204条房屋买卖合同XP版---之七
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
2024年11月28日星期四
秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之七
第13条 价格付款与工期
第1条 房屋价格：买受人所购房屋价格为人民币 （大写： 元）；按套内使用面积计算为每平方米 元，按建筑面积计算为每平方米 元。
第2条 价格稳定：出卖人承诺在合同签订后一年内相同户型的价格不得降低，同时亦不得将同幢的其它房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内），否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利，以多种价格中最低的价格结算价款。
第3条 房屋均价：出卖人承诺此楼的平均价格为 /每平方米（大写： 元）。所谓平均价格是指全楼成交款与全楼套内使用面积之比。如果在买受人与其他买受人共同进行核算后，发现所购房屋的均价明显高于出卖人在广告中承诺的均价，则有权要求出卖人每平方米支付 （大写： 元）的违约金，或者按照出卖人广告中承诺的平均价款结算房屋价款。
第4条 按进度付款：考虑到房屋在签订合同时尚不能交付使用，同时考虑到目前因为期房销售为买受人带来了诸多无法预料的困难，如买受人一次将全部房款交付给出卖人显然存有巨大风险，为此双方商定根据出卖人的施工进度以分期形式向出卖人支付房款，出卖人将根据工期进行施工，并承诺其施工进度如下：
(1) 基础部分：包括地基土石方和结构（正负零）部分将于 年 月 日完成并完成验收；
(2) 主体结构：楼房的主体框架结构于 年 月 日完成验收；
(3) 屋面部分：楼外屋面、室内屋面装修于时间 年 月 ＿日完工成验收；
(4) 设施安装：房屋电气、暖气、燃气、电梯将于 年 月 日完工验收；
(5) 室内装修：室内装修将于 年 月 日根据装修标准完成验收；
(6) 交付使用：出卖人承诺将于 年 月 日前使房屋具备使用条件并交付使用。
第5条 付款数量：买受人根据出卖人的前述承诺，将根据施工进度情况以下列标准支付房屋价款：
(1) 第一次付款：相当于总房价的20%，由买受人自行于签订合同时支付；
(2) 第二次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋主体竣工后支付。
(3) 第三次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于全部内部设备安装完毕后支付。
(4) 第四次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋全部装修工程竣工后支付。
(5) 第五次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过银行于房屋交付使用且入住后三个月内支付。
第6条 工期证明：出卖人应当提供房屋施工的进度表，并承诺实际施工进度应当与承诺情况相符；出卖人还应提交设计企业、施工企业和监理企业出具的证明。此证明除证明工期已经达到付款期限外，还应当注有以下内容：即由签字人承诺如工期进度不能属实，则签字企业及签字人将承担欺诈行为的连带赔偿责任。
第7条 付款障碍：考虑到买受人无法在签订本合同时保证获得银行贷款或者公积金贷款，如买受人无法获得贷款支持，则合同将因基础发生重大变化而无法履行，为此双方认为如买受人无法取得用以全部房款 %共计 万 千 百 拾 元的贷款，无论何等原因，则出卖人应当在拾日内按照本合同中约定的退房条款归还买受人已经支付的全部房款。
第14条 房屋交付
第1条 交付含义：本合同所称交付是指房屋在符合合同约定及政府相关机构法定条件的基础上，经买受人对房屋品质及权利进行充分认可后，由出卖人将房屋交由买受人占有及使用，以保证买受人可以正常使用房屋以实现居住目的，并不代表房屋所有权的转移。
第2条 交付时间：房屋交付时间为 年 月 日，社区设施环境交付时间为 年 月 日；出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即可对房屋行使占有、使用、出租和收益权能，并可对房屋进行装饰装修。
第3条 交付程序：
(1) 入住通知：出卖人向买受人发出买受人可以收到的“入住通知书”；
(2) 书面签收：买受人书面签收“入住通知书”；
(3) 钥匙收条：买受人书面签收“房屋钥匙收到条”；
(4) 随附资料：出卖人提供房屋质量备案表、房屋长度高度细节尺寸及面积测量结果；房屋质量保证书及房屋使用说明书，其内容不得低于政府最高标准。
(5) 其它条件：房屋及周边环境应当具备合同中约定的条件，房屋交付时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人入住的先决条件，否则买受人有权依此每天获得总房价百分之一的违约赔偿金。
(6) 违约责任：上述条件缺少任何一项，均不构成房屋的交付。如不能达到此交付要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第4条 入住缴费：出卖人不得要求买受人在入住前支付以下费用：物业管理费、产权证费用、车位费用及其它由买受人享受服务的代办费用。如确实需要缴纳亦应经过双方的协商同意，否则买受人有权拒绝支付任何本合同没有明确说明的费用。
第5条 入住程序：考虑到买受人在入住前已经支付了大量房款，且经常发生开发商以拒绝入住为条件胁迫消费者签订不公平合同之现象，双方均认为应当遵循公平原则进行交易，因此出卖人承诺在交付房屋时不得以任何理由阻碍买受人入住，出卖人同时应当保证所聘请的先期物业管理公司或者其他相关机构和人员也不得以任何理由阻碍买受人入住。当此等阻碍情况发生后，买受人有权不经过任何机构或人员的许可入住，此时任何人的阻挡行为均视为违法。
第6条 不能交付：如出卖人的实际房屋建设施工进度表明不可能在合同约定的时间内交付，则买受人有权就获得违约赔偿提出请求，不必等到合同约定的交付日期，除非出卖人提供相应的担保。
第7条 延迟交付：当出卖人无法按期交付时，买受人有权通知出卖人解除合同，或者给予出卖人 日的宽限期，在宽限期内出卖人仍然不能交付的，买受人有权解除合同。
秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之八
204条房屋买卖合同XP版---之八
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第15条 初步验收
第1条 基本原则：考虑到买受人无法在房屋交付后立即对质量做出判断，因此双方共同认为买受人仅能对外观部分进行初步使用性评价，对房屋总体质量的评价与验收是一个较长的过程。
第2条 验收项目：买受人在出卖人所建房屋完施工过程中及完工后，可以进入社区及室内进行观察，并进行如下项目的评价与验收：房屋质量、房屋面积、室内设施、室内外环境质量、社区面积、水、电、暖、燃气等可能影响房屋质量及居住质量的全部方面。
第3条 验收过程：买受人有权查阅相关文件原件，并有权复印；买受人有权聘请相关专家进入房屋内部进行鉴定和评价；买受人进入前提前一天通知出卖人，出卖人应当安排人员协助鉴定，如出卖人或现场管理人员拒绝买受人进行考查或鉴定，则视为出卖人违约。
第4条 验收文件：出卖人应在房屋项目竣工后九十天内，向买受人提交政府建筑质量管理机构要求出具的质量检测报告。
第5条 违约责任：出卖人如不能配合买受人达成上述目的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第16条 房屋保修
第1条 基本原则：考虑到买受人为购买此房屋支付大量价款，其目的显然是为了达到长期使用，为保证实现此合同目的，出卖人承诺将根据政府有关标准，定期对房屋进行修缮和养护，以保证此房屋的安全与适用性能够在较长时间内保持在良好状态。
第2条 保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其它由出卖人提供的全部设备设施；出卖人将提供全部施工图、设计图、各种管线图等技术资料，以保证买受人或者买受人的集体组织或者社区业主委员会或者小区居委会能够根据此技术资料对房屋进行全面的修缮与养护，并承诺20年之内买受人所支付的维修成本不可能高于房屋价格的20%。
第3条 责任承担：如果入住后发生漏水、裂缝等质量瑕疵，应当由出卖人承担责任，并应在壹周内进行修复，出卖人不得以任何理由将此责任转移至第三方。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第4条 保修期间：从 年 月 日到 年 月 日共计五年，不低于建设部《房屋建筑工程质量维修办法》的规定。房屋实际交付时间晚于该期间起始日的，保修时间从房屋实际交付日期开始计算。
第5条 故障排除：自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之九
204条房屋买卖合同XP版---之九
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第17条 所有权证
第1条 房屋所有权：
(1) 取得标志：房屋所有权的取得以本市政府颁发的《房屋所有权证》为标志。
(2) 取得时间：取得房屋所有权证的最后期限为 年 月 日，如出卖人不能在此最后期限前使买受人取得房屋所有权证，则确认为无法取得房屋所有权证。
(3) 违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当根据买受人的要求于拾日内立即退还买受人已经支付的全部购房款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。
(4) 选择权利：当无法取得所有权证后，买受人有权选择是否解除合同并且退房。如买受人同意延长等待时间的，则出卖人应取得买受人同意延长办证期的书面证明。
(5) 费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担相应的税款费用。
(6) 所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在本市房屋所有权登记机构取得《房屋所有权证》及他项权利证书。
(7) 违约责任：如买受人无法取得上述权利证书，则出卖人应根据买受人的要求在拾日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的费用、交通费用、因重新购买房屋而受到的价格上涨的损失及其它全部支出。
第2条 所有权证的办理：
(1) 出卖人办理：出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人入住前30日通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料（包括出卖人的全部资料）交付给本市房屋所有权证登记机构，并且出卖人承诺在 年 月 日前为买受人办理完毕房屋所有权证；如买受人在此日期前不能取得所有权证的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
(2) 买受人办理：买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证，出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得房屋所有权证；买受人自己办理所有权证的，则自入住后60天内，最迟日期为 年 月 日，出卖人应将全部相关手续交付本市 区房屋土地管理局进行备案，并将备案情况书面通知买受人，或者根据买受人的要求将全部资料交由买受人，由买受人前去办理登记备案手续；以保证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
(3) 责任确定：如果本市 区房屋土地管理局在为买受人办理房屋所有权证时，认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证，尽管买受人可能无法就此取得证据，但仍视为出卖人违约；出卖人只有通过取得权属机构出具的证明出卖人手续完备的文件后才能免除自己的违约责任。此时出卖人应当根据本市 区房屋土地管理局或者买受人的要求提供全部资料。如果自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第3条 转移效力：买受人取得所有权证书后，即取得与房屋相关的全部权利，涉及房屋的风险同时发生转移，出卖人不得以任何理由干涉买受人行使对房屋的所有权。
第4条 所有权证保管：考虑到买受人可能以银行或者公积金抵押贷款的方式支付房款，而抵押权人可能需要保管房屋所有权证，当发生此等情况时，出卖人如果将房屋所有权证直接转交给抵押权人，则应当提供所有权证全部内容的复印件，并加盖公章，以使买受人明确知道所有权证书所载内容。当买受人与出卖人发生争议使用该复印件时，出卖人不得就此等复印件的效力提出异议。
第5条 土地使用权：考虑到我国目前实行土地使用权与房屋所有权分离的法律制度，出卖人还应当向买受人提交《国有土地使用证》，并保证上面载有买受人的姓名与权利，此项证明应当在 年 月 日前为买受人办理完毕。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第18条 前期物业管理
第1条 物业公司：考虑到前期物业公司由出卖人选择，出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利；如出卖人希望买受人选择物业公司，则应当将物业管理公司的全部企业信息通知买受人，以使买受人做出正确选择，在买受人众多的情况下，可以在约定的时间内，根据多数人的选择进行决定。
第2条 服务期限：首期物业管理公司的服务至少在 年 ＿月 日以前开始，以保证买受人能够及时享受到相应的物业服务；同时服务期限不超过壹年，自 年 月 日至 年 月 ＿日，期限届满后由业主委员会另行决定。如果届时业主委员会尚未成立，则出卖人承诺在期限届满前三个月内组织全体业主对物业管理公司的选择进行无记名直接投票，以决定是否继续聘请出卖人指定的物业公司，否则无论物业公司是否提供物业服务，买受人都有权拒绝支付费用，相应费用由出卖人承担；如果物业公司以买受人为被告提起诉讼或者仲裁请求，要求买受人支付物业服务费用的，则由出卖人支付。
第3条 设备维护：考虑到社区内部的锅炉、压缩机、电梯、水泵、配电设备及全部管线器材均需要每年进行大中小等不同级别的维护保养，而对此等维护保养买受人无法知情，如果物业公司不履行其维护责任，将可能使全部设备的使用寿命缩短，届时将使买受人无法冷暖水电等服务，其生活品质将受到巨大损害，因此出卖人承诺将为物业公司履行保证责任，保证全部公共服务设施及设备使用不低于十年，无论如何均不会发生动用维修基金进行维护的情况。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第4条 费用标准：出卖人承诺所选物业公司的收费范围与标准不得超过本市相关规定，其中保洁费 元/每月每平方米，治安费 元/每月每平方米，水费 元/每吨，电费 元/每度，燃气费 元/每立方米，其它费用 元。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第5条 付费方式：为保护买受人的尊严及权利，使买受人能够方便及时的进行钱款结算，出卖人承诺买受人生活所有的水、电、煤气、天然气等费用均在公共银行支付即可，其购买数量不受任何限制，物业公司不得控制此等费用的收取，无论如何不得限制上述资源的使用。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第6条 结算方式：考虑到按照目前的包干制结算方式，物业公司将尽可能降低维护支出以提高企业利润，因此出卖人承诺其选聘的前期物业公司将以佣金制方式向买受人收取物业服务费用；即由物业公司按照正常支出进行社区维护，然后向全体买受人通报财务支出，由买受人表决或者业委会决定，根据约定比例支付物业服务费用。
第7条 服务标准：出卖人承诺所选择的物业公司服务标准不得低于本市居住小区物业管理服务标准的要求；可以保持楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，并且至少每小时清理一次；物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身、汽车及其他财产安全；出卖人承诺室外持续噪声不高于60分贝，每小时持续时间不超过5分钟，平均每月仅能有1天可产生噪声，以保证买受人生活舒适不受影响。
第8条 维修基金：如果买受人支付的维修基金由出卖人所聘请的物业公司收取，则出卖人将保证此部分维修基金不会被滥用；出卖人同时保证买受人有权随时知道维修基金的存放地、保管人及用途；出卖人保证当买受人认为维修基金未被正确使用时，无须出示任何证据，即有权要求将维修基金存放于公证机构或本市行政管理机构指定的保管部门。如出卖人不能履行上述承诺，则出卖人将作为物业公司的保证人，就全部买受人所交付的全部维修基金的安全性承担保证责任，且买受人有权因无法履行知情权而要求出卖人按总房价10%支付违约金。
第9条 证明责任：出卖人承诺将合同中各项义务转让给首期物业管理公司，并保证物业公司履行义务。物业公司负责证明向买受人提供安全、及时、达标的物业服务，如不能证明则视为不能提供相应水平的物业服务。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之十
204条房屋买卖合同XP版---之十
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第19条 消费者权利保护
第1条 基本原则：买受人作为房屋的消费者，其知情权利及其它权利应当得到尊重和保护，买受人有权就组织业主维权机构在所居住区内或相关新闻媒介发布维权信息，出卖人及聘请的前期物业管理公司不应阻碍买受人行使上述权利。
第2条 消费者组织：考虑到当单个买受人在权利受到侵害时寻求救济的成本过于巨大，而某些问题系全体买受人共同存有，为降低买受人的救济成本，买受人在签订本合同后，根据《消费者权益保护法》的规定，有权通过各种方式与其他买受人取得联系，以组成共同的权利救济组织，对出卖人的施工、管理、销售等全部情况在法律规定的范围内进行监督，买受人不得以任何理由干涉买受人行使此项权利。
第3条 争议：买受人有权委托消费者权利保护机构就有关事项与出卖人进行谈判，以获得更多的权利保护，但放弃权利的事务必须取得买受人的书面同意。
第4条 撤销权：鉴于买受人的弱势地位及房屋质量瑕疵显示的长期滞后性，同时考虑到买受人在取得房屋所有权过程中，可能将遭受来自各方的胁迫，因此双方均认为构成买受人行使撤销权的事由可能在本合同签字或房屋所有权证取得5年后出现，买受人有权在取得相关机构提供的评估、评价或监测报告后1年内（法律另有规定的除外），就合同条款依法行使撤销请求权，出卖人承诺不以时效作为责任免除的理由。
第5条 信息知情：考虑到买受人利益，出卖人承诺履行以下知情条款：
(1) 如出卖人可能因与房屋相关的权利与其他第三方进入诉讼或者仲裁，例如设计、施工、监理、担保、抵押等争议，应当及时就法律文件、开庭等事项通知买受人，以使买受人就此事对未来权利的影响做出正确的判断，保护买受人的合法权利。
(2) 买受人有权获知与房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息；
(3) 买受人有权取得与本房屋相关的设计文件、法律文件复印件，买受人有权查看原件，并有权保留复印件，出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询；
出卖人承诺在房屋交付前将全部建设信息资料保存于城市建设档案管理机构，使买受人随时可依据有关规定进行查验阅读；如果买受人无法在此等机构查阅房屋相关资料，则推定出卖人建筑工程质量存有瑕疵，出卖人将一次性补偿买受人五万元；
(5) 出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件内容相同的，视为对买受人的欺诈，出卖人应当向买受人支付总房价款10%的违约金；
(6) 如出卖人不能达到上述要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第20条 业主委员会
第1条 基本原则：业主委员会系代表全体买受人对房屋公共部位行使管理权的买受人自治组织。出卖人承诺买受人入住后三个月内，物业公司将召开第一次产权人会议或者产权人代表大会，六个月内将全部业主委员会的登记材料报到有关机构。此行为的证明责任由出卖人承担，每延迟一天出卖人将向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第2条 组织程序：为方便买受人成立业主委员会或其它业主权利救济组织，当本楼买受人达到30%时，出卖人应当将其他买受人的姓名及联系方法以信函形式告知买受人，以利于买受人与其他买受人进行沟通；但考虑到不影响其他买受人的权利，其他买受人书面拒绝的除外。
第3条 组织权利：在社区业主委员会没有成立以前，买受人有权自己组织临时性买受人组织（如业主联谊会），其作出的决定代表多数业主的选择，应当视为有效的选择；买受人有权在支付首付价款后即开始组织业主委员会或类似组织，买受人可以选择社区公告、网络公告、报纸公告等方式召集其他买受人参与，出卖人应当积极配合，为组织筹备业主委员会提供买受人要求的证明文件，使其可以及时在相关管理机构处获得批准或登记。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第4条 通知权利：买受人有权向其他业主发布信息或者通告，并就质量、物业管理等问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利。鉴于买受人的弱势地位，出卖人对于买受人在业主委员会筹建或运行中的言行，不应向买受人提出任何侵权责任要求。
第5条 财物交付：出卖人应当将相关财产在业主委员会成立后3日内开始办理交接手续，涉及前期物业管理公司的，则由出卖人保证前期物业管理公司履行交接义务；交接时每天工作时间不低于8小时，并且在30日将全部财产交付完毕，对于其中有损坏的财产应当修复或者以市场价格进行赔偿。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
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