204条房屋买卖合同XP版---之一
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第1条 合同背景
2024年11月28日星期四
秦兵： 204条房屋买卖合同XP版---之一
第1条 合同原则：鉴于目前买卖双方往往因合同内容不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人与买受人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人房屋一事达成本合同。
第2条 文字定义：
(1) 合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖方、买受方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；
(2) 本合同中所称“房屋”、“本房屋”等系指目前出卖人、买受人双方签订合同即将买卖的房屋，其房屋性质包括商品房、经济适用房等；
(3) 本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购房屋所位于的楼座；
(4) 本合同中所称“公共服务设施”亦称为配套公建，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其它本社区内目的为不特定多数人使用的设施及设备；
(5) 本合同中所称“总房价”，是指买受人为购买房屋所支付的全部价款，包括定金、首付款、银行贷款、保险金、维修基金等；
(6) 本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处的社区；
(7) 本合同中所指“退房”，是指由出卖人退还买受人支付的购房款后，买受人将房屋或者取得房屋的权利交还给出卖人的行为。
第3条 合同标的：本房屋位于 市 区（县） 路 号 楼 层 室，房屋所在楼房共有 单元 层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于 单元 层，朝向为 ，目前处于正在施工（或已经完工）的状态，施工进度参照由出卖人提供的照片。
第4条 合同目的：出卖人知道买受人购买房屋系为自己住用、通过出租获得利润或者在房屋升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第5条 使用限制：出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为住宅使用；为保持居住环境的安静与安全，除非经过买受人书面同意，本楼内其他房屋绝不作为公司办公之商业用房。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第6条 房屋历史：出卖人承诺本房屋内未发生过自杀、死亡等其他可能严重影响买受人心理安定的行为，并承诺房屋内部及周围不可能存有违背买受人宗教信仰的现象；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第7条 购买过程：买受人此前曾希望购买第 楼 室，但出卖人承诺已经与其他第三方签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋；如果买受人发现原选住宅的买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向买受人支付的违约赔偿金为每平方米支付壹千元违约金，或向买受人支付总额不低于十万元的赔偿款。
第8条 协商地点：本合同目前的签订地点为 市 区（县） 路 号 楼 层 室，合同的履行地点为房屋所在地；考虑到本合同的签订及履行过程可能较为漫长，在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，出卖人选择的地点为出卖人销售场所（ 市 区（县） 路 号），买受人选择的地点为买受人及买受人的代理人指定的场所（ 市 区（县） 路 号），各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方时间与成本。
第9条 土地权利：本项目由本市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为： ；批准主要内容为： ；本宗土地原所有权人为： ，原土地使用权人为： ，国有土地出让（划拨）合同编号为： ；土地使用证号码为： ，土地使用权期限为： 年（自 年 月 日至 年 月 ＿日），土地使用权性质为： （商业或住宅）。
第10条 权利担保：考虑到目前出卖人尚不能出示《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于 年 月 日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且承诺在他项权利记载中不会有任何担保抵押记录。如到期不能提供符合无担保抵押记录的土地使用权证书，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担本合同所述违约责任；如出卖人不同意退房，或者同意退房但没有自同意之日起 日内使买受人取回全部房款以前，则出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第11条 相关许可：用地规划批准机构为 ，建设工程规划许可证号码 ，建设用地规划许可证号码 ；施工许可机构 ，施工许可证号码 开工证号码 ；建筑企业：总设计单位 ，注册建筑师姓名 ，注册建筑师号码： ，总施工单位 ，总监理单位： 。
第12条 销售许可：房屋销售许可机构为 ，房屋预售（销售）许可证号码 。出卖人承诺其预售许可文件系依照《城市房地产管理法》规定合法取得，并可以向买受人提供办理销售许可的全部文件。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第2条 广告与样板间
第1条 销售广告：买受人根据出卖人于 年 月 日刊登在 报第 版的广告，参考出卖人提供的广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络文档），与出卖人就购买房屋一事进行协商。
第2条 广告承诺：出卖人就其所发布的广告及其它说明资料承诺如下：
(1) 房屋及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供的房屋、周边环境及公共服务设施将符合广告宣传品中文字及图案的描述；
(2) 对于广告中没有尺寸标明的，将以房屋为高度基准等比例放大或减少；
(3) 出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共服务设施均可在买受人入住时投入使用，如果本社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。
(4) 如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第3条 广告解释：广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积与位置应当与房屋具有相同的比例。如实际情况与广告数量误差超过3%，且此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第4条 样板间：考虑到目前出卖人制作的样板间是促使买受人购买房屋的重要原因，出卖人承诺房屋在质量、面积、装修的标准等方面均不低于样板间，对于足以影响质量的瑕疵，买受人可以选择以下二种方式要求出卖人承担违约责任：
(1) 两倍赔偿：出卖人根据质量导致的价格变化，以物品价格与安装、重作价格的两倍向买受人承担违约责任，且在入住之日起一个月内支付；
(2) 解除合同：出卖人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之二
204条房屋买卖合同XP版---之二
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第3条 户型空间
第1条 房屋户型： 室 厅 卫 浴 厕 厨，本房屋使用率（套内使用面积与销售面积之比）为 %，房屋层高 厘米，室内净高 厘米，立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。户型尺寸：本房屋室内主要单元空间的具体尺寸如下：
(1) 起居室：长度 ，宽度 ，高度 ，其它 （厘米）；
(2) 书房：长度 ，宽度 ，高度 ，其它 （厘米）；
(3) 卧室：长度 ，宽度 ，高度 ，其它 （厘米）；
(4) 卫生间：长度 ，宽度 ， 高度 ，其它 （厘米）；
(5) 厨房：长度 ，宽度 ，高度 ，其它 （厘米）；
(6) 阳台：长度 ，宽度 ，高度 ，其它 （厘米）；
(7) 过道：长度 ，宽度 ，高度 其它 （厘米）；
(8) 套内楼梯：长度 ，宽度 ，高度 ，其它 （厘米）；
(9) 重要门窗：长度 ，宽度 ，高度 ，下沿距地面 （厘米）；
(10) 贮藏空间：长度 ，宽度 ，高度 其它（厘米）；
第2条 违约责任：考虑到室内空间的尺寸系构成买受人购买房屋的主要内容，如果出卖人在交付房屋前，对房屋设计进行变更使上述尺寸发生变化，应取得买受人的书面同意，否则买受人有权解除合同要求退房。如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第4条 房屋面积
第1条 建筑面积：
(1) 文字定义：房屋销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。
(2) 总建筑面积为 平方米，其中套内建筑面积为 平方米，阳台建筑面积 平方米，室内墙体面积为 平方米，分摊的共用面积为 平方米。
第2条 建筑面积变化：
(1) 面积范围：买受人所购房屋约定建筑面积为 平方米，如果经过实际测量后，面积在 至 平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。
(2) 面积超出：买受人所购房屋建筑面积经过实际测量后，大于 平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。
(3) 面积不足：买受人所购房屋建筑面积经过实际测量后，小于 平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记；当此面积小于 ，买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
(4) 面积费用：鉴于目前买受人所购房屋面积所适用的契税为 ＿%，如因出卖人原因使登记面积扩大，导致买受人不得不支付更多的税费，则由出卖人承担此等多支付的税费；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用（物业管理费、取暖费用等）的增加，必须支付的由出卖人承担，同时买受人保留退房的权利。
第3条 分摊的公用面积：
(1) 文字定义：可分摊的公用面积是指与房屋在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑物的建筑面积。
(2) 基本原则：此部分仅存在于本楼内部或与本楼建筑结构存有相连结的部分且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。未经买受人同意计入公摊面积的，买受人有权不支付价款。
(3) 分摊构成：公共门厅、电（楼）梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其它设备间为公共部分，其面积计入公摊面积；房屋与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半计入公摊面积。
第4条 套内建筑面积：
(1) 文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。
(2) 面积范围：买受人所购房屋约定套内建筑面积为 平方米，如果经过实际测量后，面积在 至 平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。
(3) 面积超出：买受人所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，大于 平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。
(4) 面积不足：买受人所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，小于 平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付价款，并且应当据实测面积办理产权登记。
(5) 比例增加：如建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。
(6) 比例减小：如建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，包括要求出卖人退还全部房款、面积变化应退的双倍房款，买受人有权选择诸多退款方案中的一个。
第5条 套内使用面积：
(1) 文字定义：套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、起居室等）墙体内表面所围合的水平投影面积之和。
(2) 面积构成：卧室面积 平方米，书房面积 平方米，客厅面积 平方米，卫生间面积各为 平方米，面积由房屋内部测量尺寸长宽相乘所得；合同面积以出卖人现有的平面图纸所注明的套内使用面积为标准。
第6条 使用面积变化：
(1) 面积范围：买受人所购房屋约定套内使用面积为 平方米，如果经过实际测量后，面积在 至 平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。
(2) 面积超出：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，大于 平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。
(3) 面积不足：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，小于 平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测结果办理产权登记。
第7条 单元面积：考虑到卫生间、厨房等房间的面积缩小将严重破坏其使用功能，因此出卖人卫生间、厨房等的套内使用面积如果减少超过0.3平方米则买受人有权退房，暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第8条 露（晒）台面积：鉴于露（晒）台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为 平方米的露台之使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积，则出卖人应当退还给买受人的费用为平均房价的三倍与按露台（晒）总建筑面积之积。
第9条 测量机构：为保证面积数据的准确性，本房屋由出卖人先行委托测量机构在房屋竣工后进行实际测量，所委托的测量机构应当是取得国家测绘局颁发的测量资格证书的专业机构，测量行为不得委托给他人；没有取得国家测绘局测量资质证书的机构其测量结果无效，买受人有权拒绝支付房款。如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第10条 规范与成果：为保证交易的公平性，出卖人应当根据《房产测量规范》和《房产图图式》的规定，向买受人出示测绘图，图中应当标明套内空间及公摊部位的位置与面积构成的尺寸，房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，以使买受人可以皮尺对图中标明的面积进行核对；如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第11条 面积核实：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人核对及查实的成本较高，有可能产生欺诈机会，为此买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于普通市场上购买的合格米尺等测量工具即可进行测量；如出卖人对此测量工具的准确性表示异议，应据买受人的指示申请有关机构对测量工具的销售单位进行相关工具质量鉴定，买受人不申请的或者申请后有关机构没有给出测量工具不合格结论的，则视为测量工具符合质量要求。
第12条 测量争议：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方均有权提请法院或者有关机构就双方争议进行评判；在此以前买受人有权在不支付任何价款的前提下先行入住，并且根据最有益于买受人原则在不同测量结果之间进行选择并支付相关费用。
第13条 违约推定：考虑到测量过程的复杂，买受人无法对全部尺寸进行核实，而出卖人委托的测量机构做为专业机构，应当保证全部测量尺寸的真实与准确性；为此买受人有权以抽检的方法来核算全部测量结果的质量，因此双方约定买受人可以对任何一尺寸进行核实；如买受人测量得到的任一尺寸结果，与出卖人提供的测量报告结果不同，或出卖人提供测量报告中并不包括此尺寸，则推定出卖人提供的全部公摊面积尺寸均存有欺诈；为此买受人有权拒绝支付全部公摊面积的费用，出卖人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍应及时为买受人办理《房屋所有权证》。
第14条 违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款作为违约金，不能退回的，逾期则每天应当支付总房价百分之一的违约金。
秦兵：204条房屋买卖合同XP版---之三
204条房屋买卖合同XP版---之三
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第5条 建筑设备
第1条 用水供应：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源由市政机构提供，压力为 ；出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为 ，价格为 元/吨 。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第2条 排水设施：出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以正常使用，室内排水共有地漏 个，分布在卫生间、厨房等，并承诺可以保证排水顺畅和无异味。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人应向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第3条 管道密封：出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道在十年内不会出现任何非人为泄漏；如果室内发生液体或气体泄漏，导致买受人的装饰装修家具损坏的，如果出卖人不能证明自己没有责任，则推定出卖人承担全部责任。出卖人应当以5倍装修家具款额或者每人每日500元作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、设计施工方面所支付的费用与耗费的时间；如液体或气体的泄漏给买受人或其亲属或其他人员造成伤害，则出卖人应当同时承担违约责任及侵权责任。
第4条 禁行管线：出卖人承诺不在房屋内通行任何公用管线。所谓公用管线是指管线内的物、液或气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用。如有通过，则视为合同的变更，买受人有权拒绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行修改。在修改完成以前，买受人有权先行入住，但视为房屋仍末交付；不能修改的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第5条 电梯使用：本单元共有电梯 部，且不得少于两部，品牌为 ，型号为 ，额定载重量不得低于1000公斤，每部电梯服务住户数量不得超过30户；买受人可以24小时使用电梯，并可以通过使用此电梯直达房屋所处层楼，等待时间不得超过3（或18）分钟；有叁部以上电梯的，除特别声明外各电梯均应在6点到18点运行。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第6条 电梯安全：电梯安全的责任由出卖人承担，电梯由出卖人或者出卖人付费委托的机构负责终生保修及维护；当买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害，出卖人除向买受人支付全部医疗救助费用以外，还应当支付五十万元赔偿；如果造成买受人及其亲属死亡的，则向死者亲属支付叁佰万元赔偿金。受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。
第7条 消防设施：出卖人提供的消防设施为 ，该设施在交房时应取得消防机构的认可。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第6条 电气部分
第1条 电力供应：出卖人承诺以符合市政要求的民用电标准提供电力供应，并承诺绝对不以施工用电向买受人提供电力供应；所提供的电力负荷 KVA，计费设备为 ，插座位置 ，数量 ，供电平面图 ，可使用时间： 年 月 日起。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第2条 通讯设施：本房屋室内线路数量 条，出口位置见图纸，可使用时间为 年 月 日起。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第3条 其他线路：有线电视线不少于一条，出口位置在 ，使用时间 年 月 日起。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
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