204条房屋买卖合同XP版---之十一
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
2024年11月28日星期四
秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之十一
第21条 抵押担保
第1条 定金情况：本合同签订之前，买受人已经于 年 月 日向出卖人支付定金 元，如出卖人不能按时交房，则除承担向买受人支付延期交付违约金的责任外，还应当承担不能交付的双倍返还定金的责任；如无法同时取得定金与违约金，则买受人有权从中选择。
第2条 房屋抵押：鉴于买受人在签订合同后即将支付大部分款项，而房屋在短期内尚不能交付，此等情况可能使买受人在未来面临巨大风险。为此出卖人承诺将与买受人所购房屋相关的土地使用权及在建工程抵押给买受人，并在合同签订之日起3日内到不动产抵押登记机构办理抵押手续，并且应当在30天内将此程序办理完毕，以使买受人在面临出卖人破产风险时能够优先得到受偿，从而减小买受人可能产生的损失。如不能按时办理抵押登记手续，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第3条 土地抵押：出卖人保证在买受人取得《房屋所有权证》前将土地使用权全部抵押给买受人，不得以任何形式抵押土地使用权。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第4条 抵押知情：买受人有权在任何时候，要求出卖人提供《国有土地使用证》，出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供的，则视为出卖人违约。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第5条 禁止抵押：出卖人保证此房屋在转移所有权以前未经过任何抵押，出卖人保证此房屋在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押；同时保证房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未设置任何方式的抵押，但上述抵押以买受人为抵押权人的除外。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第6条 权利担保：出卖人保证在房屋所有权转移过程中，其他任何第三方不会对买受人所购的房屋及相关设备提出任何权利（包括但不限于抵押权、留置权等）要求，不会要求买受人支付除房款以外其他任何价款达到取得所有权的目的。如发生此等情况，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第7条 效力担保：考虑到买受人作为自然人，其作为买受人的各项民事权利并未受到国家法律法规的任何限制，但出卖人作为赢利性法人，其主体资格及行为能力均受到法律法规的种种约束，买受人对签订本合同已尽审慎义务，但仍然可能存在其它导致本合同无效的情形，且买受人可能对此等情况并不知情，而合同如果无效显然将对买受人的生活及工作产生巨大不利影响，为此出卖人承诺将保证本合同的有效性。
第8条 缔约过失责任：如果本合同被宣告无效、被撤销，则由出卖人承担全部缔约过失责任，由出卖人赔偿本合同所列的买受人之各项损失。
第22条 合同变更
第1条 基础变更：考虑到本合同的履行将在一个较长的时间内完成，而此间买受人可能出现种种情况使其履约能力受到影响，因此双方认为当出现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时，双方应对合同进行变更。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第2条 买受人变更：如果买受人在本合同执行期间，家庭成员发生变化，出卖人应当根据买受人的要求，对本合同进行相应的修改；当买受人与其配偶离婚时，出卖人应当根据买受人的离婚协议或者判决或者调解书，将合同的买受人变更为买受人指定的人。
第3条 设计变更：考虑到本合同签订后，房屋尚未竣工，期间出卖人可能会对房屋的户型（包括门窗的位置与大小尺寸）、面积、质量、社区设施等进行变动性修改，为此出卖人承诺此等修改在设计完毕后首先应当征得买受人的书面同意及签字，未经过此等认可程序，即使变更设计经过行政管理机构的许可，仍然视为违约。此时买受人有权解除合同要求退房，如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第4条 义务转让：考虑到出卖人的名誉与履约能力为买受人签订合同的重要原因，因此未经买受人书面认可，出卖人不得随意转让本合同中的权利和义务。未经买受人许可而转让的，买受人有权向出卖人主张合同约定的权利，出卖人的法定代表人将做为自然人承担合同义务。
秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之十二
204条房屋买卖合同XP版---之十二
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第23条 合同终止与解除
第1条 合同终止：当出现以下情况时，本合同终止：
(1) 出卖人按时按质交付房屋，买受人对房屋质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议，并且依约取得了房屋所有权证书；
(2) 出现法律规定和合同约定且买受人书面认可的其他情形时。
第2条 解除条件：出卖人没有按时交付房屋、或出卖人没有按约定提供房屋质量或环境质量、或出卖人不能交付房屋、或出卖人不能履行本合同约定的其它责任时构成买受人解除合同退房的正当事由，买受人可以通过信函的形式向出卖人发出解除合同的通知。
第3条 解除后果：合同解除后出卖人应在10日内根据本合同中的退房程序返还买受人已经支付的全部项款（包括银行贷款及公积金贷款），并且赔偿买受人的全部损失。对于延迟返还的应当支付延迟违约金，对于不能返还的还应当支付两倍定金。
第24条 退房程序
第1条 基本原则：双方通过协议或者判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，应当按照本部分约定程序进行：
(1) 买受人提出退房要求后15日内，出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款，并且负责办理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续；
(2) 在前述手续或者文件尚未签订前，出卖人应当代替买受人承担向贷款银行每月支付的本金与利息；
(3) 买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人因请求损害赔偿所支付的其它相关费用。
(4) 双方在计算本合同中任何一项费用或者金额时需要涉及比例计算的，均以总房价为计算基础。
第2条 退房通知：买受人提出退房要求的，可以通过挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出；有壹名证人（与买受人的身份关系不受限制）证明的，也应当认为买受人通过口头提出过有效的退房要求。
第3条 退还房款：出卖人应当在买受人发出退房通知15日内将全部购房款返还给买受人，且自买受人发出退房通知后30日内办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。如果无法按期办理完成前述内容，则出卖人自买受人发出退房通知后第16日至买受人实际取得全部房款之日，每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。
第4条 个人房款：出卖人在买受人发出退房通知15日内，且房屋买卖合同解除前以现金或者买受人同意的其它方式先向买受人退还个人支付的购房。不能退还的，出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第5条 借款合同：自买受人发出要求退还房款的通知后，出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且向买受人出示已经向银行还清全部贷款及利息的协议或合同；对于公积金贷款的比照此条进行。出卖人应当承担说服银行与买受人签订解除借款合同的义务，如不能解除，则由出卖人承担向银行归还借款的义务。在银行借款合同没有解除之前，出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第6条 退房赔偿：出卖人应当向买受人支付双倍定金，并不影响买受人基于出卖人延迟履行合同义务而取得相应的违约金；买受人有权依法或依约要求支付其他费用，出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失，此种损失包括但不限于各种直接损失。
第7条 价格补偿：如果双方签订退房合同时，出卖人公开的房屋价格高于买受人签订房屋买卖合同的价格，出卖人还应当按高出部分的两倍对买受人进行补偿。
第8条 禁止行为：在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已购房屋出售、转让、抵押给其他任何人。如有前述行为的，则买受人有权要求出卖人撤销上述行为，在撤销要求通知发出5日内不能撤销完毕的，由出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第9条 精神损害：考虑到购房所花费的种种精力与退房时产生的不良心理影响，如果双方协商退房的，且出卖人能够在15天内办理完毕全部退房手续，买受人并不要求获得精神损害赔偿，否则出卖人将按照每天500元的标准向买受人支付精神赔偿金。
第10条 责任担保：无论是否经过诉讼或仲裁，如出卖人无法归还房款，或无法赔偿买受人的其它损失时，则应将尚未售出的房屋或在建工程或其它财产作为担保抵押给买受人。
秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之十三
204条房屋买卖合同XP版---之十三
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第25条 违约责任
第1条 责任前提：本部分所述内容为对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，考虑到买受人在购买房屋时可能承担的巨大风险，如出卖人不能满足合同中某条款规定的义务，出卖人除承担某条款中规定的违约责任外，还应承担本部分中规定的其它责任，以使买受人的权利得到充分的尊重与保护。
第2条 责任种类：买受人有权选择适用下列一种或几种责任，向出卖人主张权利：
(1) 双倍定金：出卖人向买受人支付相当于双倍定金的价款；
(2) 日违约金：出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金；
(3) 全部损失：出卖人应当根据本合同列明的内容，赔偿买受人的全部损失；
第3条 违约事项：考虑到买受人为购买房屋所承担的巨大风险，如果出卖人不能如实履行义务，将给买受人造成无法弥补之损失，为此出卖人承诺，当出现如下情况时视为出卖人对买受人的欺诈，买受人有权要求获得相当于总房屋价款双倍的违约赔偿：
(1) 土地权利瑕疵：指出卖人未根据土地出让（划拨）合同付清土地出让金或其它相关价款，致使买受人在合同签订后一年之内无法取得《国有土地使用权证》的；
(2) 房屋权利瑕疵：指出卖人在交付房屋后一年之内不能根据国内现行法律取得房屋所有权的合法证书；或者出卖人未经买受人书面同意，就房屋与其他买受人签订合同致使买受人无法获得房屋所有权；
(3) 房屋质量瑕疵：指房屋不能获得有关机构做出的质量优良的等级评价；
(4) 影响采光瑕疵：指房屋在采光方面不能保证全部南向窗户（接受阳光一方）最低每日6小时的满窗日照；
(5) 社区设施瑕疵：指出卖人提供的社区设施不能符合普通消费者根据发布的广告所产生的预期设想；
(6) 担保欺诈：是指出卖人未经买受人书面同意，将房屋抵押给抵押权人；或者在与买受人签订买卖合同之前，已经将房屋抵押给其他抵押权人。
第4条 部分赔偿：考虑到房屋的构成因素较为复杂，可能会出现重要部件或者条款出现欺诈，虽然未必导致买受人退房，但仍然会对买受人的生活造成影响，因此出卖人承诺，当出现以下情况时，将根据不能实现部分的价格向买受人支付至少双倍的赔偿金：
(1) 设备品牌变更：指室内外设备未经买受人书面同意的变更；
(2) 建筑施工变更：指建筑材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更；
(3) 装修品质变更：指装修材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更；
第5条 赔偿数额：
(1) 不退房赔偿：如买受人不退房，则有权要求出卖人支付一倍房款的赔偿金；
(2) 退房赔偿：买受人要求退房，出卖人将支付两倍的房款做为对欺诈的赔偿；
(3) 房款计算：当发生约定的违约事项时，出卖人应当返还买受人已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款）；
(4) 选择适用；当出卖人发生违约时，在确定责任时如果发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付；如不能一并支付，则买受人有权进行选择。
(5) 最低赔偿金：买受人无论是否退房，均可就部分欺诈内容要求出卖人承诺双倍赔偿的责任，但是单项最低赔偿金不低于10000元。例如虽然出卖人提供的房屋门窗质量不符合合同约定，虽然门窗单位价值仅为1000元，双倍赔偿金为2000元，但买受人有权就门窗提出10000元的赔偿请求，买受人应当给付。
第6条 真实保证：考虑到出卖人提供的各项证据和资料的真实性对买受人有较大影响，如有相反证据足以说明其与事实不符，则出卖人向买受人支付总房价百分之一的违约金。
第7条 选择权利：买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利，一部分权利的实现并不表明买受人放弃其它权利，除非买受人书面同意不适用选择条款。
第8条 预期违约：考虑到房屋建设施工过程及交付时间的长期性，而此间发生的种种违约行为可能足以影响最后的房屋质量，出卖人承诺买受人有权在全部履行过程中及时行使其合同权利，不必等到房屋交付后再行使合同约定的权利，包括获得赔偿、要求出卖人变更合同、解除合同、撤销合同等。
第26条 买受人损失
第1条 现实损失：买受人的损失包括但不限于以下各项现实损失：已经支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买房屋所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用、律师费用、已经缴纳的契税及其它税费。
第2条 预期损失：买受人的损失还包括但不限于以下各项可以预见的费用：租赁其它居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用、房屋设备质量造成的损失、因此丧失有其它可能获利的机会、不能履行对第三人的出租合同所支付的违约金及赔偿金、因房价上涨产生的价格损失、重新购买房屋时用于洽谈合同的支出。
第3条 损害赔偿：如因为出卖人提供的设备导致买受人或其亲友受到人身伤害时，出卖人除了应当向受害人支付医疗费用、误工损失等其它法律法规规章规定的必要损失以外，还应当支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的应支付300万元赔偿金给受害人的继承人。
第4条 救济费用：买受人因为房屋质量、房屋面积、房屋交付时间、房屋环境、房屋装修等违约事项，向出卖人提起诉讼或者仲裁申请，出卖人应当承担买受人的诉讼费用、仲裁费用、律师费用、鉴定费用、测量费用、评估费用。
第5条 合同无效：出卖人已经对买受人的资格进行了审查，认为买受人目前不可能因为买受人原因导致合同无效的后果；因此如本合同无效，则全部责任由出卖人承担；无论何等原因导致合同无效或者被撤销，出卖人将根据本合同约定的退房程序，除退还全部房款（包括但不限商业银行贷款或者公积金贷款），还应当支付本合同所述的买受人的现实损失、预期损失及救济费用。
秦兵： 204条房屋买卖合同XP版---之十四
204条房屋买卖合同XP版---之十四
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第27条 争议与其他
第1条 争议管辖：当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼；如果选择仲裁，则仲裁管辖机构为： 仲裁委员会；如果就房屋质量等涉及不动产本身的争议选择诉讼，则诉讼管辖地为房地产所在地法院。
第2条 诉讼仲裁：由于买受人在购买房屋中处于弱势地位，而且诉讼成本相对较大，因此买受人如果就退房提出诉讼或仲裁请求，可以先就定金或违约金或部分房款或其他损失或全部房款提出，如果法院判决出卖人应当退还上述诉讼请求的任何部分，则出卖人在收到此判决书后不但应当退还定金，而且还应当退还全部房款。
第3条 通知方式：出卖人的关于主体资格、房屋设计、重大质量事件、室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更；出卖人对上述任何变更应当以书面形式在事件或者行为发生之日3日前以挂号邮件送达或者亲自送达买受人，并在通知中对变动所产生的不利影响进行详细的说明。如果没有买受人书面明确表示同意的签字，此变动不对买受人产生任何效力；如由此变动给买受人造成损失，则出卖人应当承担全部责任。如果买受人不同意上述变化，则有权解除合同并要求退房；买受人也可暂不解除本合同，要求出卖人按原合同交付房屋，出卖人不能按照原合同交付的，则每天向买受人支付相当总房价千分之一违约金直到合同解除。
第4条 证明责任：鉴于出卖人在签订买卖合同及全部合同履行过程中处于优势地位，而且由于出卖人保存有房屋建筑所需要的全部设计施工等文件，且买受人无法取得此类文件，故当双方发生争议时，应当由出卖人负责证明自己没有过错或者没有违约，不能证明的则视为出卖人有过错或者有违约行为。买受人有权先就证明责任向出卖人提起诉讼，出卖人应当根据买受人的要求提供证据、文件或其它信息。
第5条 行为推定：买受人在向出卖人主张权利时，出卖人如有异议则有证明买受人已经放弃权利要求的义务，如果出卖人无法证明买受人曾经书面放弃过权利，则认为买受人主张过此等权利。
第6条 民间仲裁：考虑到正式诉讼及仲裁可能会产生较大的费用，而某些问题可能无须复杂的法律知识仅凭常识即可做出判断，出卖人与买受人在产生争议时可以先就某些问题自愿选择民间人士进行仲裁，选择的方式为双方共同于某时某地随机邀请三位人士，在双方陈述各自观点后由此三人迅速做出书面裁决。双方应当尊重此裁决的效力，并且自愿予以履行。虽然此裁决可能不具备强制执行效力，但可作为证据在诉讼或仲裁中加以使用。
第7条 适用法律：如果中央政府或者北京地方政府具有立法资格的机构颁布新法律、法规、规章、规范、标准，买受人有权进行选择，如果出卖人需要适用或必须适用的，应当将法律文本提供给买受人，并将复印件交付买受人。本合同在适用标准时，使用最优、最高或者最严等含义，均是指最有利于买受人的标准，如双方发生争议，则由买受人确定适用标准。
第8条 法律冲突：在本合同履行过程中，如各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处，买受人有权选择适用条款；如果新法律规章中所规定条款更有利于买受人利益，则应当适用于新的法律或者法规。
第9条 合同解释：如本合同条款之间有不同含义，则由买受人决定适用何种条款；如本合同条款中存有缺、错字，则由买受人进行更正解释；本合同及其他相关文件均使用汉语，文字为国务院颁布使用的现行简化汉字；其他语言的文本仅作为参考，如需变更语言，需经当事人双方书面同意。
第10条 合同数量：考虑到本合同在未来数十年内将作为买受人获得房屋所有权的合法证明，因此合同数量将不同于一般情况，共计壹式6份，双方各执3份，另送买受人贷款银行1份（如有多家贷款机构则每个银行1份），保险公司1份，权属登记机构1份。
第11条 合同生效：买受人与出卖人或出卖人的代理人共同签字后生效；考虑到合同将首先由买受人签字，而后由出卖人最后盖章，此前全部合同均由出卖人保存，因此合同由买受人签字后出卖人应当向买受人提供一份由代理人签字的复印件，待全部合同原件签字或盖章后，出卖人应当承诺负有将合同原件交付给买受人的义务。如果出卖人最终提供的合同原件与签字复印件不一致，除非得到买受人书面认可，否则将全部合同无效，且造成合同无效的责任由出卖人及其代理人个人承担。
第28条 合同附件
第1条 双方信息：
(1) 出卖人资料：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证；
(2) 买受人资料：买受人身份证复印件，其他代理人身份证复印件。
(3) 许可文件：市政府立项证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证（包括附图）、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证。入住时交付：房屋竣工验收报告、房屋使用说明书、房屋质量保证书；
(4) 技术文件：房屋平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。
第2条 本合同所述附件及其它文件，如果需要确定买受人是否收到，则以买受人提供的收据为依据；对于买受人提交的文件，如果在买受人发出通知后10天内，出卖人没有向买受人发出没有收到文件的声明，则视为出卖人已经收到。
20031006秦兵： 204条房屋买卖合同XP版---之十五
204条房屋买卖合同XP版---之十五
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第29条 法律法规及标准
第1条 基本法律：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国广告法》。
第2条 专业法律：《中华人民共和国土地法及实施细则》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》；《权属登记管理办法》、《房地产开发经营管理条例》、《房屋销售管理法》、《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房屋预售管理办法》、《中华人民共和国防震减灾法》。
第3条 质量面积法规规章：《中华人民共和国建设工程质量管理条例》、《地震安全性评价管理条例》、建设部《房产测量规范》（GB/T17986 1-2000）、建设部《房产图图式》（GB17986 2-2000）。
第4条 相关技术规范：
(1) 城市居住区规划设计规范（GB50180）；
(2) 住宅设计规范（GB50096-1999）；
(3) 建筑设计防火规范（GBJ16）；
(4) 高层民用建筑设计防火规范（GB50045）；
(5) 民用建筑设计通则（JGJ37）；
(6) 民用建筑隔声设计规范（GBJ118）；
(7) 民用建筑照明设计规范（GBJ133）；
(8) 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26）；
(9) 建筑给排水设计规范（GBJ15）；
(10) 采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19）；
(11) 城镇燃气设计规范（GB50028）；
(12) 方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ50）；
(13) 民用建筑热工设计规范（BG50176）；
(14) 汽车库建筑设计规范（JGJ100）；
(15) 建设部等机构颁发的其他建筑装修类规范及验收标准；
写于2003-10-6
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