20091110 秦兵说房：婚前购房，婚后取得房产证，房屋所有权归谁？

  婚前购房，婚后取得房产证，房屋所有权归谁？(二） (2009-11-10 15:17:17)

    二、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，婚后夫妻共同清偿该贷款的房屋。

    这种情况下，该房屋应当认定为婚前个人财产，因为结婚及婚后共同偿还房贷并不能改变该房屋为个人财产的性质。

    但婚后共同偿还的贷款应属夫妻共同财产。离婚时共同偿贷部分应当依法分割。即取得权属的一方应向对方补偿对方所付房款。

    关于增值部分，当事人有约定依约定，无约定归属于夫妻共有，理由如下：

    （一）遵循了民事行为意思自治原则；

    （二）符合法理，因为房屋虽然登记在一方名下，但是用夫妻共有财产还贷（出资）的，并且又是双方当事人共同使用、管理的，所产生的收益当然归属于夫妻共有。

三、双方在婚前共同出资，婚后产权登记在一方名下房屋的归属。

    我认为，应当认定为产权证名下的个人财产。

    首先，基于物权法所确立的物权公示原则和公信原则。物权法颁布并实施后，确定了一个非常重要的原则，就是物权公信原则（包括公示和公信）。

    物权的公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式，物权公示的对象为物权的享有与变动。公示的目的在于使人“知”；

    物权的公信，是指登记记载的权利人，法律就推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的所有权不存在或有瑕疵，对于信赖该所有权存在并从事了所有权交易的人，法律仍然承认其具有与事实的所有权相同的法律效果。公信的目的在于使人“信”。

物权法既然确定了公信原则，那么我们就应当遵守，否则法律的权威性会受到质疑。

    其次，增强交易安全，保护第三人的合法权益。

    房屋产权登记在谁的名下，该房屋就是谁的房屋。如果登记在一人名下，房屋又认定是夫妻共有财产，对交易相对人来说风险是颇高的。例如，房屋登记在李先生的名下，可实际上房屋是李先生与杨女士的夫妻共有的财产，因二人之间感情不和，李先生通过个人声明说自己是单身，该房屋是其个人财产，便擅自以自己的名义与张先生签订了房屋买卖合同，付了首款，在这时，杨女士知道了这个情况，于是向法院提起合同无效之诉，经过几个月的诉讼，法院的判决下来了， 认定合同无效，同时这时的房价上涨，张先生若要买同样的房子，要多付出十多万元，这显然是对张先生不公平的。有人可能要说，张先生可以追究李先生的缔约过失责任。可是张先生应该付出这样的代价吗？

    我认为，既然法律明确规定了，公民就应当遵守，如果房屋属于共有财产，那就应该在产权证上登记夫妻双方的名字，以确认是夫妻共有的财产。否则如何体现公示公信原则，如何保护交易安全，如何保护第三人的信赖利益，如何维护法律的权威！

    特别说明：当前司法实践在这种情况下，一般认定是夫妻共有财产。