秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之四

 

 

                     204条房屋买卖合同XP版---之四

                 作者：北京隆安律师事务所  秦兵

第7条  供暖与燃气

　　第1条　 供暖设备：供暖设备名称       ，型号为        ，生产企业          　　　　 ，采用标准           。此设备安全使用时间不低于20年，出卖人保证燃气设备的安全性，并承担由此产生的产品质量责任，在产品质量争议时由出卖人承担质量无瑕疵的证明责任。

　　第2条　 技术指标：考虑到室内温度是保证买受人正常居住的重要条件，出卖人承诺供暖设备暖气片     组，每组    片，并承诺房屋在封闭状态下的室温不低于20度，且保证达到此条件时每月用气量不高于300立方米，每月支付的采暖费用不高于300元。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第3条　 暖气计费：本房屋所使用暖气价格不高于政府规定的标准，计费方式为      ，价格     元每月每平方米；出卖人承诺应当于      年   月    日开通暖气供应。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第4条　 燃气品质：考虑到燃气供应系保证买受人正常居住生活的重要条件，出卖人承诺燃气设备       ，计量设备       ，计费方式及价格        ，燃气安全装置为           ；燃气交付使用时间为     年     月     日。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人按日支付相当于总房价的千分之一。

　　第8条  房屋质量与施工

　　第1条　 质量原则：考虑到买受人支付的价款数额巨大，买受人所购房屋各项验收标准不仅要达到合格要求，还应当达到优良标准；出卖人不得仅以房屋质量合格来履行合同义务，而是在满足基本质量的前提下，同时还需要达到买受人的特别要求，并证明其各项验收标准均达到优良等级；房屋将适用建设部强制性标准及            作为本房屋的设计和建筑标准;本房屋验收由          负责，由         负责进行质量评价。

　　第2条　 质量标准：出卖人承诺其房屋质量标准不得劣于中国建筑工业出版社出版的精装活页本《工程建设标准强制性条文》中房屋建筑部分、城乡规划部分、城市建设部分中所列明的条款。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；买受人决定暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第3条　 建筑施工：出卖人承诺全部建筑材料均符合政府或者专业机构颁布的标准要求，其施工方法亦根据政府相关规范进行，全部材料实验结果及操作规范均可公开以备买受人查阅。

　　第4条　 防震减灾：考虑到买受人所购房屋将在未来时间内长期使用，出卖人应当向买受人提供楼房地震安全性能评价测试报告，以使买受人的安全得到保障；否则买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第5条　 墙体平直：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜比例不得大于0.1%，倾斜比例的计算方法为直线位移距离与高度差之比，倾斜情况还可以按照规范或标准进行计算，但不平直情况不得超过政府规定的标准。如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第6条　 防水情况：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第7条　 表面裂缝：出卖人承诺房屋内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的最高要求，并对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告。

　　第8条　 质量争议：如果双方无法对是否是裂缝、漏水、渗水、墙体不平直等达成共识的，则双方从楼内业主中随机选择叁人，由这叁人确定是否属于裂缝、漏水、渗水、墙体不平直等，此叁人的观点应当作为证据。出卖人有义务申请有关机构就此问题进行评价，如出卖人不申请，则视为存在裂缝、漏水、渗水、墙体不平直等，买受人有权解除合同要求退房。

　　第9条　 住宅寿命：出卖人承诺此住宅的安全使用寿命不低于柒拾年，在叁拾年内绝对不会产生主体质量问题，其质量足以抵抗八级地震所产生的不良影响。如果不能满足此等条件，出卖人将以全部房款的两倍向买受人进行赔偿，如果造成买受人及其亲属受到伤害的，除支付全部医疗救助费用以外，还应当支付五十万元赔偿金；如果造成买受人及其亲属死亡的，则向死者亲属支付叁佰万元赔偿金。

　　第10条　 工程监督：鉴于建筑工程完工后，房屋质量的瑕疵可能在短时间内无法发现，为保护买受人的合法权利，买受人有权对施工工期和工程质量进行监督。当出卖人未按照合同约定由              完成建筑工程时，或者承建人没有按照政府的强制性规定进行施工时，或者监理人没有履行质量监督义务时，除非出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同，无须等到最后交房日期；买受人暂时不退房的，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第11条　 质量证明：考虑到出卖人的优势地位，出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量合格的申报手续及质量评价报告。当买受人对此报告提出异议时，出卖人应当证明这种异议不成立；出卖人不能证明的则视为存有质量瑕疵，在瑕疵未消除前不视为交房。

　　第12条　 质量评价：出卖人在交付房屋前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与房屋质量相关的全部文件，有权委托相关机构对房屋质量进行重新评价，此等机构可能并非在市内注册或登记；如出卖人拒绝提供文件，或者在买受人申请重新质量评价时拒绝履行协助义务，则视为房屋质量不符合规定而不能交房。则买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第13条　 质量文件：考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全居住与收益要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的责任与义务，为充分保证买受人的知情权，出卖人除提交竣工验收备案表以外，还应当向买受人提交如下文件：

(1) 施工单位的竣工报告；

(2) 监理单位工程质量评价报告；

(3) 勘察单位质量检查报告；

(4) 规划部门出具的认可文件；

(5) 卫生部门出具的水质检验合格文件；

(6) 环保部门出具的认可文件；

(7) 消防部门出具的消防验收合格文件；

(8) 电梯工程监督报告；

(9) 施工单位签署的质量保修书；

(10) 抗震评估机构出具的地震安全性能评价报告；

　　第14条　 质量文件交付：

(1) 全部质量文件应当于入住前交付给买受人，没有上述文件不视为交房；即使买受人入住，仍视为存有瑕疵，买受人有权要求出卖人每日承担千分之一的违约金；

(2) 如买受人入住后一年内出卖人无法按时交付上述文件，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之五

 

204条房屋买卖合同XP版---之五

                 作者：北京隆安律师事务所  秦兵

第9条  装修标准

　　第1条　 基本原则：考虑到出卖人承诺对买受人的房屋进行装修，而装修可能涉及的合同细节更为复杂，为保护买受人的相关权利，出卖人承诺将承担无过错责任，即无论何种原因，只要在买受人入住后六个月内发现装修品质瑕疵，即推定为出卖人负有责任。

　　第2条　 施工标准与做法：

(1) 厅：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其它_____； 

(2) 房：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其它_____； 

(3) 厨：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其它_____； 

(4) 卫：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其它_____； 

(5) 其它：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其它_____；

　　前款没有说明的，由作为本合同附件的《装修施工图》确定。

　　第3条　 材料设备：出卖人提供的材料和设备质量必须符合国家标准，有质量检验合格证明、有中文标识、产品名称、规格、型号、生产厂名、厂址等产品信息，不得使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。 出卖人提供的材料和设备必须符合国家环保标准，包括但不限于完工后的室内空气质量，辐射、照明和噪音强度等指标，使买受人达到安全居住、生活舒适的目的。出卖人违反前两款规定的，应当立即更换和重做，更换后的材料和设备不再收费，原工期不变。 

　　第4条　 材料价格：施工使用的材料和设备见作为本合同附件的《主要材料报价单》、《辅助材料报价单》，出卖人的人工费见作为本合同附件的《人工费报价单》； 出卖人应在《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》中注明材料和设备的名称、生产厂厂名、厂址、品牌、型号、规格、等级、价格和数量。 

　　第5条　 玻璃幕墙：考虑到玻璃幕墙可能对室内外环境产生不良影响，出卖人承诺未经过买受人同意，不使用玻璃幕墙，否则买受人有权解除买卖合同，买受人暂不解除合同的，则出卖人按总房价的千分之一每日向买受人支付违约金。

　　第6条　 品质保证：出卖人承诺装修时将向买受人提供材料表与设计图，如果没有材料的详细规格，则双方认为买受人将有权选择最高品质的产品，而计价则按最低标准计价。例如：双方如果没有就门进行约定，则买受人有权选择价值五千元的门，而在最终结算时按壹千元计价，做为对买受人的赔偿。

　　第7条　 瑕疵补救：出卖人提供并已经使用的材料和设备与《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定不符的，买受人有权选择以下列方式之一处理：

(1) 买受人同意继续使用的，出卖人免收该材料和设备的费用以做违约补偿；

(2) 买受人不同意继续使用的，出卖人应当根据《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定更换和重做，更换后的材料和设备费减半收取，原工期不变；

　　第8条　 装修价款：该房屋工程总价款为_____元，其中材料费_____元，人工费_____元，管理费_____元，设计费_____元，垃圾清运费_____元，税金_____元，其它费用_____元，工程总价款是各分项价款的总和；前款所述的总价款和分项价款是出卖人的预算价格。

　　第9条　 价格计算：出卖人对材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费的报价，不得超过本合同签订时该费用的市场平均价格。出卖人在本合同中的报价超过市场平均价格的，按市场平均价格结算；装修结算价款超出预算价格的，买受人按预算价格支付工程总价款；结算价格低于预算价格的，买受人按结算价格支付工程总价款。双方对前款所述的市场平均价格有异议的，可以委托价格评估部门评估，价格评估部门的评估结论，双方应当接受。 

　　第10条　 装修变更：买受人变更施工内容的，出卖人应当同意。工期、总价款、《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的内容相应变化的，经买受人书面确认后方能生效并做为结算依据。 

　　第11条　 违约责任：装修交付使用时间为     年  月  日，如不能按此时间交付并符合前述质量标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第10条  室内环境

　　第1条　 健康保证：考虑到房屋室内外的各项设备及设施将对买受人的健康产生长久影响，因此出卖人承诺与本房屋相关的全部内容均依据政府的要求条件进行设计，使其绝不存有可能导致疾病传播的设计缺陷。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第2条　 空气标准：房屋在入住时其空气质量不得超过下述标准所述规定：《人造板及其制品中甲醛释放限量》、《溶剂型木器涂料中有害物质限量》、《胶粘剂中有害物质限量》、《木家具中有害物质限量》、《壁纸中有害物质限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物质限量》、《地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量》、《混凝土外加剂释放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全标准。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第3条　 日照时间：考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人应当知道在本楼房与其南侧的建筑物之间的距离，并承诺此距离绝对不会影响买受人所购房屋的采光；其间距系数不得小于1.8，以保证买受人所购房屋之室内能够直接被阳光所照射；出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天（冬至日），其南侧窗户能够接受的满窗日照时间为6小时，此时间由出卖人提供具体数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第4条　 自然通风：考虑到室内通风涉及买受人的身体健康，系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺其自然通风性能不低于政府房屋设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，或者房屋交付后发现窗户数量减少或位置变化，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第5条　 噪声隔音：考虑到室内噪声隔音将对买受人的身心健康有重要影响，出卖人承诺房屋墙体与电梯等设备之间的距离不小于五米，墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第6条　 电磁辐射：考虑到室内外电磁辐射可能严重影响买受人的身体健康，出卖人承诺不低于政府标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第7条　 室内保温：考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺室内保温不低于政府房屋设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第8条　 房屋隔热：考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

秦兵： 204条房屋买卖合同XP版---之六

 

 

                      204条房屋买卖合同XP版---之六

                 作者：北京隆安律师事务所  秦兵

 

第11条  室外环境与绿化

　　第1条　 周边建筑：出卖人承诺本房屋周围        米外无其他建筑物，距本房屋各窗户、门及门外50米内无公共垃圾处理场所、污水处理站、供变电站、公共停车场、有轨交通工具等其它设施；并承诺与本房屋相连的建筑物中没有任何饭店餐饮设施、洗浴场所等其他可能声生油污、噪音等污染的设施，以免使买受人的居住环境受到不良影响；同时出卖人承诺本房屋四面所对建筑物的外观均为正常青、灰、白等淡色，绝对不可能出现桔红、黑色等深色外观。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第2条　 居住安全：房屋交付时社区内不应有正在建设的建筑物，房屋周边五百米内没有公共市政道路，在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落物的设施，道路平面绝对不得有可能阻碍行人或车辆行驶的坑、沟、井，社区不得存有可能对行人或车辆造成危险的建筑物或者构筑物。

　　第3条　 气味条款：本房屋敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下均不会出现异味。双方对是否是异味有争议的，可以随机选择3人进行评价，以多数人的意见作为最终结果；此三人的决定如果未被执行，其决定应当在诉讼中作为证据。

　　第4条　 环保噪声：本房屋敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第5条　 电磁辐射：考虑到过量的电磁辐射可能会给出卖人健康产生严重伤害，出卖人承诺不在房屋室外五百米内及本房屋楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置。如果有此设施，无论是否影响人体健康，买受人均有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第6条　 环境绿化：所谓绿地是处于房屋以外、种植有自然植物的地面；自然植物的高度不应低于五十厘米，可以包括杨树、柳树、槐树、梧桐，其目的在于给买受人以心理上的舒适感觉，并且能够产生隔音、清洁空气的作用。绿化植物寿命不应低于十年，且本房屋    米范围内不可能再建设任何非绿化设施。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第7条　 绿地面积：考虑到绿地面积将对买受人生活有重要影响，出卖人承诺本社区绿地面积为：        平方米，绿地率的计算方法为地面绿地面积与总用地面积之比，房屋交付时本社区的绿地率不低于百分之三十；交付使用时间：      年      月    日；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第12条  社区与公共服务设施

　　第1条　 社区名称：本房屋所属社区经政府地名管理机构确定为：         ，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。考虑到社区名称的稳定性有利于买受人购买房屋的增值，因此出卖人承诺将在未来五年时间内始终使用的名称为         。如此名称发生变化，出卖人承诺将赔偿给买受人总房价百分之三，作为因名称变更给买受人造成损失的赔偿。

　　第2条　 购买车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，价格为：        元，具体位置为          ，面积为      平方米，买受人无须为此车位支付任何额外费用，出卖人将于    年    月   日前为买受人办理完毕车位所有权证，否则每延迟一天将向买受人支付车位价款千分之一的违约金。

　　第3条　 租用车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，具体位置为          ，如果需要支付费用则每月不超过   　元，且在买受人于    年    月   日入住时即可开始使用。如果买受人入住后此车位仍不能使用，则出卖人每月向买受人支付壹千元赔偿金。

　　第4条　 建设概况：本社区总用地面积为        平方米 ，总建筑面积为：         平方米，其中房屋面积为         平方米，公用建筑面积为       平方米，容积率（建筑面积与用地面积之比）为     ；本社区共有楼房        幢，其中一期工程         幢，二期工程          幢，各期工程的开工时间与竣工时间分别为：     　　年    月   日和   　　　年   月   日。

　　第5条　 公共服务设施：幼儿园        个，面积为           平方米，交付使用时间：    年   月   日；学校    个，其中小学    个，中学         个，面积为           平方米，交付使用时间：     　　年   　＿月    日 ；医院（          级      等）        个，面积为    平方米，交付使用时间：     　年    月   日 ；停车场      　　个，面积为    平方米，交付使用时间：    　　年   月   日；邮局      个， 交付使用时间：    　　年    月   日；娱乐设施：            ，交付使用时间：   　　年  月   日；邮政交付使用时间：    　　年    月   日。

　　第6条　 道路交通：出卖人承诺社区全部道路仅由社区房屋买受人及其许可人员使用，而不是社会公众可以自由使用的道路；交通公路等级为：          ，公路宽度：          ，公路质量：         ；所述公路或者道路应当可通过车辆，否则不视为交付，交付使用时间    年    月   日；本房屋可使用社区内部道路宽度不低于六米，社区内应当有人车分行的道路，以保证买受人与家庭成员安全交通，道路标识应当符合国家或本市最高标准。

　　第7条　 建设标准：出买人承诺本社区的设计与施工标准不低于《城市居住区规划设计规范》中的最高标准，如果本市有更为有利的设计规范，买受人有权适用此规范，双方对标准的选择有争议时，买受人有权从不同的标准选择较为有利的条款适用。

　　第8条　 设施目的：社区所属的公共服务设施系为社区居民生活、工作方便而建设，不应向买受人及其家庭成员收取费用，如果收取费用则应当冲抵物业管理费；其功能不得侵害买受人利益，设计及建筑标准均不低建设部相关技术标准。

　　第9条　 房屋标识：社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购房屋；合同所确定的楼门牌号码在交付后不得发生变更，以保证买受人所购房屋的精确定位。

　　第10条　 参考标准：本社区的公共服务设施的具体质量、数量由出卖人提供数据标准，其标准不低于市政府《新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定，不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准，最终是否达到标准由出卖人自己证明，否则推定出卖人有违约责任，其违约责任为每平方米壹千元。

　　第11条　 违约确定：对出卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方协商确定，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择三人，选择方法见本合同争议解决条款中的约定，由其对此争议做出决定。

　　第12条　 违约责任：出卖人违反上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算，其它责任详细条款见本合同的违约责任。出卖人不能在宽限期（     日）内完成交付的，买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房的，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。