房地产法律问题
一、基本知识（22）
1、 建筑物的区分所有权的概念？
2、 建筑物区分所有权有什么法律特征？
3、 商品房使用率是否有明确的国家标准？
4、建设部推荐合同文本第8条中提到商品房的几种验收种类：验收、综合验收、分期综合验收、取得商品住宅交付使用批准文件，这些验收有什么区别？
5、买受人的国有土地使用权证的面积是如何计算出来的？
答：小区占地总面积除以该小区住户数得到的，
6、小区的容积率的概念？
答：容积率=总建筑面积/小区占地面积
7、建筑密度的概念？
建筑密度=建筑物在地面投影面积之和/小区占地面积
8、这些指标要经过哪些部门的批准？
9、小区内非公摊面积的绿地、花园等设施归谁所有？其所占土地的使用权为谁所有？
10、效果图的含义？有无法律效力？
答：一般来说，效果图是小区建好以后的大致景观图，直觉性很强，很难进行定量的描述。它没有法律效力，有法律效力的是规划图，建筑物的基本尺寸、相互之间的距离等等，均以标注清楚，并且已经规划具的批准。
11、去年，建设部引入A级住宅质量保证保险机制，在住宅销售时，购房者可以同时获得保险公司的保单，发生问题直接找保险公司理赔，从而降低了购房者的购房风险。其中A级住宅是如何评定的，评价机构是什么？是开发商申请还是业主申请？其结果的效力如何？保险？
12、楼盘的外墙和楼顶归谁所有？
答：一般说来楼盘的外墙和楼顶归全体业主所有。如果在其上架设广告牌等要经过业主委员会的同意，而不是物业管理公司或者开发商，并其收益归全体业主所有。有些楼盘的楼顶被开发商赠送给顶楼的业主，是没有法律根据的。
13、商品房预售的条件？
14、商品房现售的条件？
15、商品房占用的国有土地使用权的出让期限，最长为多少年？
16、经济使用房的定义？
17、国有土地使用权证是有哪个部门颁发的?房屋所有权证是哪个部门颁发的？
18、在农村集体所有的土地上建造的房子能否按照商品房来交易？
19、房地产开发企业采取返本销售或者变相返本销售的方式、售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房。
20、在现房买卖中如何防止一房多卖现象发生？
21、现房的标准是什么？建筑竣工的房子一定就是现房吗？
22、按揭和抵押一样吗？
二、签定合同谈判（13）
1、认购书的法律性质？
答：认购书是在正式签定购房合同之前，应出卖人的要求，签定的，关于正式购房合同的洽谈适宜的协议。它是为双方顺利进行正式合同的洽谈而做出的约定。其标的是房屋买卖合同的洽谈过程。
2、签定认购书的注意事项？
答：其中重要的一点是约定双方积极诚信的进行买卖合同的洽谈，而不能约定洽谈的结果一定要签定正式的买卖合同。只有双方积极的进行了洽谈就履行了合同，不是说只有在签定了正式的合同才履行合同。如果是那样，就相当于强买强卖了。如果有可能尽量不签定该类协议，最好直接谈正式的合同。
3、因为双方最后没有成功签定房屋买卖合同，认购书中的违约金是否应该退还？
4、买房人在洽谈过程中要检查开发商的哪些证件？
5、检查证件有哪些主要的注意事项？
6、在洽谈过程中，售楼人员口头说明的录音，能否作为将来解决争议的证据？
7、欺诈的特征是什么？
8、解除合同的法定条件是什么？
9、合同无效的条件是什么？
10、合同无效或者解除的后果是什么？
11、如何防范开发商破产带来的风险？
12、《国有土地使用权证》和《临时国有土地使用权》证有什么区别？
13、如何确定售房广告在合同中的地位？
三、合同履行（13）
1、 房屋交易后为什么要进行过户登记？
2、 房屋交易不登记会有什么后果？
3、 房屋交易后，到哪里办理过户登记？
4、贷款购房后，还清贷款前，房屋可不可以转让？有什么注意的事项？
答：原则上可以转让，但是要征得贷款银行的同意。如果贷款合同中约定，不能转让的，则不能转让。
依据：《合同法》
5、收房时，开发商要求交公共维修基金、契税、物业管理费等，一些在合同中没有约定的费用，否则不给钥匙，合法吗？
6、在期房买卖中，如果开发商在建设过程中，因某种原因变更了设计、规划，对已经签定的房屋预售合同有什么影响？
7、房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起多少日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
8、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在房地产争议中如何使用？
9、开发商以样板间作为主要的展示手段，此时，业主应该特别注意那些问题？
10双方约定公证作为合同生效的条件，在未公证前，一方履行了合同的主要义务，对方接受的，双方的行为有效吗？
11、定金和订金、押金一样吗？
12、已经签定的房屋买卖合同的买受人的姓名能不能改？
13、承租人事先知道租赁的房屋有有害气体，承租人是否可以解除合同？
四、质量问题（11）
1、房屋的质量问题主要包括那些方面？
2、现浇地板上有两道3米长的裂缝，是不是主体有问题？
3、房屋的承重墙用的建材包括砖、水泥等不符合质量要求，该房的主题能合格吗？
4、房屋的主体结构保修期限？
5、房屋的卫生间、厨房等处的防水结构保修期限？
6、在房地产代理销售中代理商处于什么法律地位？
7、在房地产代理销售中，谁是真正的房屋买卖合同双方？
8、和销售代理商签定房产买卖合同要特别注意什么问题？
9、广告中的内容如何才能对开发商具有约束力？
10、与开发商签定房屋预售合同后，应该办理那些手续？
11、开发商的保修责任和物业公司的维修责任是一种责任吗？
五、房屋面积（4）
1、在房屋买卖合同中涉及的面积有几种，之间关系如何？
2、公摊面积的定义？
3、公摊面积的范围？
4、那些面积不能计入公摊面积？
六、房屋交付（9）
1、房屋交付时，出卖人的义务有哪些？
2、因政府规划变化等原因致使出卖人无法按期交付房屋，是否可以归为不可抗力的原因？
3、在房地产买卖中哪些属于意外事件？意外事件能否免责？
4、政府在十六大、两会期间实行交通管制，影响施工，是否属于不可抗力，可以免延期交房之责？
5、房屋交付后，风险责任如何分担？
6、入住的标准？完成收楼手续还是装修完毕？
7、已经迟延交付的房屋因不可抗力发生毁损，应该有谁来承担风险？开发商是否免除交付的责任？
8、不当交付的法律后果？
9、在房屋买卖合同中约定的面积和实际交付的房屋面积之间误差多少为符合法规的规定？
七、争议的处理（6）
1、处理双方争议的依据有那些？
2、双方发生争议时，解决争议的途径有几种？分别是什么？
3、在约定仲裁条款时，要注意什么？
4、法院判决书至迟在什么时候必须申请执行？
5、因为房屋买卖发生纠纷的，如果起诉，由何地法院管辖？
6、如果选择了仲裁，是否还可以到法院起诉？
八、物业管理（21）
1、物业公司与开发商是什么关系？
2、小区的绿化是否应该有物业公司来负责？
3、物业管理费的概念？
4、物业 管理费的收取标准？
5、维修基金的概念？
6、维修基金的归谁所有？
7、维修基金应该交给谁？由谁负责管理？
8、车辆在小区内丢失了，物业公司该承担什么责任？
9、物业公司收取水电费等公共服务的收费标准由谁来制定？
10、小区部分公共设施对外提供服务时产生的收益，应该为谁来享有？
11、成立业主委员会的条件？
12、业主委员会的法律地位？
13小区内有的业主养狗、养鸽子等，造成其他业主的不便，或者影响了小区环境，物业公司该不该管？
14、入住率达到多少的小区可以申请成立物业管理委员会？
15、业主代表对管理委员会、物业公司的工作提出质询和一般的询问有什么不同？
16、物业管理、使用、维修公约由谁来制定？
17、物业管理委员会的发生的各项费用开支，由谁承担？
18、对物业管理委员会的委员有什么具体的要求？
19、当某业主在小区内拥有多处产权时，是否拥有多票表决权？
20、物业管理委员会要有哪些方面的人员组成？
21、物业公司将其应该承担的服务工作能否委托第三人来完成？
九、退房时业主的损失（6）
1、退房时，业主的损失包括什么？
2、退房时，如果房屋价格已经上涨，应该按照什么价格来退房？
3、如果退房，对于贷款买房的业主来说，是否自动解除对银行的还款义务？
4、如果因出卖人违约而退房，买受人能否同时要求违约金和定金条款？
5、在什么情况下适用《消费者权益保护法》？
6、开发商破产时，拍卖在建房屋后，业主和施工单位谁优先受偿？
写于2003-3-24
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