2024年12月7日星期六

秦兵管理:律师事务所管理的十项原则

  秦兵:律师事务所管理的十项原则 (2011-02-07 17:30:33)

标签: 律师事务所 管理 研究 咨询 杂谈 规则 原则

分类: 健康

第一、律师事务所管理的核心就是奖优罚劣,要让敬业勤奋的律师发财,让不符合事务所发展的人离开;


第二、律师事务所管理的过程就是律师事务所与律师进行讨价还价的过程,管理者应当以此做为工作中心;


第三、合伙律师事务所最大的缺点就是决策速度慢最后进入决策僵局,它让某些管理中的正义永远无法到达;


第四、在事务所发展中,要想成为大鱼,首先要成为快鱼!


第五、在事务所发展中,技术进步是律师事务所成为快鱼的核心工具;


第六、任何案件、任何人、任何流程都应当受到监督,不愿意接受监督的人和律师最有可能犯错误;


第七、监督最好的办法就是软件、工作记录和开庭评价,勤奋的和真实的事物总可以得到好的评价;


第八、竞争是发现优秀律师最好的办法,不愿意参与竞争的律师无法持续保持优势!


第九、让律师忠于律师事务所是不可能的,但是要发现那些忠于契约的律师,这样大家定位都准确了!


第十、分配越精确越好,管理者的任务就是发现精确分配利益的发法,通过制度让律师们更强、更快、更好!


20110313秦兵:委托律师时需要考虑的五个重要因素

  当事人选择委托律师时需要考虑的五个重要因素 (2011-03-13 22:32:07)

标签: 找律师 杂谈

分类: 律师

  我自己在这一行时间长了,见的事情多了,自己请律师时也缴了不少学费,谈谈自己的一点感受。


  律师向客户提供的是服务,什么来衡量律师服务的好坏呢?我想可以从数量和质量两个角度来进行评价,质量是通过专业化及训练来实现的,此处暂不讨论。


  重点说说律师服务的数量,中国的律师服务基本上都是依项目收费,没有按小时收费,这样我们就无法精确的进行时间统计,但是我们依然可以看到,即使同一个律师,在不同的案件中,其服务数量也不一样。

 

  质检人员经常看律师们的工作记录,有的案件律师去现场5次,有的就去了3次,为什么会有这样的差异呢?问律师的话,律师们都会说这个案件与其他案件不一样,用不着去这么多次。有的会说,是当事人的要求,人家说没有什么变化,不希望律师过去。


  有时确实是这样,两个案件虽然基本案情一样,但是有的证据充分、有的证据不足,律师去的次数确实有差别,但是做为管理者,我们还是想深入的研究律师工作数量的差异。幸好,我们这里有比较丰富的档案资料,能够进行一些统计。


    统计的基本规律是,当律师们忙的时候自然去的就少,当律师们闲的时候去的就多。什么是忙呢?就是律师承办的案件比较多,律师们忙着去接一个又一个的案件,自然就忽略了手边的客户。


   我称之为怠慢了已经付费的委托人!


   为什么律师敢于这样呢?这源于律师服务与商品之间的差异。


   如果我们去购买手机,例如诺基亚手机,假设一月份有3个客户,我们购买的手机是一样的;现在二月份有10个客户,这10个客户与一月份的3客户,得到的手机也是一样的。


   实物商品基本上已经生产出来,就放在仓库里,实物质量与个人的精力无关,所以客户的数量与实物质量之间没有太多的因果关系。


   但是律师不一样,律师服务是通过律师个人的语言、动作与文字来实现的,不可能保存,只能一案一生产。此时,律师的精力就成为服务质量的一个重要因素了。

  

   假设一个律师一月有3个客户,二月增加了10个客户,除非这13个客户的案情完全一样,否则一般情况下一月份的3名客户得到的服务在正常情况下一定要比二月份的10名客户要好。


   原因很简单,假设每名律师每个月20天工作时间、每天8小时工作量来核算,一个月一名律师的工作时间为160小时。再假设一名律师全部工作时间都用于承办案件,那么当一月份有3名客户的时候,每名客户可以分得53个小时的律师服务,但是到了二月份,律师要承办13个案件,每名客户只能分得12个小时的服务时间。


   这样,二月份的客户每个月每人能够得到的服务时间仅仅是一月份客户的四分之一。


   即使每小时的工作质量一样,我认为二份月的客户整体案件的工作数量和质量也会下降;更何况律师们并不是把全部的精力用于承办案件,大部分律师在承办案件的时候还要去做节目、找案源,以确保每个月都有新客户加入进来,以保持收入的稳定性。


  律师为什么敢于这样呢?律师为什么可以做到这一点呢?


  原因很简单,在工作时间的分配上,客户无法知道律师的信息,客户不知道律师承办了多少案件,客户不知道律师们有多少时间花费到自己的案件上,客户无法精确的统计律师的工作时间!


  这就是信息的不对称!

  

  律师很清楚自己的时间安排,而客户不知道。所以,最后的结果就是客户只能碰运气,如果律师目前的案件少,可能客户的事务就多做一些;如果案件多,可能结果就差一点。


  我早年当律师的时候,知道有一位同仁,每年要承办100多个案件,事先不看卷,天天和助理在法院周围,一个法庭接一个法庭的开下去,据说最多每天要开六个庭。当然,要做到这一点,需要与法院方面有比较好的关系,没有法官的配合,六个庭是开不下去的。


  所以,我过去找律师的时候,或者帮助朋友找律师的时候,我的总结有几点就是:


  第一、律师一定要年轻一点,30到35岁比较好,此时身体健康,有能力、有体力去四处走动;


  第二、律师是不是专业做一类案件的?如果是专业的话,过去的经验可以重复使用;律师不能把客户的案件当成自己学习的实践课,除非客户不付费或者付很少的费用;


  第三、律师现在手边的案件多不多?如果律师一个人办案件,如果手边的案件超过15个,基本上就没有精力做事情了;最好不要找自己还在承办案件的知名律师,知名律师如果没有团队,基本上都给以前的案件压着呢。


  第四、有没有一个小团队或者助理,很多案件事务都是简单的工作,但是如果不做就很麻烦,一定得找有助理或者有团队的律师,这样简单的事情也会有人去做,以免律师因为忙碌而不愿意去做小事情,凡事一定要有高低搭配才能办好。


  第五、如果对律师不满意,律师有没有可能被更换?这一点最重要,人类社会的一切道德与理性都源于我们对失败的恐惧。我们之所以关注质量,就是担心被淘汰。如果一名律师不可能被更换就意味着他不可能遇到失败,那么就没有恐惧,就不担心淘汰,服务质量与数量都容易出现问题;但是,如果律师经常面临着客户的再次选择,只要有这种机制,那怕客户从来不启动这种更换程序,律师也会因为不愿意面临被更换而努力工作。


  我的经验时,当我不会找律师的时候,基本事情都没有办成;当我会找律师的时候,大部分事情都办成了;有时不能怪律师,是我们自己应当学会选择,这是现代市场的商业规律。



农村住宅应尽快办理房屋所有权登记以备征地拆迁安置补偿之用!

  农村住宅应尽快办理房屋所有权登记以备征地拆迁安置补偿之用!(2011-11-11 05:48:16)

标签: 杂谈

分类: 房屋


国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见






2011-11-10 | 作者: | 来源: 中国国土资源报 | 【 】【打印】【关闭



    各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办(农工部、农委、农工委、农牧办)、财政厅(局)、农业(农牧、农村经济)厅(局、委、办),新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局,解放军土地管理局:

  为切实落实《中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(中发〔2010〕1号),国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号),进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作,现提出以下意见:

  一、明确农村集体土地确权登记发证的范围

  农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地,包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地,不得遗漏。

  二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作

  按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定,本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则,在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上,依法有序开展确权登记发证工作。

  农村集体土地确权登记依据的文件资料包括:人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定;县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书;人民法院生效的判决、裁定或者调解书;当事人之间依法达成的协议;履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果;法律、法规等规定的其他文件等。

  三、加快农村地籍调查工作

  各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,依据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)、《集体土地所有权调查技术规定》、《城镇地籍调查规程》等相关技术规定和标准,充分利用全国土地调查等已有成果,以大比例尺地籍调查成果为基础,查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途(地类)等,按照统一的宗地编码模式,形成完善的地籍调查成果,为农村集体土地确权登记发证提供依据。同时,要注意做好变更地籍调查及变更登记,保持地籍成果的现势性。

  凡有条件的地区,农村集体土地所有权宗地地籍调查应采用解析法实测界址点坐标并计算宗地面积;条件不具备的地区,可以全国土地调查成果为基础,核实并确定权属界线,对界址走向进行详细描述,采用图上量算或数据库计算的方法计算宗地面积。农村集体土地所有权宗地图和地籍图比例尺不小于1:10000。牧区等特殊地区在报经省级国土资源主管部门同意后,地籍图比例尺可以放宽至1:50000。

  宅基地使用权、集体建设用地使用权宗地地籍调查,应采用解析法实测界址点坐标和计算宗地面积,宗地图和地籍图比例尺不小于1:2000。使用勘丈法等其他方法已发证的宅基地、集体建设用地,在变更登记时,应采用解析法重新测量并计算宗地面积。

  四、把农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体

  确定农村集体土地所有权主体遵循“主体平等”和“村民自治”的原则,按照乡(镇)、村和村民小组农民集体三类所有权主体,将农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体。凡是村民小组(原生产队)土地权属界线存在的,土地应确认给村民小组农民集体所有,发证到村民小组农民集体;对于村民小组(原生产队)土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的,应本着尊重历史、承认现实的原则,对这部分土地承认现状,明确由村农民集体所有;属于乡(镇)农民集体所有的,土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。

  属于村民小组集体所有的土地应当由其集体经济组织或村民小组依法申请登记并持有土地权利证书。对于村民小组组织机构不健全的,可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。

  涉及依法“合村并组”的,“合村并组”后土地所有权主体保持不变的,所有权仍然确权给原农民集体;“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的,履行集体土地所有权变更的法定程序后,按照变化后的主体确定集体土地所有权,并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。

  涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的,原则上应维持原有土地权属不变;依法调整土地的,按照调整协议确定集体土地权利归属,并依法及时办理土地变更登记手续。

  对于“撤村建居”后,未征收的原集体土地,只调查统计,不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

  在土地登记簿的“权利人”和土地证书的“土地所有权人”一栏,集体土地所有权主体按“хх组(村、乡)农民集体”填写。

  五、依法明确农村集体土地所有权主体代表

  属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权;没有乡(镇)农民集体经济组织的,乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。在办理土地确权登记手续时,由农民集体所有权主体代表申请办理。

  集体经济组织的具体要求和形式,可以由各省(区、市)根据本地有关规定和实际情况依法确定。

  六、严格规范确认宅基地使用权主体

  宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准,依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

  对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。

  七、按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证

  1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行确权登记;1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行确权登记;1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

  八、认真做好集体建设用地的确权登记发证工作

  村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依法进行确权登记发证,确认集体建设用地使用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人应申请确权登记。

  对于没有权属来源证明的集体建设用地,应查明土地历史使用情况和现状,认定合法使用的,由村委会出具证明并公告30天无异议的,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审批,确权登记发证。

  九、妥善处理农村违法宅基地和集体建设用地问题

  违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于违法宅基地和集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的,依法补办用地批准手续后,进行登记发证。

  十、严格规范农村集体土地确权登记发证行为

  结合全国土地登记规范化检查工作,全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记,严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任。

  十一、加强土地权属争议调处

  各地要从机构建设、队伍建设、经费保障、规范程序等各方面,切实采取有力措施,建立健全土地权属争议调处机制,妥善处理农村集体土地权属争议。

  十二、规范完善已有土地登记资料

  严格按照有关法律、法规和政策规定,全面核查整理和完善已有土地登记资料。凡是已经登记发证的宗地缺失资料以及不规范的,尽快补正完善;对于发现登记错误的,及时予以更正。各地要做好农村集体土地登记资料的收集整理工作,保证登记资料的全面、完整和规范。各地要进一步建立健全有关制度和标准,统一规范管理土地登记资料。

  十三、推进农村集体土地登记信息化

  要参照《城镇地籍数据库标准》(TD/T 1015—2007)等技术标准,积极推进农村集体土地登记数据库建设,进一步完善地籍信息系统。在此基础上,稳步推进全国土地登记信息动态监管查询系统建设,提升土地监管能力和社会化服务水平,为参与宏观调控提供支撑,有效发挥土地登记成果资料服务经济社会发展的积极作用。

  各省(区、市)可根据当地实际情况,细化制定农村集体土地确权登记的具体工作程序和政策。


2024年12月4日星期三

训练:四大师助力我发现人才

  律师训练:四大师助力我发现人才 (2013-04-04 02:12:22)

标签: 房地产律师 律师团队 培训 实习律师 律师

分类: 律师

    要管理好一家律师事务所,非常难!

 

    要管理好几家律师事务所,极其难!


    难在何处呢?


    难在管人:中国律师是全世界最难伺候的人才!要想让律师团结合作,成本非常高,所以我这里的律师助理与律师的比例,基本上是1:1.


    要想让大家都能够过上好日子,就得不断提高人力资源素质,但是怎么才能发现合适的人才呢?


    各个企业都有不同的看法,也有不同的选择方法。


    在我这里,完全得益于四位大师。这四位大师协助我发现了巨多的人才,当然也淘汰了不好有可能成为人才的人,坚定了团队的基础,提高了人员素质,完成了巨量的案件任务。


    我非常感谢这四位大师。


    其实,你身边也有这四位大师,只是大部分人不善于与这他们合作而已,所以无法让他们帮助自己发现人才,非常可惜!


    这四位大师,都是谁呢?

 

    一说你就知道,是八大师、谣大师、抱大师、绝大师!


    下面我得隆重介绍一下他们,以表示我对他们的深情厚意:


    八大师在我这里主要负责传播各式八卦新新闻,例如,70多号人,有男有女,天天在一起,得有多少新闻啊?新人一来,他就会很快和新人打成一片,制造各式故事:今天谁谁谁可能在谈朋友,明天谁谁谁两个人闹别扭了;后天是不是有人在闹桃色新闻,大后天可能一个人要见相亲......!


    

    谣大师主要负责生产各式谣言,一般新人来了第3天,有会听说别人的谣言,第7天可能就有关于自己的谣言上市,例如:昨天听说你故意不请别人吃饭?大前天听说你下班时与谁谁谁的女朋友一起走的?还有,上次你是不是借了谁的钱没有还?大部分新人知道了,在第10天的时间就会痛苦的离开。


    抱大师主要向成员进行抱怨:老秦这也不行,那也不行,公司天天一团糟,案件混乱、培训无章、财务无法,根本没有任何希望。还有:你的衣服怎么总是这么旧啊?你光穿新衣服让别人多有想法啊?你怎么穿上高跟了?平跟太难看了!反正在抱大师眼里,你不可能有正确的事情。


    绝大师的主要任务是制造绝望心理:律师无权无势,在中国没有任何希望;房地产律师很快就要消亡,秦兵团队也是秋后的蚂蚱,他本人很快就要离职,你赶紧早些走人,做律师太危险,哪天警察一来,老秦跑不了,你自己也会有污点,我现在先替你顶着,你早些退了吧!


    这四大师各有绝活,但都有一个共性:能够快速与人接近,在他们还不知道新人名字的情况下,就能让新人感觉到能够遇到这样的同事真是三生有幸。


    他们每个人都言之切切,摆事实讲道理。


    让新人无限感激:幸亏大哥大姐,否则我们还真不知道老秦这里这么黑暗!谢谢了!感谢大哥大姐替我们披露真相,我们先撤了!


    这四位大师协助我发现了不少人才,选择了那些意志坚强、性格稳定的合作者,让这些克服了绝望与恐惧的人,坚守在我的周围,给客户带来了智慧与希望,协助客户走出恐惧的阴影。


    没有四位大师的考验,新人不可能成才!

   

    每看我看到四大师与新人们交杯换盏,我就默默的感谢他们:你们在为中国的法治事业选拨人才,谢谢你们!  


20090615 补偿博弈:被拆迁人补偿20万每平方米的思考

            朝内一拆迁户补偿要价20万每平方米的思考 (2009-06-15 10:55:08)

看到这一事实,有一点很是欣慰啊!很有一点民主的味道!更加坚定了拆迁行为是真正的市场行为。

既然是真正的市场行为,我们就要拿出市场的观念和市场的手段。我认为:

一:政府参与要给与限制。政府的权力本身是具有扩张性的。面对这样重大的市场博弈行为政府会有意无意的参与其中或者直接被拆迁人利用成为了他的潜在的保护伞!在这一方面政府还需要睁大双眼啊。

按照现行的国务院房屋拆迁管理条例政府的参与只能是在补偿协议的时候经过一方的申请才能参与其中。   


 二: 加强普法宣传,由于拆迁问题涉及的利益特别的具体和重大,直接涉及到被拆迁的人的根本性的切身利益。所以然应该让被拆迁人真正的感受到国家的政策和相关的法律法规对他们的保护。真正的有理有据的进行博弈。正确的认识自己的利益所以在,然后采取正确的方法维护自己的权利。

      

三:更加的明确程序性的法律依据.

     

 四:关于开发商或者是拆迁人的问题。因为他们是实实在在的商人。具有强烈的逐利性。所以对于他们的约束必然来自对利益的衡量。让他们充分的感觉到违法到成本太大。拿他的行为必然自己约束自己。

    


20090910 律师观点:上海“楼倒倒”原因的通俗解释

  

"楼脆脆"是怎么倒的

  (2009-09-10 10:25:54)

标签: 

软土

 

弯矩

 

桩基础

 

桩身

 

流动性

 

景苑

 

杂谈

 

房产

 

房价

 

楼脆脆

上海莲花河畔景苑7号楼倒塌原因的通俗解释

 

作者:秦兵房地产律师团队 刘堃律师

 


听到上海莲花河畔景苑7号楼倒塌的消息,看了一些情况介绍和图片,做施工的业内人士差不多立刻可以得出结论:堆土和挖槽,错误的施工方案造成楼房倒塌,责任在于施工方。当然了,这个案子的开发商和施工总包基本上是一套人马两块牌子,应该追究开发商的责任。


这个楼到底怎么会倒呢?这要从莲花河畔景苑的岩土工程情况说起。上海属于典型的软土地区,软土有流动性,大家可以想象一下石头和豆腐,石头没有流动性,豆腐有流动性,坚土和软土的差别就像石头和豆腐。


莲花河畔景苑7号楼就建在“豆腐”上。软土不能承载7号楼的重压,所以要打桩做桩基础,软土地带建筑物多选用桩基础。简单的说,桩基础就是一根根桩打入地下直到持力土层,把建筑物的荷载通过一根根桩传到持力土层,不让软土受力,或者只让软土承受与桩身之间的摩擦力。


材料力学上有一个名词叫“弯矩”,承受弯矩的构件称之为“受弯构件”。当你用双手分别捏住一根筷子的两端试图折断筷子的时候,这根筷子就是“受弯构件”。按照设计规范,桩基建筑物的桩不属于“受弯构件”,也就是说不考虑桩承受弯矩,只考虑压力。于是,当桩受弯的时候,就会像筷子一样被折断。莲花河畔景苑7号楼的桩,就是因为受到弯矩被折断的。前面说过莲花河畔景苑7号楼下面是软土,桩穿过软土层插到持力层,软土有流动性。当软土向一个方向流动时,桩就受到弯矩作用了,设计时没有考虑受弯的桩受到弯矩作用,自然会折断。


莲花河畔景苑7号楼的桩怎么会受弯的呢?就是因为堆土和挖槽。开发商和施工方为了节约成本,在7号楼南侧开挖地下室时,把挖出的土堆置在7号楼北侧,堆土最高达到10米。这些堆土产生的压力势必让7号楼桩基础之间的软土受到向南的水平推力,南侧恰恰又是个被挖空的地下室,再加上软土的流动性大,626日又下了暴雨致使软土的流动性增大,7号楼的桩就被软土向南侧挤压,终于承受不住弯矩折断。7号楼失去了桩的支撑,大楼的重量压到了软土上,自然会倒塌。


堆土的北侧是淀浦河,淀浦河的堤岸是混凝土墙,也被堆土压的崩塌了。堤岸的崩塌在倒楼之前,这本来是一个十分明显的信号,可惜现场的施工监理人员没有意识到。所以追究监理的责任是非常正确的。7号楼在倒塌前,随着桩一根根折断,肯定会有不正常的移位、倾斜、沉降等等,工程沉降监测单位没有发现,因此被罚款。至于设计单位,因为现行的设计规范就是不考虑桩身受弯,所以不能追究设计单位的责任。

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20060406B经济观察网:律师营销的4种路径-经济观察网

  https://drive.google.com/file/d/1lpc0jibxuI19qjI9SJLSbkQNSK8-6xEY/view?usp=sharing

一:事件营销 代表案例:“倒顾运动” 

律师:严义明

        严义明发起的“倒顾运动”,是7月份工商界的焦点事件之一。

        在为时一个多月的“倒顾运动”中,严义明的一言一行以及社会对严义明的言行都成为了媒体追逐的焦点话题之一。在严义明的“倒顾运动”事件中,严义明和媒体双方都是“需求者”,严义明需要通过媒体来扩大“倒顾运动”的影响力,并将其引向深入;而媒体则需要通过“倒顾运动”事件中的独家新闻来进一步提升自己的影响力,即使没有独家新闻,媒体记者也希望通过对严义明的专访来发表自己的独特观点,或者展示媒体自己对“倒顾运动”的独特视角。

        据了解,严义明通过事件营销来营销自己,“倒顾运动”并不是第一个事件。多年前,严义明律师就代理了全国首起股东告董事的案件——“红光案”,开股东代表诉讼之先河。

        实际上,严义明通过事件营销来一步一步提升自己的个人品牌,并不是为了营销而营销,更多的是学以致用的结果,只不过他做得更加巧妙、更加大胆、更加有力。严义明律师首次将股东代表诉讼的概念向国内社会公众做出全面介绍,曾经被司法部和全国律协派遣去日本进行反垄断法和股东代表诉讼的法律实务研修。

        在一定意义上,科龙方面对于律师严义明的回应也有一定道理。科龙集团整合传播部部长刘伟湘认为,有关律师的行为“完全是个人的炒作行为”,“无须回应这种炒作行为”。据刘伟湘说,此次牵头的律师严义明今年上半年刚刚自立门户,成立了自己的律师事务所,“他想借这件事提高自己的知名度”。毫无疑问,严义明通过“倒顾运动”,不仅仅在律师界提高了自己的个人知名度,而且在企业界、资本市场都提升了自己的个人影响力。


路径二:产品营销

代表案例:商品房“204合同” 

律师:秦兵

        一份商品房“204合同”,使秦兵从律师界普通一兵成为全国闻名的律师。

        做房地产案件,是秦兵在六年以前就开始做的事情。在选择这个方向之前,秦兵就想到,怎么样才能让消费者或者是自己的客户精确给他定位。于是,他准备写一个关于房地产买卖的合同产品。大约在2002年前后,“204合同”的雏形就出来了。

        在国内,秦兵第一个把商品房买卖环节的法律服务高度产品化了——204条应当是国内比较经常使用的、文字比较长的一个合同,两万七千字,条款和内容都没有重复。“204合同”的全称是“《204条商品房买卖合同》”,共分29章,涉及到了广告与样板间、房屋面积、建筑设备、供暖与燃气、房屋保修、退房程序等商品房买卖前后的诸多环节。这个合同意味着,如果买房人事先没有和开发商签定这样一份合同,在今后这些环节的权利将无法保障。

        一个偶然的机会,《南方周末》的记者看到了这份合同,于是在《南方周末》上写了一篇很有影响力的报道。此后,秦兵开始成为国内记者追逐采访的对象。与此同时,秦兵又做了一个个人网站,把自己的“204合同”放到了网上。

        最初,204条在网上下载是免费的,所有上网的人都可以下载,下载的次数至少有上万次,大家下载之后遇到一个问题:不知道他为什么这么写。

        消费者感觉到,这些东西对他来说非常重要,但是不知道为什么,这实际上是一个法律服务市场消费者的缺信。他知道产品很好,但是在他心里对这个产品的重要性是模模糊糊的感觉,这时候就是这位律师的市场。客户对这个事情感觉到非常重要,但是为什么重要他说不清楚:当你感觉到一个东西好,但是又说不出来的时候你会怎么办?你会找一个人去问,如果消费者看到,这个产品上面标明的名字是“张三”,他会想办法找到“张三”问,为什么这个东西这么重要,你每一条都有理由,一个合同有204条理由,这时候这位律师的市场就能确立了。同时,这位律师的市场定位、业界位置也就出来了。


路径三:顾问营销

代表案例:岳成律师所担任30多家主流媒体法律顾问

律师:岳成


        1996年末,岳成从黑龙江来北京开办律师所时,可谓“两眼一摸黑”,他准备采取市场化的手段来营销自己的律师所。

       “在国内多家主流媒体上大规模、持久地刊登广告,岳成律师所在国内律师所中开了先河”,岳成回忆说。从1997年下半年,岳成律师所开始同时在法制日报、北京青年报、北京晚报、北京日报四家主流媒体上刊登律师所自己的广告,持续时间长达一年。在当时,岳成拿出自己律师所年营收的几分之一来打广告,的确是需要勇气的。到1998年末,零点公司一项关于国内律师知名度的调查显示,岳成是国内知名度最高的律师。

        名人官司、大案要案以及具备新闻价值但并不挣钱的官司,都是岳成律师所建立品牌的重要营销手段。而岳成律师所担任国内160多家机构的法律顾问,尤其是担任30多家主流媒体的法律顾问,却是该所营销自我的“常规武器”。正是这样的“常规武器”,使岳成律师所获得了越来越多的名人官司、大案要案等诉讼机会。

        值得一提的是,岳成律师所在国内30多家主流媒体刊登的法律顾问广告,都是没有花钱的,是一种服务交换的营销方式:岳成律师所为这些媒体提供合同把关、法律咨询等日常法律服务,而这些主流媒体则给岳成律师所打广告。这种广告几乎没有成本、持续时间长、影响范围大,便于持久地营销自己的机构,为律师所建立社会声誉。

        良好的媒体关系,使得岳成律师所的营销出现了正向的“马太效应”。主动来岳成律师所采访的媒体记者越来越多,到2001年5月,岳成律师所依靠自己的知名度和影响力进入了中央电视台的品牌栏目《东方之子》。当然,这种营销方式也是需要付出的,为了维护这么多法律顾问单位,岳成律师所专门成立了一个顾问部,有近20位律师常年服务于这些媒体和机构。

        当问及为何要打类似“一元钱”的官司时,岳成告诉记者:“我深信,好心得好报,小案子会带来大案子嘛”。

        岳成律师所是国内知名度最高的律师所之一,但并不是国内营业收入处在第一阵营的律师所,当然,这是由于诉讼业务占了一半以上的比重。不过,这同样表明岳成律师所的营销是非常成功的。


路径四:官司营销

代表案例:状告铁道部春运涨价

律师:乔占祥


        作为一名河北律师,乔占祥因为状告铁道部,赢得了全国声誉。舆论称之为“状告国家部委第一人”。

       2000年12月,铁道部发布了关于2001年春运期间部分旅客列车实行票价上浮的通知。乔占祥认为该通知未经国务院批准,未组织价格听证会,侵害其合法权益,向铁道部提起行政复议。2002年2月,市高级人民法院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。

        乔占祥状告铁道部的大胆之举固然有营销个人、建立个人品牌的嫌疑,但是这个官司的价值和意义不是“输赢”二字所能涵盖的。乔占祥案廓清了一些人把《铁路票价上浮通知》行为作为抽象行政行为而排除司法审查的不正确认识,而且还推动了2002年春运票价浮动的听证。

        “民告官”类官司、名人官司、具备很高新闻价值和媒体关注度的官司,都是律师个人、律师事务所官司营销的很好载体。

        律师的“民告官”行为,之所以引起媒体和社会的强烈关注,并不仅仅因为挑起诉讼大旗的人是律师,而是因为律师作为一名普通百姓的身份在垄断行业和政府部门的消费和行为中,自己的权利和社会的利益没有得到保障时,又以自己的执业身份与之对簿公堂,其强大的社会影响将唤起更多的人为维护自身权益和社会利益而战,同时,也让弱势群体的维权行为得到了鼓舞,看到了希望。“小人物”的“大行动”让我们看到了强势机构的行为是可以改变的,弱势群体和社会利益同样是可以维护的。


相关话题-如何从北京万名律师中脱颖而出


        秦兵说,进入律师行时你自己有没有想过,你准备怎么体现出你和其他律师之间的差异来?这个问题非常重要,你如果体现不出差异来,你和其他人都一样,北京现在将近一万名律师,你怎么能够让其他人分辨出你是谁,这是很难的。

        五年以前,秦兵就在想,怎么样才能够体现出这种差异来,他给自己定了三个原则和方向:

第一,要区域化,他专做北京区域内的案件,因为外地案件需要出差,来回太浪费时间成本了。

第二,要专业化,他要专注于某一个行业或者专业,比如说他就选择房地产,五年以前房地产律师非常少,和现在相比可能要达到1:50。

第三,要产品化,他要让自己的法律服务能够精确地让客户识别出来,这就需要有一个产品。

        那时候,秦兵就把自己的律师服务经验写成了204条商品房买卖合同。据秦兵讲,那时候商品房“204合同”不是204条,有很多版本,因为一直在修改中,他自己也不知道最多有多少条款,可能要比204条多,但至少要有100多条。秦兵始终坚持,把自己的服务每天回去之后以合同的形式总结出来。

        “大部分律师成名是偶然的,但是产品是自己可以写出来的,以204条为例,还有哪些地方能够出合同产品”,秦兵接受记者采访时认为,可以出合同产品的市场无限巨大,随便说一个,假设你要做家庭婚姻律师,可以写什么东西?全中国只有一部《婚姻法》,如果写一个婚前财产登记合同,写得细一点,你在这个领域就可以站住脚;又比如,目前国内交通事故这么多,假设一位律师能写出一个关于交通肇事的详细合同,交通肇事的案件,这位律师就做不完。

        还比如汽车买卖,花十几万甚至几十万买一辆汽车,现在的汽车销售合同内容却及其简单。前一段时间,约2000名奥克斯汽车,几乎没有人负责,没有人维修,这些车主每天开车在路上都是提心吊胆的。但是,如果当初购买奥克斯汽车时有一份详细的合同来约定汽车购买之后的维修等善后问题,就不会遇到今天这样的麻烦。应该说,汽车销售环节迟早会有一份合同产品出现。

        “根据我的经历,一位律师想进入任何一个行业,可以把抽象的法律服务具象化,写出具体翔实的合同产品,然后放到网上,马上会有N多人来下载,效果非常明显。只要你的产品能够卖出去,你个人就有了客户”,秦兵认为。

(本文作者为本报记者)

20110210秦兵:找律师的十项经验总结

  我在北京找律师的十项经验总结(上) (2011-02-10 06:01:51)

标签: 找律师 杂谈

分类: 律师

    我自己天天接触律师,有些专业问题也需找律师协助解决,十多年来对找过三五名律师,有成功有失败,律师费也花了不少,有些经历和感受,对于找什么样的律师,总结如下:


第一、普通话要好,律师办案件需要与法官沟通,普通话不好,沟通成本就高,在法庭上书记员也不愿意记,律师可能会说很多,但是没有用处,法官不听书记员不记,入不到案卷里,开庭的过程是一个重要的律师表演的过程,开庭的目的就是要说服法官及对方,律师就是演员,如果演员的台词都说不清楚,那么说服自然就无从谈起;当然,北京与外地的情况不一样,法庭对普通话要求高一些;


第二、业务专业化,什么都能做的律师,从另外一个方面或许什么都做不了,专业化与非专业化相差的不是一点半点,非专业化的律师有时是用客户的案件来学习,风险较大;如果当事人认为自己的事情不重要,可成可败,对专业化要求就不是那么高;当然,此事还要看地方,专业是需要成本的,大部分城市很难出现专业化的律师,更不要说专业化的律师所了,目前专业化分工比较好的地方也只有北京、上海等少数城市。


     我办公室有一部电话,65885588,每天大概可以接到30通来自各地的咨询电话,其中十个电话里可能有两个来自律师,因为竞争原因,助理就不愿意多回答,这样咨询的律师就不断的变换身份;但是来电多了,助理一听口音就能发现,心情就更不好;我的建议是:反正客户已经委托了别人,既然你已经发现了对方是律师,为什么不能就具体的问题进行一些探讨呢。这样即帮助了对方,也可能会提高自己,岂不双全齐美。


第三、年龄要适中,需要往返搜集证据和谈判的案件,最好找三十岁到四十岁的律师,此时律师有精力、也有经验,能够控制着把事情办好;太年轻的人,也各方关系可能处理起来有问题,不好交流;年龄太大的,精力有限,有时会跑不动了,也不好交流;律师相对于客户来说,就是人力资源,人力资源的质量与年龄有很大关系;


第四、要有律师群,一个人再能也是有限的,最好律师周围有一批人,这样律师学习成长也快,而且即使此名律师发生问题,客户也可以找律师商谈更换事宜;凡事都是这样,如果没有选择或者无法选择,往往就比较被动;如果律师知道自己有被更换的可能,那么做事情就会比较认真;任何人不受监督都会腐败,这是人性,是千年不变之真理;


第五、要关注道德,网上都说好,或者说好已经到了过分程度的,未必是真好律师,现在网络技术比较发达,有的律师也精于网上技术,动不动就是“首席”、“第一”、“最著名”,相当于自己给自己的发奖,本人对此还是有些看法的;名气不要太大,最好褒贬都有,这样可以全方位了解一个人;看律师的道德,需要从三个方面来看,一是看他对客户的态度、二是看他对案件相关各方的态度(例如对客户对方、对法庭、对被调查方)、三是看他与合作方的态度(例如对律师所、对合办律师、对律师助理),凡是有个规律:能够蒙骗别人的,有一天也会蒙骗你!



20101225 秦兵观点:从《让子弹飞》看张麻子团队组织的十原则

  从《让子弹飞》看集团诉讼中对抗性博弈中团队组织的十原则 (2010-12-25 22:44:29)

标签: 杂谈

分类: 时政

    我大概有八百年不看中国国产电影了,这次认真看了姜文的《让子弹飞》,不仅到电影院看了,而且看了两遍,同时邀请同事们也看了一遍,在姜文电影近亿的收入中,我贡献了2000多元。


     为什么让大家都看,因为电影中体现了人类在对抗性集体行动中的一般原则:


1、多人行动一定要有好领导,领导者自己要有牺牲精神,特别体现在放弃利益上;张麻子牧之就是榜样;


2、领导者要让跟随者在反抗行动中获得实际的物质利益;张麻子牧之让大家都可以分到银子;


3、领导者自身要有异于普通环境的先进价值观;张麻子牧之给大家说公平、公平、公平,这就与他人不一样;


4、集体行动要有力量,力量体现在金钱、武力与组织模式,张麻子的小团队有钱、有武器、敢于行动,这就是力量;


5、集体行动的力量还体现在惩罚规则上,它在多人合作中的价值要超过奖励;在寻找强奸犯罪的过程中,显示了张麻子的处罚规则,之所以没有用上,就是因为它的存在;


6、大多数非核心人员只跟随胜利者,如果你已经成功了自然不必说,如果还没有胜利一定要用宣传力量来让大家相信自己一定能够胜利,所以政治组织一定要会做广告;


7、领导小组人员不能多,六个人足够了,一个领导带五个部属就足够了,这涉及到管理边界问题;张麻子团队基本符合这个规律;


8、先进的团队要有可协商性,可以协商的团队才是智慧的团队,它可以分析面对的环境并自动发现目标与进程;黄四郎也有团队,但是专制,没有可协商性;黄经常打骂下级,所以没有人会提出建议,也不敢提,发展到不会提,因为经常提建议的下级不是被下岗了就是被消灭了;


9、先进的团队要有特别的沟通技术,口哨是战场上成本最低最保密的快速沟通技术,可以迅速的进行战场资源配置,集中优势兵力打击敌人,口哨相当于战场上的手机,有手机的一定会快过没有手机的;


10、最后,张麻子牧之的团队可以综述为三点:先进的文化、先进的制度、先进的技术!黄四郎虽然有钱财,但是没有用于文化制度和技术建设,最后必然被消灭!


   以此10点献给那些理想远大的创业者,不要被现在的困难所吓倒,那怕自己身无身文、那怕自己无权无势、那怕自己出身卑贱,一切都如美国派克亨利律师在《不自由,毋宁死》一文所说的那样:胜利永远属于那些勇敢无畏、机动灵活和毅力坚忍的人!