擦力。
材料力学上有一个名词叫“弯矩”，承受弯矩的构件称之为“受弯构件”。当你用双手分别捏住一根筷子的两端试图折断筷子的时候，这根筷子就是“受弯构件”。按照设计规范，桩基建筑物的桩不属于“受弯构件”，也就是说不考虑桩承受弯矩，只考虑压力。于是，当桩受弯的时候，就会像筷子一样被折断。莲花河畔景苑7号楼的桩，就是因为受到弯矩被折断的。前面说过莲花河畔景苑7号楼下面是软土，桩穿过软土层插到持力层，软土有流动性。当软土向一个方向流动时，桩就受到弯矩作用了，设计时没有考虑受弯的桩受到弯矩作用，自然会折断。
莲花河畔景苑7号楼的桩怎么会受弯的呢？就是因为堆土和挖槽。开发商和施工方为了节约成本，在7号楼南侧开挖地下室时，把挖出的土堆置在7号楼北侧，堆土最高达到10米。这些堆土产生的压力势必让7号楼桩基础之间的软土受到向南的水平推力，南侧恰恰又是个被挖空的地下室，再加上软土的流动性大，6月26日又下了暴雨致使软土的流动性增大，7号楼的桩就被软土向南侧挤压，终于承受不住弯矩折断。7号楼失去了桩的支撑，大楼的重量压到了软土上，自然会倒塌。
堆土的北侧是淀浦河，淀浦河的堤岸是混凝土墙，也被堆土压的崩塌了。堤岸的崩塌在倒楼之前，这本来是一个十分明显的信号，可惜现场的施工监理人员没有意识到。所以追究监理的责任是非常正确的。7号楼在倒塌前，随着桩一根根折断，肯定会有不正常的移位、倾斜、沉降等等，工程沉降监测单位没有发现，因此被罚款。至于设计单位，因为现行的设计规范就是不考虑桩身受弯，所以不能追究设计单位的责任。
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自我表扬：我是如何在案件质量管理上精益求精的 (2012-06-26 01:41:59)
作为一名受组织上教训多年的技术人员，我一直希望精确的管理案件质量，让每一名客户都可能体会到专业服务的价值。
为此我从四五年以前就开始研究设计案件管理系统，经过多年的运行，我们的管理系统已经非常完善了，使得整个团队能够最大限度的协调一致，在政府和律师协会的领导下，最大限度的保护当事人的利益！
但是，作为信息的设计与实践人员，我每天都认为系统还不完善，天天都在进行更多的功能设计，使是系统反映更快、功能更强大。
例如，上月我们最大的成绩在于案件投标时的评分系统投入使用，这样当有9名律师就一个案件进行招标，如果现场有5名评分员，而另外一名评委在外地，可以做到外地的评委可以用手机随时看到评分员对目前的投标律师的10多项评分的成绩是如何动态变化的。
今天，也就是刚才，我又了一项新的突破：
在案件任务设计中，流进去的是人员、证据、时间、律师的动作，流出来的是新证据、法律文件和更多的动作，一个案件已经被我们分解成100到300个任务，每个任务又有1到10多个动作。
在设计任务流的时候，我感觉到律师的任务流与普通的任务流是不一样的，因为律师的动作与语言有很强的对抗性，在设计任务流的过程中，有一个地方我始终没有想明白：不知道如何描述这个节点里可能发生的困境。
从春节过后在回国的飞机一直到现在，我经常为这个节点的描述而发愁。
今天晚上我在楼下转了好几圈，给何辉新律师打了个电话，问一问一个冤案，准备赞助律师团一些银子。当我回到楼上，突然脑筋好使，在深夜一点想通了这个问题：
目前在这个节点中，任务的错误很难发现，我们需要建立一个迭代机制，允许出现错误但是不断的减少错误给整个任务流带来的不良影响。
这个问题从周一早晨6：30开始思考，到周二凌晨1：30想清楚，整整思考了19个小时，当然中间也吃饭、也睡觉、也喝水了。
如果从2月底开始想这个问题，到现在用了4个月的时间，仅仅是思考这个问题是什么，答案还不知道什么时候找到。
但是我认为，找到问题、能够把困境描述出来，有时要比解决问题更重要。
践行科学发展观，从我做起！
(2012-09-12 04:43:01)
这是一周的培训日历；
还不包括案件招标与研讨会；
各业务部门分别有不同的培训内容；
培训不仅是让律师们更加精于业务，也是一种淘汰体制；
到目前为止，已经淘汰了三分二的实习律师，很多人没有想到还有这么技能需要学习；
我的观点很简单：专业律师如果没有专业技能，就有可能置当事人数百万上千万的财产于不利境地；
结论也很简单：如果不能培训出称职的人才，最好还是不要再开律师所，否则只能靠骗人为生，最后倒台！
我还能为人民服务，也想继续为人民服务，所以，我得好好培养律师，好好监督专业发展，建设和谐，哈哈！
我想，现在这些中国前十名的律师所，金杜、君合等等，哪家敢在房地产律师的业务培训上和我比一比呢？
包括这一套复杂的培训日历设置与共享系统，我还没有见过其他律师所应用这些内容；我估计他们做不到这么精细，请各位举证！
房地产冤案申诉教程20030822版
王兄：
你好！今天窗外大雨，我一个在屋里，想到你今天又要奔波在法院与人大之间，想到你的冤情，我心情沉重；我能帮助你的是，除了微薄的资助外只有语言了；你的痛苦就是我的痛苦，你的不幸就是我的不幸。
但是我还是要告诉你，总是这样求人、诉苦、递信没有用处，你的力量太微弱、你一个人太单薄；没有人知道你是谁，没有人关注你的命运；你如此操劳下去，等待你的除了疾病就是被遣返，你的妻子依然痛苦，你的母亲依然痛苦。
反正我们的一生已经因此而发生了变化，我们已经无法恢复到过去平静而幸福的生活，悲剧已经在我们的家庭拉开帷幕，哭泣、下跪、痛恨、失望已经证明于事无补，我们为什么不正视它呢？
我们应当振作起来，从现在开始我们一生的目标就是要捍卫自己的权利；反正我们已经失去了最宝贵的东西，就不再担心失去什么了，大不了就是死嘛；人总归要有一死，与其在屈辱中苟延残喘，不如在拼搏中牺牲；希望你听听我的建议，找一条合适的途径。
一、 基本原则：
1、 娱乐性申诉：你现在天天面色沉重，每天回家全家人唉声叹气，这没有用；为什么不能高兴一点呢？把自己今天看到的东西，特别是有趣的东西，回去讲给你的妻子和母亲听，让他们快乐一点，笑容并不意味着你忘记仇恨与冤屈，只不过利用人性的特点，让我们可以将这件事情持续下去。
2、 学习性申诉：上次我给了你几本书，你看过没有？你天天给法院和人大讲理不行，还要讲法，要精确的说出案件审判违犯了什么法律的什么条款；只有讲法才能使自己、法官和人大代表处于同一知识平台；如果你天天去找人家评理，谁愿意与你讨论下去呢？法律现在已经成为大多数的行为准则，希望你认真学习法律，如果方便最好借此机会参加国家司法考试。你知道吗？全国每年参加司法考试的人中，有百分之三的人是因为自己遇见的冤案。
3、 就业性申诉：你知道全国每年有多少民事案件结案吗？大概有36万件，也就是说每天有1000件案件判决，假设其中有10%的案件可能有冤屈，那么这就是一个极大的市场；这个市场里有很多人需要申诉，大部分律师（包括我自己）考虑到周期长、麻烦都不愿意做申诉案件，你可以向大家提供一些服务啊，不用多收钱，每案100元（相当于律师所30分钟的服务收费），你就可以有事情做了，即解决了就业又能让自己的案件申诉持续下去，我想是一件很好的事情。你担心这样会影响你自己案件的申诉，我想你总可以只做与你自己性质相同的案件，这样的好处有几个：一可以使自己的申诉能够持续下去，因为有了资金的持续；二可以为其他人节省费用，他们也很少有法律知识，你的经验与知识可以帮助他们；三是可以充分使用自己学习到的经验；四是由于你的努力，大家有可能团结起来，这样就会产生相当的影响力；五是大家可以相互安慰，你会发现比你更悲惨的案件。你不用担心找不到他们，在网上发贴子就是了，象你这样的案件多着呢。
4、 管理性申诉：你在申诉时要学会如何进行案件管理，一个案件特别是申诉案件需要调动大量的社会资源，包括金钱；有钱的人多花钱，没钱人就多费脑力和精力；你可以将申诉过程看成是一个项目，你就是项目经理，
5、 赢利性申诉：不要以为只有个人才有冤枉，很多公司也被黑过，这样的案件往往标的额比较大。如果你能够成为这方面专家的话，可以为他们提供咨询，或者干脆为他们申冤，这样就可能获得更多的支持。这个市场很大，我如果闲着的话，就做这件事情，你不妨考虑考虑。
6、 选举性申诉：你已经看到了一幕幕悲剧是如何产生了，这不是一个人两个人的事情，而是整个国家的事情，所以我希望你能够参加你们选区的人大代表选举，从区里开始。在我们国家一切权力归人民，人大代表权力是最高的，他可以通过立法来管理国家，而且也可以监督法官。说实话，如果你一开始就是人大代表，案件也不判得这样。作为一个普通平民，你不可能成为公务员、也不可能成为法官、更不可能成为检察官，但是你可以成为人大代表，而且市长、区长、法官、检察官都是人大代表选举的，所以你有可能成为一名不同寻常的人。
二、 知识与技能的学习：
1、 十三项法律：以下十三项法律法规性文件是你需要在看的基本内容，重点在于理解，而不在于记忆。怎么叫理解？你在看完这些法律以后，能够顺藤摸瓜式的从一项串到另外一项时，大概就属于理解了，他们的内容大概是：1、民事诉讼法；2、法官法；3、法院法；4、各级人民政府与人大代表组织法；5、证据规则；6、担保法；7、担保法解释；8、面积分摊规则；9、建设工程质量管理条例；10、住宅设计规范；11、 合同法；12、商品房销售管理办法；13、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。
2、 一项合同学习：204条房屋买卖合同示范文本是很多人失败经验的总结，你的失败也在其中。它其中与你的案件相关部分的条款描述，就是你的合同权利。当然其中一部分已经由法院给撤销了，但你仍然有可能在申诉中争取回来。
3、 九项技能学习：五笔字型、outlook2000、word2000、上网、拍照、扫描仪、短消息、组织会议、新闻报道。这些小的技能非常重要，可以降低你的生存成本，几十倍的提高你的工作效率，前些天《收容办法》因孙志刚案件被废除，就是因为网络交流的原因，如果你的案件能够引起网络世界的关注，我想将是一件很有利的事情。
三、 集资与人大议案：
1、 谁会募捐：我想大概有三类人可能成为你的募捐对象，一类是目前已经与你有共同结剧的人，一类是正在诉讼可能发生与你相同结局的人，另外一类就是当地的著名慈善家。这里面最重要的就是如何找到这些人，我想比较好的方法就是通过网络发布信息，也可能通过报纸，例如前些天《中国消费者报》就刊登了一名当事人的孩子因食用果冻受害，他就委托律师在报纸上公开征集相同的受害人。
2、 名单搜集：我们比较容易接触的人大代表大概有三类，分别是乡镇人大代表、区县人大代表、市人大代表，他们分属于不同的选区，例如我住在海淀区，那么就可以到区人大常委会去要到全部人大代表的名单。不过有的地方不是很开明，他们不愿意让选民知道本选区的人大代表是谁。这时候你有两条道路可以走：一是通过诉讼告人大常委会，要求他们提供代表名单，你是选民，当然有权知道谁在代表你；二就是推定此选区没有人大代表，自己组织选举。
3、 议案撰写：你可以写多种议案，一种是针对自己的案件的议案，另外一种就是针对相同案件的议案，内容可以有多种：可以是要求重新审理的、也可以是要求增加立法的。我建议此类议案最好由律师来写，然后找各级人大代表签字，简单的可以由人大代表直接传给法院，复杂的可以做为一项议案。
写于2003-10-13
闵行区政府回绝莲花河畔景苑6#楼以外业主的加固请求 (2009-10-15 17:44:47)
各位莲花河畔景苑在建住宅楼购房者：
十月十一日的检测结果及6#楼加固方案讲解会上，有购房者提出“非6#楼也要加固”及“应延展选择方案截止时间”两个要求，并要求政府对此予以协调。现就协调结果通报如下：
一、
关于非6#楼是否加固
对此，我以政府协调者代表身份向梅都公司转达非6#在建住宅楼购房者的上述意见，梅都公司表示检测结果表明6#楼桩基虽然只是可能有损伤，为确保6#楼基础安全性，梅都公司仍然同意检测专家的建议和政府的协调意见，将确保完成6#楼的加固方案。但对非6#楼，梅都公司认为检测结果表明1#--5#、8#--11#楼是安全的，故不同意购房者的对1#--5#、8#--11#楼也要进行加固的意见。
闵行区政府认为：鉴于上勘院和建科院在政府委托下，已联合对1#--6#、8#--11#楼进行质量检测和安全性评估，结论是“1#--5#、8#--11#楼上部主体结构工程、基础工程和桩基工程的总体施工质量满足设计和规范要求，结构安全性和抗震性能满足规范要求”，且为慎重起见，闵行区政府又提请市政府职能部门----市建交委科技委员会再次另行组织专家组对该检测报告进行评审，评审结果认为该检测“依据齐全、方法合理、结论可信”。因此，闵行区政府也尊重上述专家意见，只就6#楼的加固进行了协调，而对于购房者要求协调1#--5#、8#--11#也要加固的意见，其心情虽可理解，其依据却明显不足。
对此，敬请各位购房者理解！
二、
关于方案选择时间节点的延展
经政府协调，梅都公司同意1#--5#、8#--11#楼购房者的方案选择截止日延后至二00九年十月三十一日；6#楼购房者的方案选择截止日延后至加固方案实施完毕后的十日内。请各位购房者注意上述时间节点，以免逾期而丧失可得权利。
闵行区政府委托律师：张鹏峰
二00九年十月十四日
秦兵房地产律师团队正式介入上海倒楼案件
(2009-09-23 12:13:20)
律师团队接受数十户业主委托，进行集体维权活动。
目前，律师团成员已全面介入案件的谈判和调查工作。
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